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??導(dǎo)語

??預(yù)計(jì)Q2新房將延續(xù)弱復(fù)蘇降幅收窄，二手成交占比繼續(xù)上升。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2024年前2月，市場(chǎng)成交低迷，除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期不明導(dǎo)致購(gòu)買力受限，春節(jié)8天長(zhǎng)假并未帶來返鄉(xiāng)置業(yè)潮，主要是房?jī)r(jià)普遍下行加劇購(gòu)房者觀望，步入3月，一二手房成交回升，二手房市占率持續(xù)上升，究竟3月小陽春成色幾何？各城市復(fù)蘇有何差異化特征，基于當(dāng)前市場(chǎng)邏輯，2024年樓市成交是否還有放量空間，哪些城市又存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)呢？

??01
??成交：新房較去年下半年月均增10%
二手價(jià)跌量增、份額持增

??（本節(jié)有刪減）（一）3月新房成交環(huán)比倍增且較去年下半年月均增10%，部分二三線顯著回升（本節(jié)有刪減）

??2024年一季度樓市成交延續(xù)下探走勢(shì)，春節(jié)8天長(zhǎng)假，一二線銷售停擺卻未帶來三四線返鄉(xiāng)置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行加劇購(gòu)房者觀望情緒，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，一季度115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積5383萬平方米，同比下降44%。

??從月度變化趨勢(shì)來看，3月整體成交迎來了“觸底反彈”，單月成交規(guī)模高達(dá)2432萬平方米，環(huán)比近乎翻番，同比因去年基數(shù)較高下降41%，不過已顯著好于2023年下半年月均，增幅達(dá)到10%；可見當(dāng)前樓市成交有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??雖然各能級(jí)城市3月單月同比和一季度累計(jì)同比仍延續(xù)降勢(shì)，降幅基本保持在4成左右，但是值得關(guān)注的是，將3月成交量與2023年下半年月均值進(jìn)行對(duì)比，三四線顯著好于一二線，已然同比回正，增幅高達(dá)39%，主要源于三四線調(diào)整期略早于一二線，當(dāng)前樓市成交規(guī)模基本已處于降無可降的筑底階段，剛需剛改需求入市帶動(dòng)一波購(gòu)房需求的集中釋放。

??分城市來看，可以將各城市劃分為以下幾類：一是成交止跌，底部趨穩(wěn)的二三線城市，以寧波、濟(jì)南、長(zhǎng)春、天津、重慶、佛山、溫州、湖州、南充、寶雞等為代表，3月整體成交表現(xiàn)基本已好于2023年下半年月均，這些城市經(jīng)歷了2年多的調(diào)整期，目前成交規(guī)模已趨近于底部，降無可降。

??二是仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期的熱點(diǎn)城市，諸如廣州、深圳、杭州、無錫、中山等，“比上不足比下有余”3月成交規(guī)模較2023年下半年月均小幅微降1成以內(nèi)，3月月初項(xiàng)目來訪、去化有了回升，但是后勁略顯不足，客戶觀望情緒比較濃厚。

??三是還有部分城市熱度穩(wěn)步回落，3月成交雖較2月有所回升，但顯著不及去年下半年月均，跌幅三成及以上城市大體分為兩類，一類為前期熱度較高的北京、合肥、長(zhǎng)沙等，購(gòu)房需求遭遇階段性瓶頸，回調(diào)壓力較大；另一類為南京、鄭州、銀川、西寧等弱二線城市，因前期需求透支，目前仍處深度調(diào)整期，成交尤有下探空間。

