??導讀

??行業(yè)壓力傳導、風險積聚，上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)如何應對，又有哪些發(fā)展機遇？

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚、汪慧、唐嫣蓓

??房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)規(guī)模大、社會影響面廣、上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多。近年政策調(diào)控持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行，不僅對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營有較大負面影響，也對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生了持續(xù)的沖擊。無論是對上游原材料需求減少、行業(yè)竣工面積降低，還是資金擠占、應付賬款及商票無法按期結(jié)算兌付，都給上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)營壓力。目前在一定程度上已表現(xiàn)為整體房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險。

??本文將通過專題研究的形式，根據(jù)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)大類和行業(yè)細分的不同，分析目前各產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)格局以及企業(yè)受影響程度的差異。探究在行業(yè)風險出清的過程中，企業(yè)具體有哪些舉措來應對危機，以保證自身業(yè)務的健康可持續(xù)發(fā)展。同時，隨著政策和市場層面的緩和企穩(wěn)，從中長期來看，上下游各產(chǎn)業(yè)鏈未來又有哪些發(fā)展機遇？

??01

??房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋面廣
涉及行業(yè)眾多

??1、房地產(chǎn)開發(fā)流程長，上下游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多

??近年來，房地產(chǎn)市場政策調(diào)控持續(xù)，在四限政策疊加疫情等多方面因素影響下，行業(yè)下行加劇，房企投資、融資受限，項目去化率表現(xiàn)不佳。整體來看，目前的市場調(diào)整期除了對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營有較大負面影響，也對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生了持續(xù)的沖擊。

??產(chǎn)業(yè)鏈即指從原材料通過加工制造一直到終端產(chǎn)品生產(chǎn)及銷售的完整鏈條，由各環(huán)節(jié)的不同產(chǎn)業(yè)及企業(yè)群耦合而成，即是生產(chǎn)鏈也是價值鏈。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，地產(chǎn)開發(fā)流程長、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)覆蓋行業(yè)眾多。我們以商品房開發(fā)及施工建設(shè)流程來劃分，圍繞地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心向上下游拓展延伸，可以將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈分為幾個階段。

??上游產(chǎn)業(yè)由土地購置、規(guī)劃設(shè)計和建筑施工三大環(huán)節(jié)組成，其中涉及了地方政府土地供應、金融機構(gòu)提供融資、前期工程咨詢服務、建筑施工原材料和工程機械供應，以及施工建設(shè)、園林工程、建筑裝飾等不同產(chǎn)業(yè)。而下游則主要是服務于項目銷售及竣工交付后的產(chǎn)業(yè)，由銷售預售、家居家裝及增值服務等組成。其中又分別包含了銷售策劃代理、裝飾設(shè)計、家裝建材、家裝設(shè)備、物管服務等具體行業(yè)。

??2、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈整體增加值占GDP比重較高（略）

??3、上游產(chǎn)業(yè)市場格局相對穩(wěn)定，下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)競爭激烈

??目前，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年來的高速增長，上下游產(chǎn)業(yè)鏈整體已相對成熟，各細分行業(yè)專業(yè)化程度較高。且每個行業(yè)發(fā)展成長至今，都已形成一批行業(yè)龍頭上市企業(yè)。整體來看，房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)，主要是原材料供應及工程建設(shè)行業(yè)的企業(yè)格局相對穩(wěn)定。如水泥行業(yè)的海螺水泥、天山股份、華新水泥、金隅集團、冀東水泥等企業(yè)集中度較高。東方雨虹和三棵樹也分別在防水材料和建材涂料行業(yè)占據(jù)了較高的市場份額。而下游產(chǎn)業(yè)特別是裝飾設(shè)計以及家裝建材、家電等服務商或是消費品行業(yè)，整體市場競爭相對激烈。如在家居裝飾設(shè)計服務行業(yè)，就有歐派家居、志邦家居、曲美家居、顧家家居、美克家居、索菲亞等逾20家規(guī)模上市企業(yè)爭奪市場份額，企業(yè)集中度相對較低。

