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??核心觀點(diǎn)： 

??金融環(huán)境主要特征：2024 年 3 月份幾個(gè)金融指標(biāo)走勢各有特點(diǎn)。一是 M1 增速雖然只有 1.1%，創(chuàng)近四年新低，說明市場上的資金供應(yīng)有所減少，但整體上一季度貨幣政策依然保持了較為寬松的態(tài)勢。二是不同于上月住戶短期、中長期貸款出現(xiàn)減少，3 月住戶貸款增加 1.33 萬億元，出現(xiàn)回暖。三是中國1 年期國債收益率持續(xù)下調(diào)，且目前處于近 13 年來最低值，說明市場流動(dòng)性持續(xù)寬松。四是首套房貸主流利率自上月降至 3.6%以下后，3 月繼續(xù)持平，考慮到近期全國多個(gè)城市發(fā)布階段性取消首套房商貸利率下限的通知，預(yù)計(jì)購房者入市門檻及貸款成本可能進(jìn)一步降低。

??傳導(dǎo)機(jī)制的新情況：金融指標(biāo)與房地產(chǎn)市場之間存在顯著的相關(guān)性，尤其是在各指標(biāo)的峰值、谷值以及時(shí)間順序上。歷史數(shù)據(jù)比較表明，全國首套房貸的平均利率與全國商品房銷售面積的年初累計(jì)同比增速之間，通常呈現(xiàn)出一種相反的變動(dòng)趨勢，其中房貸利率的變化往往稍微領(lǐng)先。然而，從去年下半年至今的觀察來看，這種反向關(guān)聯(lián)性有所減弱，這可能表明市場的傳導(dǎo)機(jī)制存在障礙，也可能意味著房地產(chǎn)市場對(duì)各類金融資金的吸收和消化能力并不理想。

??樓市走向預(yù)測判斷：金融環(huán)境的寬松對(duì)于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。一季度貨幣政策定調(diào)、降準(zhǔn)操作、5 年期以上 LPR 下調(diào)等關(guān)鍵金融政策工具的使用，以及市場對(duì)未來貨幣政策可能進(jìn)一步放松的預(yù)期，都為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇創(chuàng)造了有利條件。此外，房地產(chǎn)市場的活躍也可以反過來促進(jìn)金融市場，尤其是中長期貸款市場的發(fā)展，從而真正實(shí)現(xiàn)“金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”的政策導(dǎo)向。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，同時(shí)金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了 M1 同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率等四個(gè)跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、3 月末 M1 增速創(chuàng)近四年新低，住戶部門貸款余額增速持平

??1、M1 余額同比增速增長 1.1%，創(chuàng)近四年新低

??M1 是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)。M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024 年 3 月末 M1 余額同比增長 1.1%，增速較上月小幅回落，處于歷史低位水平（2020 年 2 月以來的最低值）。與此同時(shí) M2同比增長 8.3%，增速較上個(gè)月下降了 0.4 個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比更是降低了 4.4 個(gè)百分點(diǎn)。3 月貨幣供應(yīng)增速的放緩主要可以歸因于去年同期的高基數(shù)效應(yīng)，以及春節(jié)后財(cái)政性存款和非銀行金融機(jī)構(gòu)存款的顯著減少。此外，3 月 M1 與M2 之間的“剪刀差”，已經(jīng)縮小到了 7.2%。這一變化主要由于國內(nèi)定期存款的占比依然較高，反映出在非銀行金融和企業(yè)投資決策上，市場整體保持了一定的謹(jǐn)慎態(tài)度。

??當(dāng)前市場上的資金供應(yīng)有所減少，但整體上仍保持在合理的水平線上，且一季度貨幣政策依然保持了較為寬松的態(tài)勢。鑒于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前仍處于復(fù)蘇的早期階段，且考慮到當(dāng)前信貸增速的放緩，以及房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的緩慢，預(yù)計(jì)短期內(nèi)M1 和 M2 的增長速度可能會(huì)繼續(xù)維持在較低水平。

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：2024年3月金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場月報(bào)(20240418)