福星股份2012年前3季度實現(xiàn)營業(yè)收入41.7億元，同比增長24.7%，凈利潤4.0億元，同比增長6.8%，每股收益0.55元?？紤]到城中村模式拆遷難度的上升以及降價和銷售放緩對于盈利的侵蝕，我們下調(diào)了盈利預(yù)測，并將目標價從9.47元下調(diào)至8.30元，評級下調(diào)至持有。

支撐評級的要點前3季度凈利潤同比增長7%，毛利率下降3個百分點。凈利潤4.0億元，同比增長6.8%，每股收益0.55元；毛利率為27.5%，凈利率為9.5%，分別較去年同期下降了2.9和1.6個百分點。7-9月，凈利潤1.5億元，同比增長8.5%，每股收益0.21元。

銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩，預(yù)測全年銷售約70億元。前3季度，合同銷售額約為52億元，同比增長約4%，完成了去年全年的79%。預(yù)計公司4季度仍可銷售約為18億元左右，因此維持對公司70億元左右的全年銷售預(yù)測，同比增長6%。

負債率處行業(yè)平均水平，城中村改造之路日漸坎坷。公司資產(chǎn)負債率為65.9%，凈負債率為76.4%，處于行業(yè)平均水平；8月23日，公司公告柴林頭村項目解除合作協(xié)議，這主要是由于村集體方面的要求增加而致使拆遷成本的上升。近年來拆遷難度的增加使得城中村改造進度變量增加，而目前公司在武漢外拿地擴張存在難度，規(guī)模增長遭遇瓶頸。

評級面臨的主要風險

區(qū)域銷售不達預(yù)期風險；城中村模式相關(guān)風險。

估值

一方面，城中村模式拆遷難度的上升以及外部拿地進度緩慢，另一方面，武漢房市供應(yīng)充足、競爭加劇，公司主動下調(diào)新開工，這些都將影響到公司近年的銷售和業(yè)績增速?？紤]到降價和銷售放緩對于盈利的侵蝕，我們分別將公司2012-14年的業(yè)績預(yù)測向下調(diào)整7.1%、10.0%和10.0%至0.87元、1.07元和1.35元，目標價從9.47元下調(diào)至8.30元，相當于9.5倍2012年市盈率和2012年NAV32%的折讓，下調(diào)評級至持有。