??（二）二手房成交U型拉升、一季度降幅收窄至21%，深圳已同比增17%（本節(jié)有刪減）

??2024年一季度，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為3170.4萬平方米，累計(jì)同比下降21%。按月來看，二手房成交呈U型走勢(shì)，1月二手房市場(chǎng)仍保持較高活躍度，與去年12月基本持平。2月受到春節(jié)假期影響，成交環(huán)比腰斬式回落至602萬平方米，疊加春節(jié)錯(cuò)期帶來的高基數(shù)效應(yīng)，同比轉(zhuǎn)負(fù)并下跌55%。3月，成交探底回升，規(guī)模環(huán)比倍增至1350萬平方米，但仍然略低于2023年的月均水平，同比下降29%。

??聚焦3月市場(chǎng)，環(huán)比來看，由于2月受春節(jié)成交基數(shù)相對(duì)較低，絕大多數(shù)城市二手房成交規(guī)模都顯著增長(zhǎng)，特別是杭州、合肥等增長(zhǎng)超過1倍。同比來看，深圳二手房市場(chǎng)保持活躍度，成交僅微跌5%，合肥成交發(fā)力，同比轉(zhuǎn)增增長(zhǎng)24%，其余多數(shù)城市成交表現(xiàn)普遍遜色于去年同期。一季度，深圳二手房成交表現(xiàn)最為亮眼，受益于限購(gòu)政策松綁，加上業(yè)主以價(jià)換量主動(dòng)調(diào)降掛牌價(jià)，成交累計(jì)同比增長(zhǎng)17%，而反觀廈門、天津等二手房市場(chǎng)仍然承壓，累計(jì)同比下跌3成左右。

??（三）住房總需求趨穩(wěn)、一二手總量同環(huán)比降三成且份額結(jié)構(gòu)延續(xù)“此消彼長(zhǎng)”

??近幾年，17個(gè)典型城市新房和二手房成交規(guī)模總量基本保持穩(wěn)定，但二手房份額持續(xù)增長(zhǎng)，全面分流新房客戶。從總量層面來看，17個(gè)典型城市一二手總需求容量略有萎縮，但整體降幅并未出現(xiàn)斷崖式下跌，2024年一季度預(yù)期一二手房成交面積達(dá)4641萬平方米，同環(huán)比分別下降36%和28%，整體跌幅不及新房。

??重點(diǎn)城市2024年以來二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍，自住需求剛需消費(fèi)降級(jí)，涌入二手房市場(chǎng)置業(yè)，分流新房熱度，致使寬松政策對(duì)新房市場(chǎng)刺激作用不顯。合肥、南京、蘇州、廈門、天津、武漢、鄭州等城市近兩年二手房市場(chǎng)份額增長(zhǎng)迅猛，2024年前3月二手房成交規(guī)模持平甚至超過新房，二手房市場(chǎng)份額在6-7成不等。

??（四）一二手房?jī)r(jià)降幅拉大，二手房加速降價(jià)降幅大于新房分流需求（略）

??02

??供給：3月供應(yīng)環(huán)比增110%
改善為主、剛需為輔對(duì)成交有所支撐

??（本節(jié)有刪減）

??（一）百城3月供應(yīng)環(huán)比翻番，一線倍增>二線>三四線（40%）（本節(jié)有刪減）

2024年一季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)疲軟，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無貨可供”。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，一季度115個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)4434萬平方米，同比下降23%。

??分能級(jí)來看，一線供應(yīng)發(fā)力，3月環(huán)比倍增。4個(gè)一線城市3月供應(yīng)面積達(dá)333萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)578%，同比僅下降5%，較2023年下半年月均增幅達(dá)27%。北京新房供應(yīng)經(jīng)歷2個(gè)月低谷期后迎來放量，本月規(guī)模沖高至86萬平，同比降幅收窄至8%。上海推出第三批次集中供應(yīng)樓盤，帶動(dòng)供應(yīng)規(guī)模超100萬平。深圳供應(yīng)顯著改善，房企借小陽春之勢(shì)加速推貨，本月供應(yīng)規(guī)模環(huán)比再增230%，同比轉(zhuǎn)正并微增7%。

