??導(dǎo) 讀 

??架構(gòu)頻繁“動刀”，聚焦提質(zhì)增效。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??杠桿紅利、金融紅利、人口紅利消失，以及政策不斷收緊等諸多因素影響，房地產(chǎn)已步入無增長時代。新邏輯下，行業(yè)由過往粗狂發(fā)展走向效率發(fā)展，由杠桿驅(qū)動轉(zhuǎn)為能力驅(qū)動，由資源驅(qū)動過渡到管理驅(qū)動。其中精益化的管理體系和管理思維，不僅是新階段下房企提質(zhì)增效的重要一環(huán)，更是企業(yè)規(guī)模再上臺階的“長效機(jī)制”。 

??正是在這樣背景下，2020年頭部房企在人力資本方面優(yōu)化加碼。尤其是為了適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、新的行業(yè)變化、新的企業(yè)戰(zhàn)略，組織架構(gòu)變革和調(diào)整動作頻繁且力度較大。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2020年50強(qiáng)房企中有半數(shù)左右的房企進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化核心圍繞精總部、資源整合與優(yōu)化、權(quán)責(zé)下放等多個方面。

??01

??半數(shù)50強(qiáng)企業(yè)調(diào)整組織架構(gòu)，提效之下聚焦精總部、區(qū)域整合

??從2020年至2021年1月份，50強(qiáng)房企中有27家在組織架構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化。10強(qiáng)房企動作最為積極，有6家房企在2020年進(jìn)行架構(gòu)上變動。其中TOP3房企碧桂園、恒大、萬科均有所調(diào)整。

??相較而言，11-20強(qiáng)、21-30強(qiáng)這兩個梯隊(duì)的房企調(diào)整比例較低，結(jié)合這兩個梯隊(duì)企業(yè)投資積極的情況來看，此類房企目前業(yè)績擴(kuò)張需求最為強(qiáng)烈，仍將工作的主要重心放在擴(kuò)張規(guī)模、提高市占率上。  

??調(diào)整比例最高的是31-50強(qiáng)房企，這部分企業(yè)在市場資源集中度持續(xù)走高的情況下，擁有的市場份額正在持續(xù)降低，不得不通過內(nèi)部調(diào)整來“破局”。

??分類來看，組織層面的優(yōu)化集中在總部和區(qū)域以及新業(yè)務(wù)模式的設(shè)立。強(qiáng)調(diào)效率之下，第一，多數(shù)房企將總部定位為“戰(zhàn)略把握者”，打造總部生態(tài)系統(tǒng)的同時強(qiáng)調(diào)做精，相近職能部門進(jìn)行合并，形成管控精、業(yè)務(wù)精的模式。第二，區(qū)域整合兼并，“鋤強(qiáng)扶弱”之下實(shí)際是資源的合理分配。第三，隨著戰(zhàn)略、布局調(diào)整，設(shè)立新區(qū)域、新業(yè)務(wù)以更好的匹配未來的發(fā)展方向。

??02

??總部職能精簡明晰，進(jìn)一步推進(jìn)扁平化高效率管理

??2020年以來大部分進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整的房企，均以“精總部、強(qiáng)一線、優(yōu)項(xiàng)目”作為主要的調(diào)整方向，意在進(jìn)一步放權(quán)至一線，總部職能被定義成“做平臺、做支持、做創(chuàng)新、做整合、做標(biāo)準(zhǔn)”。 

??龍頭房企萬科早在2018年就開啟了以“收斂聚焦”為主的組織調(diào)整，至今深圳總部員工數(shù)量僅有150人左右，對于操盤規(guī)模近7000億元的房企而言，這樣的總部規(guī)模極度“精簡”。2020年萬科持續(xù)在總部上進(jìn)行調(diào)整，生產(chǎn)類職能部門成立“研究與開發(fā)專業(yè)公會”并搬至上海辦公，總部則更加明確后臺事務(wù)定位。如此一來，萬科總部人數(shù)進(jìn)一步精簡至120人左右，且從職能上來看，更加的“去地產(chǎn)化”，管理效率持續(xù)提高。

