政策快評(píng)

??8月27日，上海發(fā)布第四批集中上市的新建商品住房房源。此次集中推盤(pán)對(duì)積分排序規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化。此次政策發(fā)布，進(jìn)一步體現(xiàn)了上海優(yōu)化購(gòu)房政策的導(dǎo)向，體現(xiàn)了基于市場(chǎng)新情況完善政策條款的精神。上海政策的優(yōu)化思路，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。

??2021年8月28日

??1、積分新規(guī)則

??此次政策明確，本市第四批次集中上市的新建住房房源中，部分項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)入圍比有所調(diào)整。項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比（認(rèn)購(gòu)組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）的，觸發(fā)積分排序規(guī)則：所有項(xiàng)目中凡是認(rèn)購(gòu)比高于1.3的，繼續(xù)實(shí)行“5年限售”政策。

??根據(jù)此次第四批次集中入市的樓盤(pán)情況，一共有42個(gè)盤(pán)入市。其中各個(gè)樓盤(pán)都設(shè)置了入圍比，相關(guān)入圍比從1.3到2.5不等。從變化看，所有中心城區(qū)和部分郊區(qū)的樓盤(pán)，其入圍比有所提高。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，直接理解此類政策可能會(huì)覺(jué)得很深?yuàn)W。在此通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，以供購(gòu)房者更好地理解此次政策內(nèi)容。由于此次政策調(diào)整較多的房源主要是內(nèi)環(huán)樓盤(pán)，我們基于此類樓盤(pán)政策，分兩種情況進(jìn)行解釋。

??情況一：低于入圍比。上海內(nèi)環(huán)有某個(gè)住宅項(xiàng)目，在8月27日獲得了預(yù)售許可，項(xiàng)目進(jìn)入認(rèn)購(gòu)階段。此類項(xiàng)目一共有100套房源，其入圍比設(shè)定為2.5。根據(jù)售樓處客戶認(rèn)購(gòu)資料，意向購(gòu)房者一共有240個(gè)人，其項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比則為2.4。根據(jù)此次積分制新規(guī)，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比低于入圍比，因此并沒(méi)有觸發(fā)積分排序規(guī)則。

??那么此類樓盤(pán)接下來(lái)在銷售過(guò)程中，將不采取積分排序規(guī)則。但是，由于其認(rèn)購(gòu)比為2.4，是高于1.3比例的，那么這240個(gè)人都將納入搖號(hào)體系和限售體系。換句話說(shuō)，這部分購(gòu)房者要通過(guò)搖號(hào)來(lái)選房，認(rèn)購(gòu)成功的購(gòu)房者，后續(xù)房源將有5年限售期，即不能隨便轉(zhuǎn)讓。

??這種操作和過(guò)去是略有區(qū)別的。過(guò)去內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目入圍比也是1.3。如果按過(guò)去的1.3入圍比算，那么這240個(gè)購(gòu)房者中，只有130個(gè)人可以入圍。這130個(gè)人中，部分可能是因?yàn)閼{借多年的社保和高評(píng)分而入圍的（俗稱“社保巨子”）。這樣剩下的110個(gè)人，可能連選房的資格都沒(méi)了。所以針對(duì)此類內(nèi)環(huán)項(xiàng)目調(diào)整政策，某種程度上是保障各類購(gòu)房者的選房機(jī)會(huì)。

??情況二：過(guò)了入圍比。如果該樓盤(pán)意向購(gòu)房者為300人，即項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比為3，那么就觸發(fā)了積分排序規(guī)則。這個(gè)和過(guò)去的操作其實(shí)是一樣的。根據(jù)規(guī)則，購(gòu)房者需要根據(jù)積分制來(lái)認(rèn)購(gòu)房源，即要基于戶籍、房產(chǎn)情況、購(gòu)房記錄、家庭情況四大標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打分。根據(jù)積分制的要求，積分排名在250名內(nèi)的可以入圍，通過(guò)搖號(hào)，有100個(gè)人可以獲得房源，且最近5年將落實(shí)房源限售規(guī)定。

??2、政策出發(fā)點(diǎn)

??此次上海購(gòu)房積分制政策的優(yōu)化，進(jìn)一步體現(xiàn)了上海落實(shí)房住不炒的精神導(dǎo)向，也體現(xiàn)了通過(guò)優(yōu)化購(gòu)房積分制完善購(gòu)房流程的思路。此類政策實(shí)際上也和此前積分制度推行中出現(xiàn)的新情況有關(guān)。