??二線供應(yīng)雖環(huán)比增157%，但一季度累計(jì)同比仍降36%。3月環(huán)比來看，由于上月基數(shù)偏低，8成以上城市供應(yīng)回升，成都、杭州、武漢、蘇州等均翻倍式增長(zhǎng)，不過長(zhǎng)沙、福州等城市供應(yīng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，環(huán)比不升反降。同比來看，僅有西安、蘭州等少數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模高于去年同期，長(zhǎng)春、鄭州等跌幅在20%以內(nèi)，而重慶、蘇州等近7成城市供應(yīng)同比腰斬。

??相較而言，三四線進(jìn)入穩(wěn)定期，供應(yīng)并未存在顯著的“大漲大跌”，3月環(huán)比僅上漲41%，較2023年下半年月均降幅仍達(dá)16%。

??（二）3月供應(yīng)結(jié)構(gòu)適銷對(duì)路，改善為主、超7成為主城項(xiàng)目（略）

??03

??城市&項(xiàng)目：蓉鎬深等新房市場(chǎng)熱度高
核心區(qū)與大折扣項(xiàng)目仍熱銷

??（本節(jié)有刪減）

??（一）多數(shù)城市來訪、認(rèn)購(gòu)回升，二手活躍度更高（略）

??1、深圳來訪、認(rèn)購(gòu)增至半年高點(diǎn)，蓉鎬熱點(diǎn)恒熱（略）

??2、漢鄭等小面積、低總價(jià)房源備受剛需青睞（略）

??3、津青等來訪增、轉(zhuǎn)化低，去化率仍未超1月（略）

??（二）核心區(qū)套健全or大折扣or產(chǎn)品力強(qiáng)的高性價(jià)比項(xiàng)目熱銷（本節(jié)有刪減）

??1、核心區(qū)域供應(yīng)稀缺，配套健全，強(qiáng)學(xué)區(qū)成為熱銷利器

??第一類熱銷特征多為改善盤，主要位于城市核心區(qū)域，供應(yīng)相對(duì)稀缺，部分城市諸如上海、杭州、成都等還有一二手倒掛價(jià)差顯著的網(wǎng)紅盤，開盤基本都能實(shí)現(xiàn)屢開屢罄。

??下表我們羅列了部分因區(qū)域板塊供應(yīng)稀缺而熱銷的項(xiàng)目情況，從這些產(chǎn)品所地處的區(qū)位來看，基本都處于城市主城區(qū)或熱門板塊，成熟度較高，待開發(fā)地塊量相對(duì)有限。譬如上海越秀·靜安悅項(xiàng)目，地處不夜城板塊、內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離外灘及陸家嘴均在3km以內(nèi)，該項(xiàng)目也僅有80套房源，一次性全部入市；因而1月27日開盤去化率高達(dá)97.5%。加之與周邊新房和二手房相比均有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目均價(jià)12.1萬/平方米，周邊中興社區(qū)保利地塊高層聯(lián)動(dòng)價(jià)12.5萬元/平方米，萬科翡翠雅賓利四期聯(lián)動(dòng)價(jià)13.3萬元/平方米，最高價(jià)差達(dá)1萬元/平方米，周邊萬科翡翠雅賓利二手房?jī)r(jià)格11.5-13.0萬元/平方米，倒掛空間一般。

??還有部分項(xiàng)目因周邊配套設(shè)施相對(duì)完善而實(shí)現(xiàn)熱銷，配套包含商圈、學(xué)區(qū)、醫(yī)療、軌交等而實(shí)現(xiàn)熱銷，目前購(gòu)房需求回歸自住，對(duì)于剛改客群而言，區(qū)域配套越來越成為購(gòu)房核心考量因素之一。值得關(guān)注的是，學(xué)區(qū)改善仍是市場(chǎng)下行周期中比較堅(jiān)挺的需求，上海招商蘇河璽項(xiàng)目、昆明華發(fā)書香云海項(xiàng)目、昆明萬科·公園城市項(xiàng)目、昆明萬科城項(xiàng)目、天津中國(guó)鐵建花語天宸項(xiàng)目均因好學(xué)區(qū)而實(shí)現(xiàn)熱銷。