??此外，金科、榮盛、建業(yè)、華夏幸福等均在2020年根據(jù)精總部的思路，進(jìn)一步調(diào)整總部的組織架構(gòu)，縮短管理層級、推行扁平化運(yùn)營，以提升管理效率。榮盛今年4月份發(fā)文調(diào)整內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，調(diào)整后的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)仍包含投資中心、技術(shù)中心、工程中心、營銷中心、 融資中心等12個業(yè)務(wù)中心，調(diào)整后的架構(gòu)各中心職責(zé)界限明確，相輔相成。

??03

??10余家房企進(jìn)行區(qū)域整合兼并，便于資源整合與放權(quán)提升

??在區(qū)域深耕的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，多家房企將現(xiàn)有區(qū)域進(jìn)行了一定程度聚合，主要表現(xiàn)為多個弱勢區(qū)域合并、或強(qiáng)勢區(qū)域兼并弱勢區(qū)域，整體來看有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的整合。而“鋤強(qiáng)扶弱”、授權(quán)提升之下，進(jìn)一步加快“強(qiáng)一線”的腳步。 

??根據(jù)CRIC人力資本研究統(tǒng)計(jì)，銷售TOP50房企中有10家企業(yè)在2020年進(jìn)行了區(qū)域的整合，包括綠地、綠城和世茂等TOP10房企。綠地香港成立灣區(qū)投資管理公司，將廣東事業(yè)部合并；綠城則將武漢公司并入上海公司，且海外公司也與上海公司合署辦公；世茂在2020年進(jìn)行了福晟了收購后，于2021年初就對區(qū)域進(jìn)行了大幅調(diào)整：蘇滬、山東和長三角（除杭州）并入蘇滬地區(qū)；浙江、華中、長三角（杭州）并入浙江地區(qū)，粵桂地區(qū)并入世茂海峽。 

??此外中南置地為提升管理效率，更加聚焦區(qū)域公司的發(fā)展，直接將文旅事業(yè)部編制取消，歸入蘇中區(qū)域區(qū)域公司管理。

??世茂集團(tuán)、雅居樂、藍(lán)光發(fā)展區(qū)域?qū)用娴墓緮?shù)量分別從9個、11個和12個減少至7個、9個和10個。適當(dāng)減少區(qū)域公司數(shù)量，一方面更便于資源聚合、持續(xù)聚焦重點(diǎn)城市，另一方面則在人員上可以進(jìn)行一定的精簡，尤其是中間管理層員工數(shù)量得以優(yōu)化，提升企業(yè)人均效能。 

??04

??融信、中梁、遠(yuǎn)洋等持續(xù)設(shè)立新區(qū)域，加深重點(diǎn)區(qū)域布局力度

??雖然目前房企戰(zhàn)略多以深耕、聚焦為主，大規(guī)模布局?jǐn)U張的企業(yè)相對較少，但在2020年仍有部分企業(yè)在區(qū)域結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了裂變或增設(shè)，主要目的在于進(jìn)一步提升深耕力度、提高深耕區(qū)域的市場占有份額。

??裂變/新增： 

??其中典型房企如中梁，在建立了粵港澳集團(tuán)后，擬建立長三角集團(tuán)，這兩個區(qū)域集團(tuán)選定在經(jīng)濟(jì)基本面最活躍、購買力最強(qiáng)、房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟的兩個城市群，也是房企爭相進(jìn)駐的主要市場，中梁這兩個區(qū)域集團(tuán)的建立，實(shí)際上是其未來戰(zhàn)略規(guī)劃的重中之重。

??與之類似的還有遠(yuǎn)洋，新成立的華西事業(yè)部主要管理重慶、成都等中西部省會城市，中西部城市發(fā)展不均，這幾個省會城市占據(jù)了絕大部分的市場，遠(yuǎn)洋作為深耕環(huán)渤海區(qū)域的企業(yè)，成立了專攻中西部核心城市的華西開發(fā)事業(yè)部，符合其在2020年上半年提出“南移西拓”戰(zhàn)略。

??更具有特色的裂變：

??此外還有三個企業(yè)的區(qū)域組織架構(gòu)變化值得注意：萬達(dá)和碧桂園在2020年均經(jīng)歷了“先收縮，后裂變”的調(diào)整方式，先通過壓縮區(qū)域的組織架構(gòu)，增強(qiáng)了放權(quán)程度、人員精簡后，再根據(jù)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的需要，再次進(jìn)行裂變；

