??北京，2020年3月31日—享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融分會(huì)重磅發(fā)布新一期2019《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》。2019版報(bào)告對(duì)亞洲主要REITs市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)進(jìn)行了全新的梳理與總結(jié)，更新了中國(guó)香港特別行政區(qū)（以下簡(jiǎn)稱為‘香港’）和新加坡REITs持有內(nèi)地物業(yè)的情況，并以新加坡吉寶數(shù)據(jù)中心（Keppel DC REIT）作為案例分析，旨在為未來中國(guó)“新基建”資產(chǎn)證券化的發(fā)展提供借鑒意義。

??對(duì)此，戴德梁行高級(jí)董事，北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰先生表示：“亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）系列研究報(bào)告一直以來深受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，戴德梁行十分榮幸連續(xù)四年與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融分會(huì)聯(lián)合發(fā)布這份研究刊物。截至2020年一季度，戴德梁行已累計(jì)參與83單類REITs、CMBS和CMBN的估值及盡調(diào)服務(wù)，也見證了中國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)過去5年的蓬勃發(fā)展。2020年市場(chǎng)充滿不確定性，我們將秉承專業(yè)態(tài)度，繼續(xù)致力于為客戶提供更高質(zhì)量的服務(wù)，為中國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)樹立更多“標(biāo)桿”，為行業(yè)貢獻(xiàn)一份力量！”

??亞洲REITs市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)異

??研究報(bào)告表明，截至2019年底亞洲市場(chǎng)上活躍的REITs共計(jì)178支，總市值達(dá)2,924億美元，同比增長(zhǎng)約25%，其中日本、新加坡和中國(guó)香港三地REITs市值合計(jì)占比達(dá)93%。

??新加坡REITs市場(chǎng)分派收益率為6.2%，比中國(guó)香港高出0.6個(gè)百分點(diǎn)，而日本REITs市場(chǎng)的分派收益率最低，為4.0%。三地REITs市場(chǎng)的杠桿率均未超過45%，其中日本市場(chǎng)最高，達(dá)44%。2019年新加坡和日本REITs市場(chǎng)均實(shí)現(xiàn)了10年來最強(qiáng)勁的年度綜合收益，分別為25.3%和25.6%。得益于此，新加坡和日本REITs的市凈率較去年有較大提高。此外，香港REITs市場(chǎng)時(shí)隔6年再有房托基金上市，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金于2019年12月在港交所主板掛牌，集資金額逾30億港元。

??國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展迅猛

??2019年國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)延續(xù)了前一年快速發(fā)展勢(shì)頭，共發(fā)行81單產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1,550.8億元，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模分別環(huán)比增長(zhǎng)42.1%和36.3%，其中CMBS產(chǎn)品發(fā)行46單，發(fā)行規(guī)模1,035.1億元；類REITs產(chǎn)品發(fā)行23單產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)393.6億元；CMBN產(chǎn)品發(fā)行12單，發(fā)行規(guī)模122.1億元。截至2019年底，國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已累計(jì)發(fā)行192單，共計(jì)持有底層物業(yè)423處，從物業(yè)類型上看，已發(fā)行產(chǎn)品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓、工業(yè)物流等資產(chǎn)類型。報(bào)告重點(diǎn)對(duì)類REITs、CMBS和CMBN產(chǎn)品在2019年的市場(chǎng)變化及亮點(diǎn)進(jìn)行了分析，同時(shí)對(duì)截至2019年底已到期產(chǎn)品的處置方式進(jìn)行了總結(jié)。

??新加坡和中國(guó)香港REITs增持中國(guó)內(nèi)地物業(yè)

??截至2019年底，新加坡和中國(guó)香港共有16支REITs持有中國(guó)內(nèi)地103處商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。2019年，兩地REITs在中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)交易十分活躍，共收購(gòu)16處物業(yè)，處置3處物業(yè)。伴隨著內(nèi)地消費(fèi)升級(jí)和電商的快速發(fā)展，兩地REITs更多關(guān)注于內(nèi)地零售類和工業(yè)物流類資產(chǎn)的收購(gòu)機(jī)會(huì)。

??最后，報(bào)告對(duì)新加坡唯一專注于數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的吉寶數(shù)據(jù)中心房托（Keppel DC REIT）進(jìn)行了案例分析，旨在為未來中國(guó)“新基建”資產(chǎn)證券化的發(fā)展提供借鑒意義。

??戴德梁行董事，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝先生表示:“2019年國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)不但發(fā)展迅猛，而且無論從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，還是底層資產(chǎn)的多樣性，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不斷推陳出新，進(jìn)一步接近標(biāo)準(zhǔn)化REITs可持續(xù)注入資產(chǎn)的平臺(tái)效果。我們希望這份最新的研究報(bào)告能為REITs從業(yè)人員提供更新、更全面的資訊，也期待通過分析境外數(shù)據(jù)中心REITs的案例，為中國(guó)發(fā)展“新基建”資產(chǎn)證券化提供參考。”

??戴德梁行高級(jí)副董事劉慧女士表示：“2019年國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易額達(dá)人民幣約2,800億元，相信未來商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)持有者及REITs投資者也會(huì)越來越多元化。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)中現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和資產(chǎn)價(jià)值管理是核心，我們從物業(yè)租金收入、收益率、未來增值等角度協(xié)助制定資產(chǎn)合格標(biāo)準(zhǔn)，確保首次發(fā)行與后續(xù)歷次跟蹤評(píng)估的銜接性。我們的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)評(píng)價(jià)體系及資產(chǎn)價(jià)值提升方案可使資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，資產(chǎn)到資本的良性循環(huán)。”