??2、特價(jià)房、低首付、強(qiáng)渠道營(yíng)銷等制造價(jià)格優(yōu)勢(shì)助力走量

??對(duì)于部分內(nèi)陸二線天津、成都、長(zhǎng)沙、南寧和三四線城市無錫、徐州等，剛需仍是主要購(gòu)房群體，因而以特價(jià)房、低首付、強(qiáng)渠道營(yíng)銷等制造價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是去化的不二法門。

??以天津?yàn)槔?月以來，市場(chǎng)持續(xù)走低，加之春節(jié)假期影響，在1月傳統(tǒng)熱銷項(xiàng)目基礎(chǔ)上，部分項(xiàng)目通過價(jià)格調(diào)整、渠道強(qiáng)聚焦等方式快速搶占市場(chǎng)，同時(shí)涉及項(xiàng)目及區(qū)域范圍持續(xù)擴(kuò)大，如濱海萬科濱江都會(huì)，北辰未來城、龍曜城，東麗金茂科學(xué)城等均通過相應(yīng)營(yíng)銷手段轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)較好的成交反饋。北辰金隅金成熙府、東麗金隅金玉府，均具備板塊或區(qū)域內(nèi)明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，疊加部分產(chǎn)品實(shí)景呈現(xiàn)或交付入住，持續(xù)促進(jìn)項(xiàng)目成交；遠(yuǎn)洋未來城項(xiàng)目貝殼15天獨(dú)渠，基礎(chǔ)渠道點(diǎn)位2.5%，簽訂對(duì)賭協(xié)議；龍湖龍曜城項(xiàng)目自首開以來保持3%的貝殼獨(dú)渠，伴隨項(xiàng)目取證，渠道政策點(diǎn)位靈活調(diào)整；渠道帶客配合項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)或?qū)嵕俺尸F(xiàn)，持續(xù)虹吸城東、城北客戶成交。

??3、產(chǎn)品力強(qiáng)，國(guó)央企+優(yōu)質(zhì)名企背書為熱銷項(xiàng)目“點(diǎn)睛之筆”（略）

??04

??預(yù)判：Q2新房將延續(xù)弱復(fù)蘇降幅收窄
二手成交占比繼續(xù)上升

??（本節(jié)有刪減）

??（一）新房成交環(huán)比持增，同比降幅收窄，三四線延續(xù)止跌企穩(wěn)

預(yù)判4月，我們認(rèn)為成交總量規(guī)模或?qū)⒕彶綇?fù)蘇，絕對(duì)量較3月持平或小幅微增，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)；熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

從供給端來看，4月房企推盤積極性略有回落，不過絕對(duì)量仍處年內(nèi)高位。據(jù)CRIC調(diào)研，4月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積781萬平方米，環(huán)比下降26%，同比下降48%；整體推盤量仍處年內(nèi)高位，暫不及2023年月均水平。

分能級(jí)來看，核心一二線供給約束依舊明顯，一二線同環(huán)比齊降，呈現(xiàn)階段性疲軟；二線同比和累計(jì)同比降幅仍在5成左右仍顯著高于一線。三四線整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增22%，同比下降49%，累計(jì)同比下降45%。

??需求端來看，延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，但增幅逐周放緩，持續(xù)性略顯不足。從新房周度成交來看，自2024年第7周春節(jié)周后，整體成交開始逐周回升，至第12周（2024.3.18-3.24）已達(dá)402.63萬平方米，與2024年1月周均基本持平，環(huán)比微增7%，增幅較前幾周明顯收窄，同比仍降47%，整體節(jié)后回升速度及力度遠(yuǎn)不及去年同期。

