2019年四季度宏觀金融環境趨松，房地產業內部金融環境未松，

預計一季度成交量大降，百城房價同比漲幅將繼續收窄

??上海易居房地產研究院2月27日發布《2019年四季度金融環境與房地產研究報告》。該報告顯示，2019年下半年宏觀金融環境趨松，房地產業內部金融環境依然未松。目前來看，中央對房地產的“房住不炒”和“不將不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的調控基調并未改變，從央行近期的表態來看，不會給房地產市場大放水。綜合判斷，2020年一季度中國房地產業金融環境指數將繼續保持低位盤整。受疫情影響，一季度個人住房貸款余額同比增速和房企到位資金同比增速或將有較大幅度的下滑，房地產業內部金融環境指數可能會小幅下行。

??易居研究院研究員沈昕表示，當前房地產業內部金融環境與宏觀金融環境的關系更像2011四季度至2012年上半年，宏觀金融環境轉松而房地產調控未放松，參考2012-2013年走勢，未來兩年樓市不會全國普漲，只有局部行情。

??該報告主要有以下內容：

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節點，旨在分析房地產業運行的金融環境發展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環境和房地產數據，剖析二者的相互關系，尤其是通過金融環境研判房地產市場趨勢。

??本報告從房地產業面臨的金融環境，共選取6個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權重相乘，即可得出當期中國房地產業金融環境指數。

??根據2011年以來6個指標波動情況，利用五分法將金融環境指數分為五個區間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區”、“黃色區”、“綠色區”、“淺藍色區”、“藍色區”表示。需要指出的是，本區間劃分僅是根據2011年以來指標的波動區間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2019年四季度季度中國房地產業金融環境

??1、M2-GDP名義增速小幅提高

??貨幣供應，主要是為了滿足經濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。2019年兩會的政府工作報告中首次提出，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。那么，可以近似的認為，M2增速減去名義GDP增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP名義增速的增速差額一路上行，從-6.4%上升到5.7%，此后該增速差額在4%-6%附近小幅振蕩，一直延續到2015年底。之后，從2016年初2017年底，該增速差額持續下行，2017年一季度開始進入負區間。2018年一季度該增速差額開始震蕩上行，2019年一季度開始回升至正區間。2019年四季度，該增速差額為1.3%，與三季度的0.8%相比小幅上升。

??近日，中國人民銀行副行長劉國強就2019年第四季度《中國貨幣政策執行報告》發布后相關焦點問題接受采訪時表示，貨幣政策中介目標轉為廣義貨幣M2和社會融資規模增速與國內生產總值名義增速基本匹配，從制度上保證了宏觀杠桿率的基本穩定。預計M2-GDP名義增速的增速差額可能會長期維持在較低水平，不會對樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1同比增速小幅提高

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??從2011年一季度至2012年一季度，M1同比增速處于下行通道，之后觸底反彈，于2013年一季度達到階段性高點，此后震蕩下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%，然后經歷了較長的上漲時間，于2016年三季度達到峰值24.7%，此后步入下行通道，下跌趨勢延續至2018年四季度。2019年一季度M1同比增速小幅提高，二三季度小幅下降。

??2019年四季度末，M1同比增速為4.4%，比上季度末小幅提高1個百分點，比上年同期提高2.9個百分點。2020年1月M1同比增速為0，是該指標有統計以來的首次，央行副行長劉國強表示，這主要受季節性因素影響，也受到疫情的一定干擾。預計隨著春節和疫情因素的影響消退，以及實體經濟流動性的改善，后續幾個月M1同比增速有望小幅回升，預計一季度末M1同比增速低于上季度末的可能性較大。

??3、中國一年期國債收益率小幅下降

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。

??2011年初至7月央行共加息3次，國債收益率快速上行。2012年6月和7月2次降息，此后至2014年11月利率維持不變，國債收益率回落后盤整。在2013年下半年“鬧錢荒”背景下，國債收益率上行較快。2014年11月至2015年10月連續降息6次，國債收益率大幅下行后盤整至2016年三季度。2016年四季度后國債收益率開始上行，從三季度末的2.2%快速上行至2017年四季度末的3.8%，主要原因是金融強監管、去杠桿等政策導致市場流動性收緊。 2018年以來，國債收益率持續下行，其作為資金價格，一方面反映了2018以來央行多次降準后資金成本下降；另一方面則反映了2018年在國內經濟下滑和中美貿易摩擦背景下資金對無風險收益偏好的加強。