??4、房企資金擠占，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)經(jīng)營壓力加?。裕?/p>

??02

??行業(yè)系統(tǒng)性風險積聚
對產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生沖擊

目前，調(diào)控持續(xù)、行業(yè)市場下行，房企流動性危機爆發(fā)，疊加2020年以來疫情影響，直接對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈及相關(guān)企業(yè)造成影響，一定程度上也表現(xiàn)為整體房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險。根據(jù)產(chǎn)業(yè)大類和細分行業(yè)的不同，行業(yè)系統(tǒng)性風險對企業(yè)的影響深度各有差異。具體來看，2021年有不少房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)表現(xiàn)出規(guī)模增速放緩、利潤下滑，計提減值甚至破產(chǎn)重組等。1、生產(chǎn)成本提升、需求疲弱，建材產(chǎn)業(yè)利潤率受到擠壓

??建材產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)，主要是作為上游供應企業(yè)為建筑施工提供主體建設(shè)所需的原材料。主要包含了鋼材、水泥（商品混凝土）、防水/保溫材料、涂料、管件管材、玻璃等行業(yè)。

??多年來隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，上游原材料供應商的產(chǎn)能產(chǎn)值也不斷提升，各細分行業(yè)中都發(fā)展出一批龍頭上市企業(yè)。如水泥行業(yè)的海螺水泥、金隅集團，建筑節(jié)能及功能性涂料行業(yè)的東方雨虹、三棵樹，以及管件管材行業(yè)的公元股份、偉星新材等等。整體來看，相比房地產(chǎn)上下游的各其他產(chǎn)業(yè)而言，建材產(chǎn)業(yè)基于原材料制造業(yè)重資產(chǎn)、規(guī)?；a(chǎn)的特性，企業(yè)集中度相對較高。

??但近年來受行業(yè)增速放緩、房企流動性危機爆發(fā)、疊加疫情影響，對建筑原材料產(chǎn)業(yè)的企業(yè)經(jīng)營也造成了明顯的影響。具體來看，一方面，行業(yè)下行、部分規(guī)模房企暴雷、工程進度停滯，建材供應企業(yè)的結(jié)算回款周期變長，部分企業(yè)應收賬款存在減值風險。另一方面，主要受國內(nèi)疫情影響，建材產(chǎn)業(yè)上游的原材料價格提升并保持在高位，且在疫情反復下運輸、勞務、生產(chǎn)等各項成本也均有提升。

??多方面因素影響下，不僅使得建材供應企業(yè)的營收及利潤規(guī)模增速放緩，也顯著影響了企業(yè)利潤率水平，2021年逾7成企業(yè)毛利率、凈利率下行，且企業(yè)資金壓力提升、流動性承壓。此外，目前建材產(chǎn)業(yè)下游建筑施工板塊的中短期需求仍然疲弱，導致建材細分行業(yè)競爭格局惡化、企業(yè)競爭加劇。

??（1）水泥產(chǎn)業(yè)內(nèi)部格局相對穩(wěn)定，行業(yè)龍頭企業(yè)集中度較高（略）

??（2）建筑涂料行業(yè)企業(yè)應收賬款計提減值損失風險提升（略）

??2、行業(yè)資金壓力傳導下，建筑工程類企業(yè)經(jīng)營形勢嚴峻

??建筑產(chǎn)業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的中上游產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展強相關(guān)。主要包含土木工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、機電工程、園林工程等細分行業(yè)。其中，典型的建筑工程類企業(yè)有中國建筑、中國鐵建、上海建工、浙江建投、安徽建工等，多是央國企背景。與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的其他行業(yè)相比，這類企業(yè)的營收、資產(chǎn)規(guī)模和總市值都相對龐大，但基于其行業(yè)特質(zhì)，施工建筑上市企業(yè)的市盈率水平較低、毛利率水平也僅在10%左右。

