樊永鋒 2020-07-28 09:13:35 來源：中房報
??徐州保利萬科“毒地”合作開發售房風波依然在發酵。
??一位徐州本地購房者告訴記者，去年6月他們與徐州保利萬科時代之光、和光城悅簽訂了購房合同，并按合同約定辦理了貸款及維修基金繳納手續。今年4月，他們發現萬科在徐房產施工進度公示竟然取消了時代之光的信息，且未給予業主任何說明。
??后經業主查詢發現，上述項目保利萬科徐州公司在沒有通過環保治理達標的情況下，隱瞞實情持續施工并銷售房源，業主多次退房無果。
??購房者查詢江蘇省生態環境廳發布的《江蘇省建設用地土壤污染風險管控和修復名錄（第一批）》（ 2019年12月23日）獲悉，第28條即徐州萬科時代之光所屬地塊（徐州順祥置業有限公司銅山區2018-8號地塊）29和光城悅項目所屬地塊，（徐州晟榮置業有限公司銅山區2018-6號地塊），且徐州保利萬科時代之光售房部現已關門。
??7月20日，中國房地產報記者在現場看到，因“毒地”問題停工土壤修復的時代之光、和光城悅項目并無無復工跡象。
??“我們買房的時候并沒有被告知項目存在土地污染問題，現在不僅是污染名錄沒有被移除，售樓處都關門了，置業顧問也不在……都聯系不上了，萬科也沒有答復?！苯邮懿稍L的多位業主表示，項目的修復進展還不清楚，此前的交涉結果是“業主想退房需要自己承擔七八萬元違約金”。
??中國房地產報記者就上述事情分別致電保利、萬科項目公司，至截稿前徐州萬科未予回應。
??保利淮海公司品牌負責人在回復中國房地產報記者稱：“目前地塊已整理完畢，進行申報審批，希望能盡快移出名錄，對于業主的不同訴求公司正在研究解決方案?！?/p>
??保利萬科時代之光項目現場。
??“毒地項目”停工 修復治理待審批
??時代之光、和光城悅項目均位于銅山區茅村鎮，此前，發電廠、水泥廠、采石廠、化肥廠、焦化廠等重污染企業遍布其間。隨著污染企業逐步被清退，該鎮新增大量土地供應，茅村鎮龍莊村的2018-6地塊及2018-8地塊就是拆了原銅山化肥廠、化焦廠而來，于2018年3月19日被保利收入囊中，緊鄰的5號地塊被萬科拍得。
??2018-6號與2018-8號地塊緊鄰。一期（2018-8地塊）命名為“保利萬科時代之光”，開發商為順祥置業；二期（2018-6地塊）命名為“保利萬科和光城悅”，兩個項目的開發商分別為徐州順祥置業有限公司、徐州晟榮置業有限公司，兩家開發公司均由徐州茗科企業管理有限公司、保利淮海房地產發展有限公司各持股50%，項目由保利萬科兩家聯合操盤開發。
??一位二期業主也是附近村民告訴中國房地產報記者：“項目共分三期，一期去年6月停工，二期今年3月停工，三期5號地塊未建?！彼f， “由于地塊上了環保部門‘毒地’名錄，停工至今。目前整改已完成，到了報政府審批階段?！?/p>
??該業主補充道：“一期整改期間，未進行土地修復就進行搶期建設，二期同樣在未修復情況下目前部分樓已封頂?！?/p>
??據留守的施工人員表示，“‘毒地’修復進展并不清楚，具體復工時間需要等通知?！?/p>
??公開資料顯示，2017年3月萬科徐州公司（徐州茗科企業管理有限公司）以約2.31億元摘得5號地塊，最低樓面價1581.89元/平方米，保利徐州公司（保利淮海房地產發展有限公司）分別以4.68億元、3.48億元摘得6號、8號地塊，最低樓面價分別為1807.74元/平方米、2353.59元/平方米。
??據了解，兩個項目共有約2300套房源，目前一期僅剩少量高層及洋房房源在售，二期房源也僅剩部分樓盤待售。
??中國房地產報記者在現場看到，在斑駁的圍墻上，“保利發展 和者筑善”的宣傳語顯得頗為刺眼，保利萬科時代之光售樓處人去樓空。
??7月21日，銅山區環保局魏姓副局長（今年3月份到任）在接受中國房地產報記者采訪時表示：“5號地塊正在修復，6號、8號地塊全部修復完成，正在由區向市級環保部門申報?！?/p>
