??中房網訊 2015年10月31日，由中國房地產業協會主辦的第七屆中國房地產科學發展論壇在天津召開，論壇以互聯網+房地產為主題，探討互聯網對房地產的思維、動 力、價值將產生如何深刻的影響，推動房地產互聯網進一步有機融合，分享互聯網和信息經濟帶來的成果。花樣年董事局主席潘軍發表題為《創新思維下的社區服務O2O生態圈的構建》的演講，潘軍表示，花樣年現在有兩個基于居住社區的平臺，一個是做一二三線城市的彩生活，目前是全球最大的社區服務商，第二是基于解決四五六線城市的物業服務領域。目前我們在四五六線城市推廣的是將商務社區服務平臺應用到度假物業，我們的目標是顛覆旅游度假方面一個新的商業模型，下決將在新三板掛牌，目前現在的估值也已經倍數是20倍。

花樣年董事局主席潘軍

??以下為文字實錄：?
    潘軍：非常感謝中國房協的邀請，感謝劉會長的欣賞，和大家分享一下關于社區服務行業的一些思考。剛才秘書長也介紹了，因為彩生活不是一個項目而是一個企業，本人是花樣年的主席，也是彩生活的主席。因為13年前我有一個想法，我認為物業管理可能會變成一個新的行業，應該有一個機會。這個行業的發展會變成一個新的趨勢，把物業管理行業提升以后可能會變成一個比房地產行業更偉大的一個事情。
    所以，當時我找了當時中海的一個副總佟學兵（音），現在是彩生活的CEO，我們做一件大事，顛覆一下物業管理行業，很高興去年這家公司上市了，雖然大家現在介紹的時候說它是一個物業管理企業，實際上在我看來它不是。所以我想談談我對這個關于房地產行業和管理行業今后可能做的一個趨勢。因為我最近做一件大事，希望明年能成，我跟九三學社向中央政治局常委會提交了一個關于從國家層面來支持社區服務行業的一個政策，像支持社會養老一樣。我怎么來看這件事情？為什么會提出關于社區服務行業的議題呢？
    第一，我們看一下我們現在所處的時代是一個什么樣的時代，從整個來講，大家都知道，昨天十八屆五中全會已經提出了關于未來“十三五”規劃的一個新的對經濟發展的規劃。這個規劃的前提就是時代在發生變化，從工業時代的信息生產到門戶，到現在變成了移動互聯網的時代，移動互聯網之前萬達談的是+互聯網。我認為我們現在互聯網在反思，但確實本身應該是一個標準，而非是一個工具，如果簡單看成一個工具或者過高看成不可捉摸的哲學這都有問題，其實就是如何尊重我們的用戶體驗。
    所以從這個部分來講，我們認為未來中國的房地產會變成一個新的業態，因為看現在的發達國家是一家真正可以銷售上千億人民幣的。為什么？因為社會的存量樣會成為主導，而增量以開發作為核心競爭力的是不存在的。
    第二，由于過往我們三十年形成了接近250億平方米的社區，在性能方面、功能方面都會有極大的缺失。所以對于存量的服務將會變成一個新的主導。所以我們認為，社區再加上我們其他的不發達的商業設施，會變成一個新的商業行業。比如說現在幾乎所有的服務領域跟發達經濟都有一個非常大的差距。互聯網顛覆了傳統產業了嗎？不是，嚴格意義上來講是因為傳統的產業太粗放，沒有形成自己的商業倫理而導致的，所以我們認為會變成一個新的行業。
    可以看一下彩生活邏輯，是13年前提出的，所有行業對“物業管理公司”這個名稱的理解本身就是錯誤，因為“物業管理”只是手段，而最終目標是什么？是達成用戶的滿意度。我們生產房子也是，原來在初級階段所生產的是人們生活的簡單的空間，但未來提供一個人類生活的生活場景，所以對人的管理將會成為一個新的價值，就是花樣年提出的，未來社區將會變成一個基于互聯網的新的商業文明的入口，這個入口，這個形態我們計算過，現在大家統計是一個超萬億的規模，我們房地產開發行業是超過十萬億的，但是未來基于一個終端、微觀服務領域的一個大行業，一定會超過十萬億，就是替代下一個以房地產作為基準的這樣一個行業。
    怎么來看？我起名叫社區+商業倫理，我們生產的小區在我們看來是小的社區，社區有六大部分，資源、組織、關系、群體、社會變遷的載體、生活的基本單元。
    我們看一下，彩生活今年上市的時候我路演，美國投資人問我，美國有這樣的模式嗎？我說沒有，為什么？這是中國或者說亞洲高密度居住帶來的本身是一種新的生活場景的，看一看中國和美國兩者對比，中國式強關系，美國是弱關系，正是基于強的關系，我們認為花樣年十年前跟騰訊的交流當中，騰訊QQ社區提供給我一個重大的線索，關于社區服務的入口，騰訊在它一千個網上虛擬社區里面做一萬人用戶調查的時候，97%的業主提出了他們在社區里面解決所有生活問題的第一通路是什么？三個字，“找物業”，所以我跟我的同事講，十年前我們將會形成一個新的關于與客戶、與商業結合的新的點，才有了今天的存在，這是我們對社區的理解。從用戶、對社區關系，到社區空間都會產生一種新的業態，這個業態就會我們提出的關于社區+。
    剛才朱保全總已經提到了關于數據的問題，里面不是物的數據，人的數據，我們在里面可以實現到非常多的傳統行業所需要的大的數據，包括我們對這些數據的分析。我們把這個部分分為三個層次。第一是個社區的基礎服務，第二是關鍵服務，第三是其他的開放式服務。關鍵的服務后面我會講，這個部分是我們認為我們在做的，這時候我們可以看到社區服務行業的潛力，7.5億人，247億平方米，我們每年還在竣工13億平方米，但是我們生產能力明顯已經過剩了，我們的開發商未來的數量還會更少。那么未來為什么要進入社區服務行業？因為在這個領域，基本對于未來的中國是來講是困難，現在談到的物業管理只是社區行業的1.0版，只是一個起步階段，所以我們希望有更多的房地產企業能轉型往這個方面發展，我起了一個叫有溫度的鏈接的商業的新模式。
    我們可以看到，這個不光是居住社區，包括商務社區，包括商業社區，包括養老社區，這在未來大家按照這樣的邏輯做的時候，我們可以看一看，會形成新的商業文明。及于社區，我們將物聯網、將社區網絡，將垂直服務，社區電商、廣告等等都可以與之相嫁接，這是一個線下向線上發展的一個新的文明，這是我們認為的內在行業發展的一個終極的金字塔。
    這是現在我們可以看到的以社區服務作為支撐的，目前互聯網的一個生態。但是我認為，最近關于O2O也遇到了前所未有的冬天。我覺得這是一個好事，什么好事？我們在座諸位基于線下服務能力的企業的春天到來了。因為線上的服務企業有天然的致命的基因缺陷，就是線下的服務能力和管控能力有巨大的缺失。所以信息破產，給所有互聯網線上往線下走敲詐一次警鐘，去年物業協會開大會我講我的兩個預言都實現了，第一去年11月12日，雙11的時候阿里巴巴的估值超過了三千億的美元，我說明年的今天，可能它會跌到一半，而今天將會成為它的頂層，為什么？中國經濟包括目前電商的氛圍實現了。比第二，去年我們在廣州房地產行業說，我們說小米只有互聯網思維，缺乏線下支撐，缺乏產品支撐的一定會敗給華為。當時線下我們橫隆地產的主席說反對你的言論，為什么？我說主席恰恰我還比較了解。今年3季度華為手機出售量是小米的1.5倍，從這點來講我們認為在社區其實是需要什么？需要非常強大的線下執行能力。

