??報(bào)告摘要：

??1、2019 年三季度，M2-GDP-CPI 小幅下降，連續(xù) 8 個(gè)季度為負(fù)；M1 同比增速小幅下降；中國一年期國債收益率小幅下降；個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù) 10 個(gè)季度收窄；全國首套房貸平均利率小幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速小幅回落。

??2、從 2015 年一季度開始，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于 2016 年一季度達(dá)到

??階段性高點(diǎn)，此后連續(xù) 9 個(gè)季度下跌，2018 年二季度創(chuàng) 2012 年二季度以來 6 年新低，

??2018 年全年在偏緊區(qū)間的中部位置低位盤整。2019 年一季度，金融環(huán)境指數(shù)上行，二三季度小幅下行，目前處于偏緊區(qū)間的偏上位置。綜合判斷，2019 年四季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將繼續(xù)保持低位盤整，停留在“偏緊”區(qū)間的可能性較大。

??3、2019 年三季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)相比去年雖有上行，但仍處于偏緊狀態(tài)， 預(yù)計(jì)在“房住不炒”的大背景下，短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策還不會(huì)放松，四季度商品 房成交面積大概率難有大起色，預(yù)計(jì)仍將低位盤整，四季度房價(jià)同比漲幅將繼續(xù)收窄。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告以季度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過金融環(huán)境的變化研判房地產(chǎn)市場趨勢。

??本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取 6 個(gè)最具代表性指標(biāo)，對(duì)指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù) 2011 年以來 6 個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個(gè)區(qū)間， 分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍(lán)色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù) 2011 年以來指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間情況所做出的相對(duì)劃分，并非絕對(duì)概念。

??一、2019 年三季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP-CPI 連續(xù) 8 個(gè)季度為負(fù)

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長的需要，同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣。那么，可以近似的認(rèn)為，廣義貨幣增速減去經(jīng)濟(jì)增速、減去消費(fèi)品價(jià)格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價(jià)（屬于資產(chǎn)價(jià)格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價(jià)。

??從 2011 年三季度至 2012 年三季度，M2-GDP-CPI 的增速差額一路上行，從-2.1%上

??升到 5.5%，此后該增速差額在 4%附近振蕩前行，一直延續(xù)到 2015 年底。之后，從 2016 年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017 年四季度開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2019 年三季度，該增速差額為-0.6%，與二季度的-0.4%相比小幅下降，主要是三季度 CPI 同比漲幅比二季度擴(kuò)大了 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。目前該指標(biāo)已連續(xù) 8 個(gè)季度呈負(fù)值，2018 年四季度和

??2019 年一季度連續(xù) 2 個(gè)季度回升后，二三季度又連續(xù)小幅下降。三季度 CPI 漲幅擴(kuò)大受豬肉等食品價(jià)格上漲影響較大，本輪 CPI 的上行主要是由豬價(jià)上漲帶來的結(jié)構(gòu)性通脹， 扣除食品和能源的核心通脹水平仍然處在低位。預(yù)計(jì) 2019 年四季度 M2-GDP-CPI 的增速差額將繼續(xù)小幅震蕩，依然保持在偏低位置。

??根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，該增速差額的合理區(qū)間為 2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會(huì)略制約經(jīng)濟(jì)的增速（但有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量的增長），但同時(shí)有利于控制房價(jià)的大漲。2019 年３月政府工作報(bào)告首次提出，M2 和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。預(yù)計(jì)隨著金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，比過去低一些的 M2 增速將成為新常態(tài)，而 M2-GDP-CPI 的增速差額也可能維持在較低水平，不會(huì)對(duì)樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1 同比增速小幅下降

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1 是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??從 2011 年一季度至 2012 年一季度，M1 同比增速處于下行通道，之后觸底反彈，于2013 年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后震蕩下行，于 2015 年一季度跌至谷底 2.9%，然后經(jīng)歷了較長的上漲時(shí)間，于 2016 年三季度達(dá)到峰值 24.7%，此后步入下行通道，下跌趨勢延續(xù)至 2018 年四季度。2019 年 1 月 M1 同比增速創(chuàng) 2011 年以來的最低點(diǎn) 0.4%， 2 月開始震蕩上行，一季度末 M1 同比增速為 4.6%，二季度 M1 同比增速微幅下降。

??2019 年三季度末，M1 同比增速為 3.4%，比上季度末小幅下降 1 個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期下降 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。一季度以來 M1 同比增速有所上升，說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)所處的流動(dòng)性環(huán)境有所改善，目前來看本輪周期 M1 同比增速的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。目前 M1 同比增速雖已企穩(wěn)上行，但仍處于歷史較低水平，考慮到去年四季度的基數(shù)較低，預(yù)計(jì) 2019 年四季度 M1 同比增速將小幅上行，依然維持在偏低位的可能性較大。

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]2019年三季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場研究報(bào)告