??而新城的組織架構(gòu)調(diào)整則更加具有特點(diǎn)：住宅開發(fā)事業(yè)部持續(xù)精簡調(diào)整，從“10個區(qū)域公司+15個城市公司”這樣較分散的管理結(jié)構(gòu)，逐步整合為14個大區(qū)，與之相反的是，商業(yè)開發(fā)事業(yè)部則在持續(xù)裂變中，從3大區(qū)裂變?yōu)?大區(qū)。不同業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行不同方向的調(diào)整，體現(xiàn)出新城對商業(yè)版圖的重視程度有所提升，進(jìn)一步穩(wěn)固“雙輪驅(qū)動”的另一只車輪。

??05

??商業(yè)、金融成為新的業(yè)務(wù)熱點(diǎn)，小鎮(zhèn)、文旅業(yè)務(wù)熱度有所衰落

??鑒于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂，幾年前較多房企就已經(jīng)開始了進(jìn)入房地產(chǎn)上下游賽道，尋找增長第二曲線。包括城市更新、代建、文旅、康養(yǎng)等細(xì)分領(lǐng)域，50強(qiáng)房企中，也有部分房企在2020年進(jìn)行了業(yè)務(wù)板塊的調(diào)整：

??全新業(yè)務(wù)集團(tuán)的成立，一方面拓寬了企業(yè)的經(jīng)營范圍，另一方面更是對企業(yè)新增拿地的有力輔助，尤其在廣州、深圳這樣城市核心地塊較少，舊改是企業(yè)獲取核心地塊的重要方式，新增城市更新集團(tuán)，對雅居樂在大灣區(qū)的進(jìn)一步深耕有較大作用。

??值得一提的是，在以上房企積極增設(shè)業(yè)務(wù)線條的同時，綠城將小鎮(zhèn)集團(tuán)、楊柳郡集團(tuán)、資產(chǎn)集團(tuán)等二級集團(tuán)被撤并為事業(yè)部，結(jié)合上文提到的中南文旅事業(yè)部被撤銷的舉動，可以看出小鎮(zhèn)、文旅這些幾年前曾經(jīng)引發(fā)房企“爭相涌入”的領(lǐng)域目前受到的重視程度正在下滑。

??將2020年房企新增的業(yè)務(wù)線條、和撤并的業(yè)務(wù)線條進(jìn)行對比，可以看出商業(yè)、金融、輕資產(chǎn)甚至汽車、體育等“去房地產(chǎn)化”、“金融化”的產(chǎn)業(yè)受歡迎程度持續(xù)提升，而文旅、小鎮(zhèn)等前期投入大、開發(fā)周期長、市場前景不夠穩(wěn)定的細(xì)分領(lǐng)域熱度在衰減。

??整體來看，2020年是房企大幅調(diào)整組織架構(gòu)、開始追求精益化管理的一年。

??組織架構(gòu)調(diào)整的最大重心放在區(qū)域的整合或裂變上，依據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需求，既有整合、也有裂變或新增，但在2020年行業(yè)見頂、調(diào)控持續(xù)收縮的大背景下，預(yù)計(jì)未來區(qū)域?qū)用尜Y源整合、兼并更加常見；

??其次，對于總部職能的調(diào)整，房企普遍遵循精總部、扁平化管理的原則，意在放權(quán)一線、提升企業(yè)的人均效能；最后在業(yè)務(wù)線條方面的調(diào)整上，“去房地產(chǎn)化”、“金融化”成為主流，龍頭房企在多元化的道路上持續(xù)發(fā)展。

??未來房企還將持續(xù)在組織、人才管理等方面求變，對于已經(jīng)占據(jù)了大部分市場份額的龍頭房企而言，預(yù)計(jì)調(diào)整重心將更集中于集團(tuán)總部和擴(kuò)充新賽道的層面；反之對于仍在中游、或中下游的房企而言，更多的調(diào)整預(yù)計(jì)仍是區(qū)域?qū)用娴木酆匣蛄炎儭?/p>