    但是線上線下能做的兩者必須結合在一個點，就是用戶的體驗，我們可以看一下互聯網+和現在我們的一些行業的模式的轉變。花樣年現在是地產的百強，我們銷售今年前三季度還是50位的，我現在跟大家介紹不要叫我開發商，我是社區服務商，我們現在就是花樣年未來的發展戰略，我們現在不僅做居住業，還把社區服務行業分為了4個領域，居住、商務、商業、養老。第二我是做了四項核心，當然在這個平臺上我們希望的是建立全球最大的綜合社區服務運營，是基于線下支撐的具有互聯網基因的這樣的綜合平臺，那么我們已經在做的這個，不多介紹了。
    我們現在有兩個基于居住社區的平臺，，一個是做一二三線城市的彩生活，目前是全球最大的社區服務商，第二是基于解決四五六線城市的物業服務領域。目前我們在四五六線城市推廣的是將商務社區服 務平臺應用到度假物業，我們的目標是顛覆旅游度假方面一個新的商業模型，下決將在新三板掛牌，目前現在的估值也已經上市是20倍。大家都知道就房地產開發來講，我們是香港4倍，全行業5倍，最近上市的珠海物業40多倍，彩生活和美易家我相信將給這個行業提供更多的實用的商業模式。做這個部分很多我的同事說潘總能不能少去加一加？我說不對，為什么？我們這個行業這個國家都在面臨行業轉型，我們有新的思維應該多一點跟行業交流，促進行業的轉型。
    我們要做大也有更多的我們的同行來接受我們的思維方法，創造出更多的基于用戶新的體驗方式，我們應該把我們的商業模式跟大家出來分享，為什么？我進羅軍講我說要么我們合作，要么我們競爭。當時攜程希望保存能持有美易家的股權，我們其實是可以合作的，但是現在沒關系，先競爭再合作。最近大家看到美團和大眾點評合并了，趕集網和58同城合并了，我們大家完全可以資本化的道路實現一個更大平臺的產生。
    總之有一點，今天因為是房協邀請我來講，我本身做房地產20年，確實這個行業遇到了前所未有的挑戰，我身邊的朋友很多做開發的，大家都覺得遇到了人生的一個大的挑戰，小發展一定會逐漸逐漸減少，但是未來一個新的大門向我們敞開，其實當把我們的資源，我們的服務能力在向我們的用戶真正意義上轉移的時候，我們行業的春天才會到來，標準院、萬科物業大家都在往這個方向發展，為我們用戶提供更好質量的房屋，更好基于社區服務，再往前延伸，其實中國的社會到現在最核心的任務是讓老百姓生活的生活體驗感覺一點，就是進入小幸福的時代，我們看日本、看臺灣經濟增速比我們慢的多，但是當地老百姓活的不錯，當地的服務水準比我們強得多，我們還有非常強的生產空間。
    第二、我們的房屋質量如果能通過住宅產業化來做的話，能實現一個30年房屋不漏水，現在沒有一家發展商敢說我的房子漏水了，我賠你一套，我賠你100萬，有人敢說嗎？放眼全國沒有一個。為什么？我們的速度是為了快，而不是為了讓用戶體驗好，所以在今天我們想倡議行業，其實機會永遠是存在的，在現在這個領域尤其是十三五規劃的前提下，當全社會提出我們要更多的解決就業的時候，注重社區服務，注重用戶體驗，注重與互聯網的結合，我們就一定會有一個新的春天，好，謝謝大家。