??他也坦言，按照正常土地出讓程序，供地之前應由政府組織調查修復，符合供地條件后再供地，“2017年，當時我們區環保局委托一家生態公司調查結果是無風險地塊，市房管局也下發了已知備案，并不清楚2018年備案的具體情況?！?/p>
??2018年，迫于業主維權壓力，保利萬科又委托另外一家生態公司調查，結果是有風險地塊并拿出了修補方案。“2018年年底市環保局對第一次調查結果進行了撤銷，函告開發企業進行土壤修復。”魏姓副局長對此表示。
??河北環保聯合會常務理事、誠潤環?？偠麻L周靜海在接受中國房地產報記者咨詢時表示：“這些工業污染殘留物若清理不徹底，在地下會長期釋放有毒物質，尤其是一樓住戶危害太嚴重，六價鉻一旦進入食物鏈危害極其嚴重?！?/p>
??他也給出修復建議：鑒于樓盤已施工建設，8號地塊補救修復方式采用無機接觸媒分解處理為主+生物生態修復為輔解讀方式進行修復；6號地塊建議采用污染土壤固化處理技術+生物生態修復為輔結合的方式進行修復。
??開發商隱瞞“毒地”實情開盤
??據前述業主介紹，開發商保利萬科徐州公司開發前期并未認真對待“毒地”問題，而是采取隱瞞風險欺騙購房者的手段，將房屋賣與業主，將風險轉嫁業主。
??據他回憶，2018年11月時代之光開盤銷售，多數購房者買房后才了解到土地污染問題，后尋求與開發商保利萬科徐州公司協商退房，保利萬科徐州公司開始時對土壤問題不予承認。
??之后，業主退房協商之路一直紛爭不斷。
??迫于購房者壓力，2019年6月時代之光項目開始停工，期間業主多次與保利萬科徐州公司溝通但無果，保利萬科徐州公司始終未給出明確停工原因、處理方法及措施。
??同年9月，有業主拿出江蘇生態環境廳文件證實一二期項目均屬于污染地塊后，保利萬科徐州公司方才松口承認土地有污染問題，但仍在關鍵問題上顧左右而言它：“既然取得銷售許可，就代表當地政府是默認可以賣的。”
??今年1月，購房者再向開發商征詢一期復工日期，保利萬科終于給業主做出了承諾：在2020年2月16日前將把土地移除土地污染名錄，并允諾2月16日會全部復工。然而3月2日公布的《江蘇省建設用地土壤污染風險管控和修復名錄（第一批）》中，兩大項目依然位列其中，意味著復工無望。
??此外，前述銅山環保局相關負責人的說辭亦證實了，保利萬科徐州公司在“毒地”未修復完成的情況下，當時的承諾僅是權宜之計。
??中國房地產報記者查閱相關資料發現，2018年5月30日，徐州市銅山區人民政府官網上發布了《關于徐州順祥置業有限公司2018-8號地塊開發項目環境影響報告表的審批前公示》，并未提及一期時代之光地塊土壤污染問題；2018年7月3日，一期時代之光（2018-08號地塊）開發項目規劃設計方案公示；2018年11月，一期項目開始正式開盤銷售。
??然而在2020年3月2日，江蘇省生態環境廳公布的最新一份《江蘇省建設用地土壤污染風險管控和修復名錄（第一批）》中，徐州順祥置業有限公司銅山區2018-8號地塊仍赫然在列。按照文件要求規定：列入名錄的地塊不得作為住宅、公共管理與公共服務用地，禁止開工任何與風險管控、修復無關的項目。由此可見保利萬科時代之光地塊的土壤及地下水污染并未完成修復和申報審查。
??2018年6月，二期和光城悅（銅山區2018-6號地塊）委托江蘇方正環保設計進行風險評估，詳細調查取樣后給出的結果是：場地風險超標，需要進行修復。
??2019年2月18日，徐州晟榮置業有限公司茅村鎮原潤豐化肥廠地塊（銅山區2018-6號地塊）修復施工備案相關資料公示，再未查到后續審批文件，保利萬科和光城悅則于2019年11月正式開盤銷售。
??2020年1月9日和光城悅（銅山區2018-6號地塊）修復施工項目環境影響報告表的審批前公示再次出現在了政府官網上，文件中指出：修復場地經驗收合格后，方可投入生產或者使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得投入生產或者使用。
