各市、區(qū)人民政府，蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)、太倉(cāng)港口管委會(huì)；市各委辦局，各直屬單位：

  《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)》已經(jīng)市政府第19次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)。現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行

  蘇州市人民政府

  二○一四年一月二十七日

蘇州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)

  為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，從源頭上解決我市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)售后包租等問(wèn)題。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(住建部令第88號(hào))、《省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管的通知》(蘇建房管[2013]432號(hào))和《市政府關(guān)于印發(fā)蘇州市房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金管理辦法的通知》(蘇府規(guī)字[2010]14號(hào))等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提出如下意見(jiàn)：

  一、優(yōu)化結(jié)構(gòu)布局，實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目供需平衡

  (一)規(guī)劃部門應(yīng)發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，通過(guò)完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局。

  (二)國(guó)土部門應(yīng)根據(jù)商業(yè)地塊區(qū)位、交通、周邊商業(yè)體的現(xiàn)狀存量、未來(lái)上市量和總體市場(chǎng)需求，制定科學(xué)合理、平衡有序的供地計(jì)劃，確保商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量平衡、有序發(fā)展。

  二、嚴(yán)格產(chǎn)權(quán)分割，規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批管理

  (一)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地出讓前，由項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府(管委會(huì))按不可分割、分層分割、比例分割提出產(chǎn)權(quán)分割初步意見(jiàn)，并經(jīng)市規(guī)劃、國(guó)土、住建等部門審核后報(bào)市人民政府審批。

  (二)為有效應(yīng)對(duì)和處置商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制。對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，具體為：建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的，按地上總建筑面積3萬(wàn)平方米劃定。凍結(jié)時(shí)間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。三年后應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府(管委會(huì))提出申請(qǐng)，并經(jīng)同意后予以解凍。國(guó)土部門在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)將上述內(nèi)容與規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及有關(guān)要求一并納入土地出讓公告文件和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中。

  (三)規(guī)劃部門在核發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫時(shí)凍結(jié)部分的房產(chǎn)在附件、附圖中明確具體位置，保持其相對(duì)完整性。

  (四)住建部門應(yīng)按照項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證(包括附件、附圖)明確的有關(guān)內(nèi)容及規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行施工圖審查，確保設(shè)計(jì)符合規(guī)范。

  (五)公安消防部門應(yīng)按規(guī)劃許可的用途進(jìn)行建筑消防審核。

  三、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，防范商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)

  (一)提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無(wú)售后包租現(xiàn)象，在項(xiàng)目竣工交付后一個(gè)月內(nèi)全額解款。如出現(xiàn)售后包租現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。

  (二)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，必須向住建部門提交預(yù)售方案，并注明是采用自行銷售或其他銷售方式。若采用其他銷售方式的，須提交相關(guān)合同。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向住建部門遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

  (三)對(duì)不可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權(quán)、租售權(quán)、收益權(quán)等名義拆零銷售。

  四、形成部門聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)管

  (一)建立商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度，形成部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)綜合管理。

  (二)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉嫌違反土地出讓合同要求的，由國(guó)土部門予以查處。

  (三)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)未能按規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)的，由規(guī)劃部門予以查處。

  (四)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售合同及廣告涉嫌違法的，由工商部門予以查處。

  (五)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的，由住建部門依法予以查處，并可凍結(jié)該項(xiàng)目商品房網(wǎng)上簽約功能。

  (六)對(duì)不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，由金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、公安部門依法予以查處。

  五、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范，確保商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)

  (一)各區(qū)人民政府(管委會(huì))要從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和保護(hù)廣大投資者利益的高度出發(fā)，充分重視售后包租問(wèn)題帶來(lái)的潛在社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)廣大投資者充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并采取扎實(shí)有效的措施，予以防范和化解。

  (二)各區(qū)人民政府(管委會(huì))要對(duì)現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐一進(jìn)行梳理排查，加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管，開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行。

  (三)各區(qū)人民政府(管委會(huì))要會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類指導(dǎo)。對(duì)于運(yùn)行正常、市場(chǎng)前景良好的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要予以支持并規(guī)范其運(yùn)作；對(duì)于運(yùn)行狀況較差、存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)完善管理、引入戰(zhàn)略合作伙伴等多種方式，改善項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況；對(duì)于個(gè)別管理混亂、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要采取必要的經(jīng)濟(jì)、法律等手段及時(shí)予以處置和化解，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

  本意見(jiàn)所稱商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是指在商業(yè)服務(wù)業(yè)用地上所開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地包含商業(yè)用地(B1)、商務(wù)用地(B2)、娛樂(lè)康體用地(B3)、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地(B4)和其他服務(wù)設(shè)施用地(B9)五類用地。

  以上意見(jiàn)，各縣級(jí)市可參照?qǐng)?zhí)行。

  本意見(jiàn)自公布之日起30日后施行。