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[克而瑞]行業(yè)透視 |? 28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管

楊科偉、柏品慧2022-05-27 10:39:24來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-05-27
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管,核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率,進(jìn)而提升房企資金的流動性,優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。

??2022年以來,南京、成都、海口等28省市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管。而在政治局會議之后,預(yù)售資金監(jiān)管政策解綁頻率明顯加快。聚焦放松預(yù)售資金監(jiān)管,主要涉及哪些方面內(nèi)容?未來哪些城市或?qū)⒏M(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管?

??28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管

??政治局會議后政策解綁頻次明顯加快

??預(yù)售資金從過度監(jiān)管到適度監(jiān)管。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,2021年,西安、天津、石家莊等36省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。但2022年以來,南京、成都、海口等28省市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管。

??以政治局會議為分界線,預(yù)售資金監(jiān)管政策解綁頻率明顯加快。4月29日,政治局會議強(qiáng)調(diào),支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此之前,僅南京、煙臺、綿陽等5城放松預(yù)售資金監(jiān)管;而在此之后,已有成都、海口、長春等21省市放松預(yù)售資金監(jiān)管。尤其是三四線城市,政策解綁城市數(shù)量由4城大幅擴(kuò)容至18城,其中不乏徐州、中山、洛陽等強(qiáng)三線城市。

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??增加撥付節(jié)點(diǎn)及比例等

??提高預(yù)售資金使用效率

??優(yōu)質(zhì)房企更為受益

??聚焦28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管,主要涉及以下6方面的政策內(nèi)容:

??其一,吉林和漯河2城降低重點(diǎn)監(jiān)管資金。例如漯河,對2022年4月1日前辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目,不再要求購房款全款繳存監(jiān)管賬戶和重點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例;對2022年4月1日后新辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目,將商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金比例由40%調(diào)整為30%。

??其二,綿陽、徐州、阜陽等6城增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)。例如綿陽,新增“主體分部工程完成”資金使用節(jié)點(diǎn),該節(jié)點(diǎn)累計(jì)可申請使用對應(yīng)賬戶內(nèi)不超過 70%的建設(shè)資金額度。又如阜陽,增設(shè)主體結(jié)構(gòu)1/3、2/3兩個(gè)資金撥付節(jié)點(diǎn)。

??其三,銀川、瀘州、常德等5城提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例。例如銀川,完成竣工驗(yàn)收備案后資金撥付比例由90%提高至95%;監(jiān)管賬戶未達(dá)到監(jiān)管額度,但滿足相應(yīng)支取節(jié)點(diǎn)留存余額要求的,容許特例支取。

??其四,南京、長春、海口等9城允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。例如阜陽,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用銀行保函釋放相應(yīng)額度監(jiān)管資金,支持企業(yè)使用銀行在途按揭貸款資金頂?shù)直O(jiān)管額度。

??其五,海口、煙臺、宿州等9城依據(jù)企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控。例如煙臺,對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè),商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn);對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè),商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。

??其六,長春、欽州、漯河等4城可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金。例如長春,對于2022年度涉及施工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,依開發(fā)企業(yè)申請可以提前提取商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶余額,專項(xiàng)用于本項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn),后續(xù)商品房銷售款需足額補(bǔ)齊提取金額。

??綜上所述,在保證項(xiàng)目交付的大前提下,28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管,核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率,進(jìn)而提升房企資金的流動性,優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。

2

??在保交樓前提下

??兩類城市有望放松預(yù)售資金監(jiān)管

??幫扶企業(yè)經(jīng)營盡早回歸正軌

??展望未來,我們認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化,石家莊、蘇州、泉州、無錫等或?qū)⒏M(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管:

??其一,嚴(yán)格落實(shí)保交樓,預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化。首先需要強(qiáng)調(diào)的是,政策底線仍是保交樓,保證在建項(xiàng)目都能按期交付,最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益,以便于逐漸恢復(fù)市場信心。因此,預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化,真正實(shí)現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。

??其二,兩類城市或?qū)⒏M(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管,提高預(yù)售資金使用效率。基于防范化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考量,在劃定保交樓政策底線之后,以下兩類城市有望跟進(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管,并優(yōu)先用于支付工程費(fèi)用、償還開發(fā)貸等,以便提高預(yù)售資金使用效率。

??第一類,預(yù)售資金監(jiān)管過度嚴(yán)苛的城市,涉及青島、石家莊、泉州等。例如石家莊,工程建設(shè)層數(shù)過半僅能提取25%的重點(diǎn)監(jiān)管資金,即便主體結(jié)構(gòu)封頂,重點(diǎn)監(jiān)管資金累計(jì)提取比例也僅能達(dá)到50%,反觀其他城市普遍能達(dá)到60%乃至70%以上。

??第二類,項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控的城市,涉及蘇州、廈門、無錫等。例如蘇州,截至2021年末,約有26個(gè)項(xiàng)目已售未交付,總建面333萬平方米,全市范圍并未出現(xiàn)項(xiàng)目停工、爛尾等問題。

??其三,區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn),幫扶企業(yè)經(jīng)營盡早回歸正軌。對于不同信用評級的企業(yè),還是要實(shí)行差異化管控,并要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完全可以進(jìn)一步放松預(yù)售資金監(jiān)管。另外,對受疫情影響經(jīng)營暫遇困難的企業(yè),在工程進(jìn)度尚未達(dá)到規(guī)定的用款節(jié)點(diǎn),可申請預(yù)支預(yù)售監(jiān)管資金,幫扶企業(yè)經(jīng)營盡早回歸正軌。

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