??整體來看，建筑工程類企業(yè)的客戶以地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，行業(yè)整體議價能力較低、付款周期較長。且近年隨著房企對上下游企業(yè)資金擠占程度的不斷提升，這類企業(yè)墊資經(jīng)營的情況相當普遍，項目長時間現(xiàn)金流為負。2021年，不少規(guī)模房企資金狀況惡化，直接影響了建筑工程類企業(yè)的業(yè)務回款、結(jié)算。同時，建筑工程類企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，涉及員工數(shù)量眾多，社會影響面相對更廣。此外，應付工程款能否按期結(jié)算、回款，又會影響到項目的施工進度和竣工交付。行業(yè)整體資金壓力傳導下，也加劇了2021年內(nèi)部分企業(yè)項目層面緩工、怠工、停工的現(xiàn)象，帶來惡性循環(huán)。

??（部分略）

??3、建筑裝飾行業(yè)大面積虧損，大客戶依賴型企業(yè)首當其沖

??建筑裝飾行業(yè)是建筑業(yè)的一大重要分支，通過采用裝飾裝修材料、飾物對建筑物的內(nèi)外表面及空間進行處理，達到保護建筑主體結(jié)構(gòu)、完善建筑功能性能以及美化的效果，服務對象一般可分為三類：一是學校、醫(yī)院、體育館等市政基建類建筑，二是寫字樓、商場、酒店等商業(yè)服務類建筑，三是商品房。

??目前，建筑裝飾行業(yè)市場規(guī)模大，但集中度較低，“大行業(yè)、小企業(yè)”特征顯著。頭部企業(yè)規(guī)模擴張普遍依賴地產(chǎn)開發(fā)商客戶，如金螳螂、亞夏股份、廣田集團等均通過與大型房企合作迅速搶占市場。

??近年來，受房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控及疫情影響，建筑裝飾行業(yè)規(guī)模增長也調(diào)整放緩，行業(yè)格局整體趨向穩(wěn)定，新上市企業(yè)鮮少。2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場加速調(diào)整下行，流動性危機爆發(fā)，給建筑裝飾行業(yè)也帶來不小的沖擊，從上市企業(yè)的經(jīng)營表現(xiàn)來看，營收與利潤實現(xiàn)均面臨了較大的挑戰(zhàn)，虧損現(xiàn)象普遍。金螳螂、廣田集團、寶鷹股份、全筑股份等企業(yè)均出現(xiàn)凈利潤大額虧損，其中，金螳螂、廣田集團虧損額分別達到48.7億元、56.9億元。

??（部分略）

??4、家居家裝行業(yè)受損相對較低，C端零售業(yè)務起到對沖作用

??家居家裝行業(yè)以住宅室內(nèi)裝飾為主，涵蓋面廣，細分產(chǎn)業(yè)眾多，涉及家電、陶瓷、地板、門窗、衛(wèi)浴、家具、櫥柜、定制家居等。從2021年上市企業(yè)財報來看，增收不增利現(xiàn)象顯著，少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)虧損，但整體受損程度較建筑裝飾行業(yè)低，主要原因在于家居家裝行業(yè)B端工程業(yè)務與C端零售業(yè)務并行，且C端市場空間也較大，因此整體受到房地產(chǎn)影響并不像建筑裝飾等工程類業(yè)務主導的行業(yè)那么大。且家居家裝行業(yè)在存量市場大有可為，因此房地產(chǎn)增量減少對其影響也較為有限。

??由于近年來行業(yè)大宗業(yè)務拓展，因此不可避免受到房地產(chǎn)市場下行及房企流動性危機爆發(fā)波及，尤其是大宗業(yè)務所形成的對房企的應收票據(jù)、應收賬款面臨了較高的壞賬和減值損失風險。

??大宗業(yè)務“踩雷”成為多數(shù)企業(yè)“不增利”的主要原因。以定制家居頭部企業(yè)索菲亞為例，2021年營收104.1元，同比增長24.6%，但凈利潤僅有1.5億元，同比減少87.4%，這也是索菲亞上市以來首次出現(xiàn)凈利潤下滑，且是斷崖式驟降。究其原因可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)客戶暴雷是主要導火線。