??前述魏姓副局長表示，6號、8號地塊的修復工作與6月下旬才完成修復成果評審，也就是說在此之前，保利萬科徐州公司并未遵循上述規定，這期間，當地環保部門是否履行了相應的監管職責不得而知。
??保利萬科的圖謀？
??保利萬科和光城悅項目現場。
??在保利萬科這場“毒地”開發風波背后，是低溢價拍地和高額利潤回報驅使的結果。因銅山區茅村鎮此前發電廠、水泥廠、采石廠、化肥廠、焦化廠等重污染企業遍布，涉茅村地塊可能存在環評風險的情況，在當地房地產圈內早已成為眾人皆知的秘密。
??2018年3月19日、20日,徐州市國土交易和銅山區國土交易引起國內廣泛關注。萬科、保利、金茂、金地商置、維維、華融金林相繼摘地，其中萬科、保利進駐茅村鎮當時引發徐州地產圈熱議。
??在3月19日土拍中,涉及茅村的地塊受到各大房企追捧。銅山區茅村鎮位于徐州市三環東路北延零公里處,境內國道310、國道104縱貫南北,徐州的北四環徐州西北繞城高速入口茅村互通,南部與徐州金山橋經濟開發區直接相接。
??從地理位置上看,茅村鎮距離徐州核心城區較遠,但由于緊臨秦洪橋,從秦洪橋上高架,去往市區非常方便。在當地業內人士看來,茅村鎮是連接市區與潘安新城的重要節點,萬科和保利的提前布局,也正是看中徐州市區不斷擴張帶來的積極影響。
??在此背景下，保利萬科公司對于銅山區茅村鎮地塊志在必得，據當地房企人士透露當時競拍該地塊僅有保利萬科兩家品牌房企。
??2018-5號位于銅山區茅村鎮趙莊路東,恒業路南,恒豐路北,中興路西,出讓面積72878平方米,出讓年限70年,容積率1.5~2.0，綠化率230%,起拍價22957萬元。最終成交價23057萬元,溢價率0.44%,最低樓面價1581.89元/平方米,競得單位徐州茗科企業管理有限公司（萬科徐州公司）。
??2018-6號地塊位于銅山區茅村鎮龍泰路南,龍莊路東,潤豐路北,學園路西。土地出讓面積103670平方米,出讓年限70年,容積率2.0~2.5,綠化率230%,起拍價46652萬元,最終成交價46852萬元,溢價率0.43%,最低樓面價1807.74元/平方米,競得單位保利淮海房地產發展有限公司。
??2018-8號商住用地位于銅山區茅村鎮310國道,東龍泰路南,出讓面積59137平方米,出讓年限70年,容積率2.0~2.5,建筑密度35%,綠化率230%,起拍價34596萬元。最終成交價34796萬元,溢價率0.58%,最低樓面價2353.59元/平方米,競得單位保利淮海房地產發展有限公司。
??據徐州365淘房網發布的保利萬科時代之光， 2020年5月20日參考均價為9500元/平方米保利萬科和光城悅， 7月24日均價為8600元/平方米。
??據一位不愿具名的某品牌房企徐州公司負責人向中國房地產報記者稱：“樓面價每平方米一千多，銷售價每平方米9000多元，這個項目還是很掙錢的。”
??這位品牌房企的徐州公司負責人坦言，當時他們公司也曾跟進考察過該地塊，審慎決策后放棄。該負責人對保利萬科面臨的問題也頗為無奈：“也不能完全怪開發企業，在投資之前肯定是看過相關環評報告資料的，顯示土地并沒有問題。后來業主鬧事迫于無奈重新進行污染土壤檢測，但為時已晚?！?/p>
??另一位品牌房企徐州負責人則表示，接下來保利萬科也沒有更好的解決方案，“地也沒法退，污染土壤和地下水是否能夠完全修復有很大不確定性，畢竟污染修復需要大量資金，而項目已經建了一大半，不可能推倒重來。”
??“毒地”供應“羅生門”
??針對保利萬科銅山茅村鎮項目土壤及地下水污染情況，中國房地產報記者采訪了河北環保聯合會常務理事、誠潤環保董事長周靜海，給出了他的分析及修復建議。
??銅山焦化廠成立于1990年10月，銅山化肥廠始建于1970年， 2006年更名為江蘇潤豐生化有限公司，這兩家企業在營時間都比較久遠。
??焦化廠的主要生產活動是焦炭、焦油、煤氣、硫銨、粗苯、硫磺等煤化工產品的生產和銷售，存續在營期間生產活動可能導致土壤和地下水污染的是生產過程中的焦油和苯系列化學物質的滴漏、廢水滲漏和廢油渣固體廢棄物等。代表性污染物主要是揮發性有機物、半揮發性有機物的多環芳烴、苯系物、苯酚類、聯苯胺類和總石油烴類物質。