??分能級(jí)來看，三四線率先回穩(wěn)，第12周單周成交量已顯著好于2023年下半年周均，增幅達(dá)到15%，主要是基于三四線經(jīng)歷了2年多的調(diào)整期，目前基本筑底，進(jìn)入“降無可降”階段。其次為二線，較去年下半年周均下降13%，一線則面臨高位回調(diào)，降幅高達(dá)35%，特別是近期京滬等前期熱點(diǎn)恒熱城市亦有降溫征兆，即便各類利好新政加持，對(duì)成交促進(jìn)作用依舊有限。

??結(jié)合供求端，預(yù)判4月大勢(shì)，因供應(yīng)小幅收縮但仍延續(xù)年內(nèi)高位，成交或?qū)⑴c本月持平或小幅微增，考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢(shì)。熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，核心一二線或?qū)⒀永m(xù)點(diǎn)狀復(fù)蘇，而目前三四線城市成交規(guī)模“降無可降”，已處于止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，后期還將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??（二）核心一二線廣深杭等點(diǎn)狀復(fù)蘇、改善高端盤亦面臨競(jìng)爭(zhēng)加劇

??目前來看，在整體弱復(fù)蘇基調(diào)之下，各城市或?qū)⒀永m(xù)分化行情，結(jié)合需求端，我們調(diào)研了10個(gè)典型城市4月開盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)去化率情況，可以將典型城市表現(xiàn)特征分為以下幾類：

??第一類為北京、上海、成都等核心一二線城市，短期內(nèi)市場(chǎng)小幅降溫，但熱度依舊較高，屬于行情較好的第一梯隊(duì)，之所以看好后市主要基于良好的購(gòu)買力基礎(chǔ)和4月供給結(jié)構(gòu)，仍有核心區(qū)域適銷對(duì)路改善盤入市，或能帶動(dòng)市場(chǎng)熱度延續(xù)高位。不過值得關(guān)注的是，隨著中高端改善產(chǎn)品集中入市，客戶對(duì)于產(chǎn)品、地段等也會(huì)更加挑剔，高端市場(chǎng)亦會(huì)面臨客戶分流的處境，也意味紅盤縮圈。

??第二類為廣州、深圳、杭州等城市因適銷對(duì)路主城區(qū)改善盤集中入市，也使得短期內(nèi)市場(chǎng)點(diǎn)狀回溫。從4月各城市機(jī)構(gòu)預(yù)估入市項(xiàng)目開盤去化率來看，環(huán)比持增，深圳和杭州同比和較去年下半年月均仍保持上揚(yáng)走勢(shì)，也說明市場(chǎng)正處于緩慢修復(fù)周期。

??第三類為供需錯(cuò)配持續(xù)加劇城市，諸如濟(jì)南、青島、寧波、常州等，整體產(chǎn)品集中在近遠(yuǎn)郊，對(duì)于成交制約作用較為顯著。青島、寧波4月供應(yīng)主要集中在近郊剛需盤，常州、濟(jì)南4月供應(yīng)則為近改善盤，主城區(qū)供應(yīng)占比下降對(duì)成交也將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，對(duì)于這類城市而言，外圍市場(chǎng)相較主城更為慘淡，除非房企能加強(qiáng)營(yíng)銷力度，以低總價(jià)、低首付招攬客戶，否則整體成交實(shí)則難有亮眼表現(xiàn)。

??第四類為天津、長(zhǎng)春、昆明、濟(jì)南、漳州、無錫等預(yù)期成交仍處低位運(yùn)行。這些城市前期需求透支嚴(yán)重，加之人口外溢和剛需客群購(gòu)買力降級(jí)嚴(yán)重，即便未來供應(yīng)放量，整體成交也難有亮眼表現(xiàn)，反而會(huì)造成短期庫(kù)存積壓加劇。

??（三）二手房熱度好于新房，預(yù)期京滬寧廬等二手份額還將增長(zhǎng)（略）