??此次政策之所以發(fā)布，是因?yàn)榇饲吧虾７e分制政策落實(shí)過(guò)程中，出現(xiàn)了一些新情況。在此前上海一些樓盤(pán)尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)中，由于認(rèn)購(gòu)人比較多，所以認(rèn)籌情況比較火爆。此類樓盤(pán)很容易觸發(fā)積分規(guī)則。而按照積分規(guī)則，只能選取排序?yàn)榉吭磾?shù)1.3倍以內(nèi)的購(gòu)房者。這中間，一些購(gòu)房者由于社保繳納的年限比較長(zhǎng)（或20年以上），出現(xiàn)了所謂的“社保巨子”。此類“社保巨子”憑借非常高的社保分，最后使得積分制評(píng)分很高。此類群體在認(rèn)購(gòu)此類房源過(guò)程中，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，輕松認(rèn)購(gòu)房源。但是反過(guò)來(lái)，其他一些購(gòu)房者的入圍空間幾乎沒(méi)有，一些即便是社保繳納正常的工薪階層，其最后評(píng)分也還是不高，無(wú)論去認(rèn)購(gòu)內(nèi)環(huán)哪個(gè)盤(pán)，都會(huì)遇到此類問(wèn)題。所以從這個(gè)角度看，積分制推進(jìn)中，需要考慮部分房源認(rèn)購(gòu)機(jī)會(huì)公平合理的內(nèi)容。通過(guò)此類優(yōu)化，將確保購(gòu)房機(jī)會(huì)更加公平合理。

??通過(guò)正常的優(yōu)化，還是回到那個(gè)例子，可以看出認(rèn)購(gòu)的公平性將增加。一些市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)，過(guò)去因?yàn)榉e分制，導(dǎo)致一些購(gòu)房者根本沒(méi)法和一些“社保巨子”相比，導(dǎo)致每次認(rèn)籌都認(rèn)籌不到房源，非常失望。而根據(jù)此次新政策，一些樓盤(pán)可能不會(huì)觸發(fā)積分制，這樣各類認(rèn)購(gòu)者均可納入選房系統(tǒng)。當(dāng)然，購(gòu)房者自己需要注意。第一、雖然沒(méi)有積分制，但是所有入圍的人都還是要參與搖號(hào)的。第二、雖然沒(méi)有積分制，但是所買(mǎi)的樓盤(pán)也還是要限售的。這樣一來(lái)，既做到了購(gòu)房環(huán)節(jié)的公平合理，也進(jìn)一步落實(shí)了房住不炒的政策導(dǎo)向。

??3、政策影響

??此次上海政策的發(fā)布，值得各個(gè)購(gòu)房者的關(guān)注、學(xué)習(xí)和理解。只有理解此類交易規(guī)則，才能在認(rèn)購(gòu)過(guò)程中了解認(rèn)購(gòu)流程，基于自身情況和樓盤(pán)情況做出合理的置業(yè)計(jì)劃。

??對(duì)于一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其或憑借在上海高積分的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而輕松入圍。但是這可能是子女借父母高社保分的優(yōu)勢(shì)而購(gòu)房的，雖然房產(chǎn)是掛父母名下的。但這樣顯然形成了很多不公平，也產(chǎn)生了目前市場(chǎng)上備受批評(píng)的“老人盤(pán)”現(xiàn)象。在新規(guī)則下，此類購(gòu)房者要想通過(guò)此類操作去購(gòu)房，其實(shí)不可行，或者意義不大。因?yàn)椴糠譄狳c(diǎn)樓盤(pán)尤其是改善型樓盤(pán)會(huì)采取搖號(hào)的做法，那么做高積分的操作就沒(méi)意義了。這樣一來(lái)，這部分購(gòu)房者購(gòu)房方面也會(huì)更加理性。

??對(duì)于其他一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其本身在上海工作多年，社保也是正常繳納，也有合理的改善型購(gòu)房需求。過(guò)去因?yàn)榉e分還是不敵“社保巨子”，所以想在市區(qū)買(mǎi)套房，發(fā)現(xiàn)難度還是很大。但是此次政策后，反正一些樓盤(pán)是以搖號(hào)的方式進(jìn)行的，所以這個(gè)時(shí)候其入圍的可能性更大。即便最后搖號(hào)買(mǎi)不到，但既然有這樣一個(gè)公平的入圍機(jī)會(huì)，那么購(gòu)房方面會(huì)覺(jué)得享受了公平性，這樣也促進(jìn)了購(gòu)房秩序的穩(wěn)定健康發(fā)展。