??根據《土壤環境質量 建設用地土壤污染風險管控標準》（GB36600-2018）中第一類用地的篩選值標準和《地下水質量標準》（GB/T14848-2017）中V類標準要求，本地塊規劃建設為生活居住區，居住人群在生活過程中因場地暴露受其影響，健康風險主要體現為經口攝入污染物、皮膚接觸污染土壤、呼吸吸入污染物顆粒物，以及室內外空氣當中的揮發性氣態污染物。該廠經營年代久遠，以上高治癌污染物的濃度可以想象，可預見場地土壤45項基本因子及氰化物的檢測值中，土壤及地下水修復目標污染物主要為苯并蒽、苯并芘、苯、萘、芘、苊、咔唑、熒蒽、二苯呋喃、2-甲基萘、三甲基苯等。具體數值需實地勘測確認。
??因樓盤已經施工建設，建議補救修復方式采用無機觸媒分解處理為主+生物生態修復為輔相結合的方式進行修復。
??銅山化肥廠始建于1970年， 2006年更名為江蘇潤豐生化有限公司，主要產品應為為液氨、工業甲醇、化肥、復合肥等。化肥廠特征污染物包括重金屬、揮發酚、氰化物等。重金屬污染物重點應考慮砷、鎘、鉻（六價）、銅、鉛、汞、鎳等污染。健康風險主要體現為經口攝入污染物、皮膚接觸污染土壤、呼吸吸入污染物顆粒物，以及室內外空氣當中的揮發性氣態污染物。
??根據《地下水質量標準》（GB/T14848-2017）中V類標準要求，該場地地下水可以預見：不宜作為生活飲用水源，其他用水可根據使用目的選用。
??根據《土壤環境質量 建設用地土壤污染風險管控標準》（GB36600-2018）中第一類用地的篩選值標準要求，該場地土壤45項基本因子及氰化物的檢測值中，可以預見：硫酸鹽、溶解性總固體、氨氮、耗氧量、碘化物、鈉、菌落總數、總大腸菌群”等因子會超Ⅲ類標準 。以上特征污染物數值需實地勘測確認。
??因樓盤已經施工建設，建議補救修復方式采用污染土壤固化處理技術+生物生態修復為輔相結合的方式進行修復。
??其實，早在2017年，江蘇省人民政府發布的《江蘇省政府關于印發江蘇省土壤污染防治工作方案的通知》明確要求，自2017年起，對擬收回土地使用權的重點行業企業用地，以及用途擬變更為居住和商業、學校、醫療、養老機構等公共設施的上述企業用地，由土地使用權人負責開展土壤環境狀況調查評估；已經收回的，由所在設區市、縣（市、區）人民政府負責開展調查評估。自2018年起，重度污染農用地轉為城鎮建設用地的，由所在設區市、縣（市、區）人民政府負責組織開展調查評估。調查評估結果向所在地環保、城鄉規劃、國土資源部門備案。
??地方各級國土資源、城鄉規劃等部門在編制土地利用總體規劃、城市總體規劃、控制性詳細規劃等相關規劃時，應充分考慮污染地塊的環境風險，合理確定土地用途。將建設用地土壤環境管理要求納入城市規劃和供地管理，土地開發利用必須符合土壤環境質量要求。
??此外，江蘇省生態環境廳與2019年12月25日發布了《江蘇省建設用地土壤污染風險管控和修復名錄（第一批）》，名錄實行動態更新，列入名錄地塊，不得作為住宅、公共管理與公共服務用地，禁止開工任何與風險管控、修復無關的項目。對達到土壤污染風險評估報告確定的風險管控、修復目標且可以安全利用的地塊，土壤污染責任人、土地使用權人可以申請移出名錄。時代之光、和光城悅項目所在地塊赫然在列。
??在這場“毒地”風波中，讓輿論不能理解的是徐州市銅山環保局在此次土地污染調查過程中，緣何有前后截然不同的態度和處理措施，有當地房企人士就提出質疑：“當地環保部門當時是知道該地塊存在土壤污染問題故意隱瞞，再者就是在“毒地”處理過程中，未按照嚴格檢查標準，修復治理落實不到位?！?/p>
??未來，該項目將何去何從，中國房地產報記者將繼續關注該事件最新進展情況。
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