??（部分略）

??5、承銷代理商與房企鏈接緊密，部分企業(yè)受牽連虧損嚴重（略）

??6、物管企業(yè)對母公司依賴較強，未來行業(yè)格局將迎來優(yōu)化（略）

??03

??綠色低碳、數(shù)字化趨勢下
產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)需轉(zhuǎn)型破局

??經(jīng)歷此輪危機，上下游企業(yè)的底色也暴露出來，加速了行業(yè)洗牌。在市場風險加劇的背景下，品牌、渠道、產(chǎn)品等優(yōu)勢凸顯出來，這些企業(yè)更有利于把握市場機會、提高市場份額，并帶動行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。長期來看，供應鏈企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，仍要依靠創(chuàng)新，順應綠色低碳、數(shù)字化等趨勢。

??1、政策維穩(wěn)、企業(yè)自救，上下游產(chǎn)業(yè)鏈修復仍需時間

??房地產(chǎn)市場下行以及流動性危機爆發(fā)，對上下游行業(yè)都產(chǎn)生了不同程度的沖擊，主要影響包括需求下降、資產(chǎn)減值損失以及壞賬所帶來的流動性壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的風險傳導也受到多方的關(guān)注。目前政府、房企以及上下游企業(yè)都在積極采取措施維穩(wěn)。

??自2021年末以來，監(jiān)管層密集發(fā)聲旨在維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，并鼓勵并購貸，加快市場出清，控制出險房企風險。同時地方政策放寬跡象明顯，通過放松限購、限貸、限售、契稅等政策手段刺激市場需求回暖。房企方面，也通過融資和加快銷售回款，保證安全經(jīng)營。目前來看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)修復仍低于預期，但在政策引導以及房企自救之下，暴雷、違約風險有所控制，這對于上下游產(chǎn)業(yè)鏈來說無疑也是一大利好。

??而對于上下游企業(yè)來說，除了等待地產(chǎn)行業(yè)修復與企穩(wěn)，主動調(diào)整、加快轉(zhuǎn)型勢在必行，尤其對于地產(chǎn)開發(fā)商工程業(yè)務依賴大的企業(yè)，一方面要排查合作方的風險，尤其要關(guān)注大客戶的基本面變動，必要時通過資產(chǎn)商票轉(zhuǎn)讓、以資抵債、訴訟等方式盡可能降低損失，同時在選擇合作方時，可重點關(guān)注優(yōu)質(zhì)的國企央企；另一方面拓展C端零售、小B端渠道，削弱對大客戶依賴性，同時還能起到對沖風險的作用。

??（部分略）

??2、節(jié)能減排、科技創(chuàng)新成為建材生產(chǎn)企業(yè)第二賽道

??在“碳達峰、碳中和”的雙碳政策引導下，研發(fā)新材料、拓展新的應用場景和投資新能源業(yè)務成為建材生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第二賽道。以防水及涂料產(chǎn)業(yè)為例，目前行業(yè)內(nèi)各龍頭企業(yè)，如東方雨虹、科順股份、三棵樹等都在積極拓展業(yè)務以尋求新的增長點。多品類布局與新材料投資研發(fā)是防水材料生產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重中之重。行業(yè)龍頭東方雨虹近年來已加大了多品類布局，不斷改良工藝、投資新材料、新技術(shù)、新工藝的研發(fā)，由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”向平臺型企業(yè)邁進。合成高分子防水卷材、新型改性瀝青防水材料等新型材料正在被研發(fā)。亞士創(chuàng)能也不斷加大科研投入，相繼自主研發(fā)了保溫裝飾板、真金防火保溫板、柔性花崗巖等綠色建材產(chǎn)品，成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)同時具備建筑涂裝、節(jié)能保溫、建筑防水等產(chǎn)品體系及其系統(tǒng)服務能力的企業(yè)。