??而對(duì)于其他一些購(gòu)房者，尤其是剛需盤(pán)或郊區(qū)盤(pán)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其影響幾乎不大，甚至沒(méi)有影響。過(guò)去此類剛需盤(pán)和郊區(qū)盤(pán)的入圍線是1.3，此次也沒(méi)有調(diào)整。如果購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)某個(gè)郊區(qū)盤(pán)，其認(rèn)購(gòu)率超過(guò)1.3的入圍比，那么就要進(jìn)行積分考核，然后入圍者進(jìn)行搖號(hào)，同時(shí)需要限售。而如果某個(gè)郊區(qū)盤(pán)比較冷清，低于1.3的，那么就按正常的房企的交易流程走就可以。這一點(diǎn)看，現(xiàn)在操作和過(guò)去操作都是一樣的。

??據(jù)此，我們也做了一張簡(jiǎn)單的圖表，供購(gòu)房者參考。房企營(yíng)銷部門(mén)和購(gòu)房者可以根據(jù)此類表格做對(duì)照，積極落實(shí)當(dāng)前政策精神，合理有序安排營(yíng)銷和購(gòu)房計(jì)劃。

??資料來(lái)源：易居研究院

??4、重要提示

??此次上海政策，對(duì)于積分制度進(jìn)行了優(yōu)化。但從政策落地和政策消化等角度看，部分購(gòu)房者可能存在誤解或困惑。所以理性對(duì)待此類政策也很關(guān)鍵。尤其是對(duì)于部分要點(diǎn)，需要后續(xù)房企營(yíng)銷部門(mén)對(duì)購(gòu)房者多做解釋，尤其是做通俗易懂的解釋。

??第一、要注意限售政策的管控約束。此次政策下，部分市區(qū)樓盤(pán)可能不一定會(huì)觸發(fā)積分制，因?yàn)槿雵冗@條線上升了。購(gòu)房者需要明白，此類樓盤(pán)沒(méi)有觸發(fā)積分制，是為了確保一些熱點(diǎn)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)方面的公平性和合理性，并不是購(gòu)房政策放松了。所以，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，后續(xù)都可以入圍認(rèn)購(gòu)此類樓盤(pán)，但是此類樓盤(pán)依然是要有搖號(hào)政策的，也是有5年限售要求的。換句話說(shuō)，購(gòu)房政策中該有的約束依然也還是有，購(gòu)房交易規(guī)范也依然需要嚴(yán)格遵守。

??第二、對(duì)剛需購(gòu)房者影響基本不大。此類政策對(duì)一些市區(qū)樓盤(pán)或改善型樓盤(pán)相對(duì)調(diào)整動(dòng)作大，而絕大多數(shù)剛需盤(pán)基本上影響不大。因?yàn)閯傂璞P(pán)數(shù)量多、選擇面多，本身已經(jīng)最大限度做到了購(gòu)房入圍的公平性。所以，剛需購(gòu)房者對(duì)于此類政策，有所了解即可。當(dāng)然實(shí)際過(guò)程中，可以對(duì)照此次發(fā)布的42個(gè)樓盤(pán)具體情況，了解認(rèn)購(gòu)情況和入圍比要求，進(jìn)而合理安排置業(yè)計(jì)劃。

??總體上看，我們認(rèn)為，科學(xué)精準(zhǔn)解讀上海此次政策，即要看到上海政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向，也要看到政策背后的溫情和全面考慮的精神。這樣我們才能更好地理解和擁護(hù)上海此次政策，進(jìn)一步落實(shí)上海“房住不炒”的精神。另外，在此類政策基礎(chǔ)上，上海未來(lái)土地供應(yīng)規(guī)模將繼續(xù)增加、剛需盤(pán)和改善盤(pán)供應(yīng)量將繼續(xù)增多、集中推盤(pán)將進(jìn)一步增加房源的可選擇面、租賃住房供應(yīng)和分配體系將更加健全。通過(guò)各類措施和優(yōu)化手段，上海十四五階段“住有宜居”的目標(biāo)將更好完成。