??2019年三四季度，央行實施降準后，國債收益率繼續小幅下行。2020年2月17日，央行下調MLF利率10個基點，2月20日1年期LPR下降10個基點，5年期LPR下降5個基點。后續來看，新冠肺炎疫情發生后，為穩定市場預期和支持實體經濟發展，未來MLF和LPR利率繼續下行或可期，中國一年期國債收益率2020年上半年有望繼續小幅下行。

??4、個人住房貸款余額同比增速連續11個季度回落

??個人住房貸款余額由中國人民銀行每個季度定期發布，反映的是居民購房的貸款情況。

??2011年一季度至2012年二季度，個人住房貸款余額同比增速持續回落，隨后止跌回升，持續回升到2013年二季度，然后走勢變為穩中有降，一直到2015年二季度都較為平穩，此后于2015年三季度開始了快速上升，于2017年一季度達到了35.7%的高峰，此后開始步入下行通道，截至2019年四季度已經連續11個季度回落，2018年四季度以來下行趨勢明顯有所趨緩。

??2019年四季度末個人住房貸款余額同比增速為16.7%，分別比上季度和上年同期低0.1和1.1個百分點。2019年全年全國商品房銷售面積同比下降0.1%，大部分城市房價逐漸趨穩，因此個人住房貸款余額同比增速也逐漸下行。受新冠肺炎疫情影響，預計2020年一季度全國商品房銷售面積將大幅下降，全國個人住房貸款余額同比增速回落的幅度或較大，二季度后隨著疫情的影響消退，商品房銷售面積將回升，屆時全國個人住房貸款余額同比增速也將比一季度提高。

??5、全國首套房貸平均利率微幅上升

??2011年全年，全國首套房貸平均利率持續攀升，于2011年底達到7.62%的峰值，此后開始回落，于2012年三季度跌至6.20%的谷底，2013年緩慢上漲，并于2014年二季度達到7.02%的峰值，隨后便步入下行區間，連續9個季度持續下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，之后觸底反彈，上行趨勢延續至2018年三季度，連續8個季度上升，2018年四季度至2019年二季度連續3個季度下降，三季度小幅上升。

??2019年四季度末全國首套房貸平均利率為5.52%，分別比上季度末高0.01個百分點，比上年同期低0.16個百分點。全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響。此次疫情對包括房地產行業在內的大多數行業均有影響，雖然已有不少城市出臺新政支持房地產行業，主要目的是為了穩樓市。央行副行長劉國強表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向，央行剛剛發布的貨幣政策執行報告也強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。預計2020年一季度房貸利率不會有明顯下降，基本與之前保持穩定或小幅下降的可能性較大。

??6、房地產開發企業到位資金同比增速小幅提高

??2011年前三季度，房地產開發企業到位資金同比增速保持提高態勢，之后在2011年底大幅跳水，之后觸底反彈，在2012年震蕩上行，于2013年二季度觸頂，此后進入下行區間，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后進入上升通道，于2016年二季度到達階段性高點，隨后震蕩下行至2018年一季度。2018年二三季度有所回升，四季度至今小幅震蕩。

??2019年全年，房地產開發企業到位資金同比增速為7.6%，比上季度高0.5個百分點，比上年同期高1.2個百分點。考慮到受疫情影響，2020年一季度商品房成交面積將大幅下降，房地產企業實際銷售回款會受到很大影響，房企的資金鏈緊張程度預計將加劇。近期，已有無錫、西安、南昌、上海、河南在內的超10個省市相繼推出地產扶持政策，但目的也僅是穩樓市，避免出現大規模風險。目前來看，中央對房地產的“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的調控基調并未改變，從央行近期的表態來看，不會給房地產市場大放水，預計2020年一季度房地產開發企業到位資金同比增速會有所回落，可能幅度還比較大。

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