??從水泥行業(yè)來看，海螺水泥作為行業(yè)龍頭企業(yè)，近期也一直積極布局新能源業(yè)務。3月，海螺水泥公告將投資50億元建設(shè)光伏電站、儲能項目等新能源業(yè)務。此外，海螺水泥擬收購海螺環(huán)保，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應，布局水泥主業(yè)相關(guān)的新興產(chǎn)業(yè)。將傳統(tǒng)水泥窯與廢棄物處置相結(jié)合，推動循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展的綠色轉(zhuǎn)型。在“雙碳”的政策背景下，海螺水泥加強了自身的碳減排技術(shù)優(yōu)勢，推動綠色發(fā)展，并且在光伏電站和儲能等新能源領(lǐng)域積極布局，以減少自身成本。通過整合產(chǎn)業(yè)資源，在新能源等業(yè)務中尋求增長點，打開二次成長空間。

??3、保障性住房建設(shè)提速，建筑工程企業(yè)市值穩(wěn)步增長（略）

??4、政策紅利下，裝配式建筑產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展前景可觀

??建筑行業(yè)的能耗、污染問題一直備受社會層面關(guān)注。近兩年，在“雙碳”目標下，各項政策陸續(xù)出臺，積極引導建筑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生產(chǎn)方式變革。2021年10月《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》印發(fā)，明確提出要實現(xiàn)工程建設(shè)全過程綠色建造，大力發(fā)展裝配式建筑，重點推動鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅建設(shè)。今年《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》也提出到2025年，裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%以上?？梢灶A期，在政策層面的推動下，裝配式建筑轉(zhuǎn)型是行業(yè)的大勢所趨，市場規(guī)模將快速擴張。此外，保障性住房建設(shè)邁入快車道，批量建造需求也為裝配式建筑帶來可觀的增長動力。

??從我國裝配式建筑發(fā)展現(xiàn)況來看，以PC結(jié)構(gòu)為主，整體仍處于起步階段，滲透率較低，市場影響力有限。目前，裝配式建筑業(yè)務領(lǐng)先企業(yè)已在加速戰(zhàn)略布局與轉(zhuǎn)型，搶占市場份額。頭部企業(yè)遠大住工在鞏固強化B端業(yè)務的同時積極拓展C端業(yè)務，實現(xiàn)TO B+TO C戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并且借助PC-CPS全流程數(shù)字化系統(tǒng)，將總部職能平臺化，構(gòu)建了面對客戶的支持服務體系。東南網(wǎng)架也在積極推進“裝配式建筑+BIPV”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加快向光伏新能源建筑領(lǐng)域轉(zhuǎn)型與發(fā)展?？梢灶A期，具備一定技術(shù)沉淀、市場沉淀的企業(yè)將在趨勢發(fā)展下享受到更多紅利，這也將驅(qū)動行業(yè)更大力度的研發(fā)投入。

??5、資源整合、全流程服務是家居家裝行業(yè)核心競爭力

??家居家裝行業(yè)目前面臨的核心痛點仍是流量困局，在渠道和流量分化的驅(qū)使下，數(shù)字化能帶來更多流量轉(zhuǎn)化可能性，也能削弱渠道依賴的風險。目前來看，索菲亞、顧家家居、東易日盛等個細分產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)都已啟動數(shù)字化工作，在業(yè)務渠道拓展方面具備了先行優(yōu)勢。此外，產(chǎn)品服務內(nèi)容、形式也在加速轉(zhuǎn)變。

??隨著生活理念不斷升級深化，消費者對居住的安全、舒適、健康、綠色、環(huán)保、抗菌等方面都提出了更高的訴求，這也決定了該行業(yè)未來更大的增長空間將取決于產(chǎn)品與服務的功能性、體驗感。一方面，綠色、健康、環(huán)保家居產(chǎn)品在市場的認可度和需求都會大幅提升一個臺階；另一方面定制、整裝仍將是重點潛力賽道。未來，家居企業(yè)的核心競爭力將歸于“好、快、準”，企業(yè)資源整合能力尤為關(guān)鍵。在此趨勢下，擁有設(shè)計、安裝、服務等全流程能力的企業(yè)有機會脫穎而出。