??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國(guó)一年期國(guó)債收益率、全國(guó)首套房貸平均利率等四個(gè)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、M1增速連降6個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)資金面壓力山大

??1、7月末M1余額同比增長(zhǎng)4.9%，創(chuàng)近15個(gè)月新低，預(yù)計(jì)下半年繼續(xù)回落；住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)14.3%，增速持續(xù)回落

??央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月末M1余額同比增長(zhǎng)4.9%，略低于市場(chǎng)預(yù)期。M1同比增速自今年1月創(chuàng)出14.7%的階段高點(diǎn)后，已連續(xù)6個(gè)月回落，創(chuàng)近15個(gè)月新低。7月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)14.3%，已連續(xù)4個(gè)月回落。

??M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)和關(guān)系來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月、8個(gè)月和2個(gè)月。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速有均3個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月、16個(gè)月和2個(gè)月，第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??從本輪周期來(lái)看，今年上半年M1同比增速走勢(shì)和2018年同期較為相似。2019年M1同比增速全年未超過5%，維持在較低水平。受去年1月疫情影響，今年1月M1同比增速大幅異動(dòng)，但從去年除1月以外其他月份的基數(shù)和今年穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)來(lái)看，今年1月基本上是本輪周期的高點(diǎn)。央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，上半年貨幣政策力度已基本回到疫情前的常態(tài)。7月15日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，但由于7月全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩、企業(yè)和個(gè)人的投融資需求減弱、銀行表外業(yè)務(wù)活動(dòng)收縮等，降準(zhǔn)對(duì)M1影響有限。預(yù)計(jì)下半年M1同比增速將繼續(xù)回落。

??從住戶部門貸款余額同比增速來(lái)看，今年年初的加速上升也是由去年疫情期間的低基數(shù)引起的，3月大概率已是本輪周期的高點(diǎn)，4月開始已經(jīng)回落。今年以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊了房貸政策，并嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、首付貸等違規(guī)資金進(jìn)入樓市，近期部分一線城市更是加大監(jiān)管力度：7月27日上海5家國(guó)有大行的分支機(jī)構(gòu)均因“流動(dòng)資金、消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”而吃了上海銀保監(jiān)局的行政罰單；8月7日深圳公布“深房理”初步調(diào)查結(jié)果，截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，并對(duì)有關(guān)責(zé)任單位和人員依法啟動(dòng)問責(zé)和處罰。預(yù)計(jì)下半年住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)下行。

??2、7月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.13%，預(yù)計(jì)下半年仍在2%-3%區(qū)間小幅震蕩；7月全國(guó)首套房貸平均利率為5.38%，將維持溫和上升趨勢(shì)

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。7月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.13%，較6月末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。去年四季度以來(lái)一年期國(guó)債收益率一直較為穩(wěn)定，目前與疫情前水平接近。7月融360未發(fā)布首套房主流貸款利率，從保利投顧研究院統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，7月全國(guó)首套房貸平均利率為5.38%。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率均有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率均有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、13個(gè)月和9個(gè)月。第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國(guó)債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??7月15日央行全面降準(zhǔn)后的2周，1年期國(guó)債收益率從2.29%一路下跌至2.13%。7月30日中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確將延續(xù)流動(dòng)性合理寬裕的穩(wěn)健貨幣政策，鞏固了市場(chǎng)對(duì)國(guó)債價(jià)格走高的預(yù)期，驅(qū)動(dòng)國(guó)債收益率繼續(xù)下跌。但8月以來(lái)1年期國(guó)債收益率已略有回升，預(yù)計(jì)一年期國(guó)債收益率下半年大概率仍在2%-3%區(qū)間小幅震蕩。

??全國(guó)首套房貸平均利率方面，今年上半年在“三道紅線”、“房住不炒”的嚴(yán)厲調(diào)控基調(diào)下，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、房貸首付來(lái)源，貸款額度整體偏緊，部分熱點(diǎn)城市放款周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致上半年全國(guó)房貸利率水平持續(xù)上行。7月多個(gè)重點(diǎn)一二線城市調(diào)升房貸利率，如廣州部分銀行將首套貸款上調(diào)至5.8%，上海則上調(diào)至5%。全面降準(zhǔn)雖然一定程度上能提高銀行放貸積極性，緩解積壓房貸投放，但不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性收緊大趨勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年房貸利率將維持溫和上升趨勢(shì)。

??3、預(yù)計(jì)下半年住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)下行

??住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來(lái)看，整體上呈反向走勢(shì)，首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月、11個(gè)月和16個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月、9個(gè)月和2個(gè)月。

??考慮到本次全面降準(zhǔn)的主要目的是緩解小微企業(yè)的成本壓力和經(jīng)營(yíng)壓力，且目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍偏緊，有專門的貸款集中度管控，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域較為有限，下半年住戶部門貸款余額同比增速大概率仍將延續(xù)下行趨勢(shì)。

??二、全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速持續(xù)暴跌，下半年趨緩

??全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速基本呈反向走勢(shì)，全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月、8個(gè)月和15個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段低點(diǎn)，與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月、滯后3個(gè)月和領(lǐng)先1個(gè)月。

??從目前的貨幣政策及調(diào)控政策來(lái)看，2021年1月已基本確定是本輪周期全國(guó)首套房貸平均利率的低點(diǎn)，受去年疫情期間的超低基數(shù)影響，2月是近10年來(lái)全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速的最高點(diǎn)。8月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)21.5%，繼續(xù)暴跌，7月回落速度略有放緩?？紤]到目前全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速仍處于長(zhǎng)周期的相對(duì)較高水平，且下半年房貸利率大概率會(huì)維持溫和上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年銷售面積同比增速不改回落趨向，但速度將有所放緩。

??三、預(yù)計(jì)百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅四季度見頂

??為了研究M1和房?jī)r(jià)的關(guān)系，本報(bào)告結(jié)合“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對(duì)統(tǒng)計(jì)局的70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行一定的調(diào)整，得到百城二手住宅價(jià)格指數(shù)。具體方式為：以2006年1月為基期，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。其中，對(duì)2016年之前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅作放大處理，2016年后的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅則直接使用“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站公布的月度數(shù)據(jù)。

??M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅二者的整體走向基本一致，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)，即房?jī)r(jià)走勢(shì)滯后于貨幣變化趨勢(shì)。2011年至今，M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有3個(gè)和2個(gè)階段高點(diǎn)，前2個(gè)階段高點(diǎn)前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月，后一個(gè)低點(diǎn)滯后百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)3個(gè)月。

??從目前的貨幣政策及去年基數(shù)來(lái)看，今年1月確定是本輪周期M1同比增速的高點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年M1同比增速將繼續(xù)回落。按照過去金融數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)的走勢(shì)規(guī)律來(lái)看，預(yù)計(jì)百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅四季度見頂。

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