??江蘇省地處中國大陸東部沿海，區(qū)域上連接南北，北接山東，東南與上海、浙江接壤，西連安徽，是長江三角洲地區(qū)的重要組成部分。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，產(chǎn)業(yè)均衡，GDP總量連續(xù)多年居于全國第二，人均GDP更是持續(xù)蟬聯(lián)全國第三位，僅次于北上兩市。除了直轄市外，江蘇人口密度高居于其他省份，房地產(chǎn)市場總量可觀，開發(fā)投資總額居于全國第二。良好的經(jīng)濟基本面和持續(xù)高熱房地產(chǎn)市場孕育出了多家規(guī)模房企，新城、中南等已是行業(yè)翹楚。那么江蘇市場究竟發(fā)展如何，哪些城市值得企業(yè)投資布局？當下蘇系房企現(xiàn)狀及擴張模式存在什么問題？幾家蘇系本土房企中誰的前景最值得看好？

??01

??經(jīng)濟強省

??基本面強勁支撐地產(chǎn)發(fā)展

??1、產(chǎn)業(yè)均衡，人均GDP持續(xù)蟬聯(lián)全國第三

??（1）地跨長江淮河兩大水域，區(qū)域連接南北（略）

??（2）GDP全國第二，13地級市全部躋身全國百強（略）

??（3）人口密度除直轄市外居首，蘇北人口向蘇南、蘇中遷移 （略）

??2、房地產(chǎn)投資額全國第二，南京蘇州兩城占比近半

??（1）商品房銷售額全國第二，居民購買力強勁（部分略）

全國第二大商品房市場，2019年數(shù)據(jù)顯示近8成城市房價收入比低于全國平均。2020年，江蘇省商品房銷售總額高達1.94萬億元，占全國商品房銷售額的11.2%，僅次于廣東省，居于全國第2位。全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為53102元，遠高于全國平均的43834元，在全國31個省和自治區(qū)中排名第4，而2020年江蘇省商品房銷售均價僅為12581元/平方米，排名全國第7。從居民購買力來看，江蘇房地產(chǎn)市場支撐強勁。具體城市而言，以2019年數(shù)據(jù)為例，江蘇省內除了蘇州、南京以及無錫外，其他10個城市的房價收入比均低于全國平均水平。

??（2）開發(fā)投資增速穩(wěn)定，南京蘇州占近半份額（部分略）

??城市而言分化形成三個梯隊，蘇州南京兩市占據(jù)近半份額，區(qū)域而言蘇南優(yōu)于蘇中優(yōu)于蘇北。從江蘇省各個市的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，可以發(fā)現(xiàn)其主要分化成3個梯隊：蘇州、南京兩市為第一梯隊，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2500億以上；無錫、南通、常州、徐州、揚州五市為第二梯隊，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在1000億左右；鹽城、泰州、鎮(zhèn)江、連云港、淮安、宿遷六市為第三梯隊，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在400億上下。區(qū)域而言，由于江蘇省經(jīng)濟重心更靠近蘇南區(qū)域，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上蘇南更優(yōu)，蘇中其次，蘇北目前處于省內較弱位置。

??3、外來規(guī)模房企積極進駐，省內份額被擠占嚴重

??（1）50強房企全部進駐，本土房企存在感低

??作為一直以來的經(jīng)濟強省，江蘇省內不僅催生了不少本土房企，也吸引了很多外來房企，特別是品牌房企在此不斷加碼布局，市場熱度不斷攀高。據(jù)統(tǒng)計，截止2020年底，50強房企已全部進駐江蘇省，并且大部分在早期便有布局。即便是濱江、祥生和華夏幸福這樣的區(qū)域性房企，也在江蘇的多個城市有項目在售。濱江集團是50強房企中最晚進駐江蘇的房企，作為深耕浙江的房企，截止2017年底在省外只拓展了上海和深圳兩個一線城市。然而企業(yè)在2018年選擇從南通切入江蘇，又在2020年成功開拓蘇州和南京市場，把戰(zhàn)略升級為將浙江、江蘇、廣東和上海“三省一市”作為戰(zhàn)略發(fā)展要地，說明江蘇省在房企全國化進程中有著舉足輕重的地位。由于江浙滬之間互通便捷且同屬經(jīng)濟基礎良好的長三角城市群，近年來也有不少中小型浙系房企在江蘇持續(xù)開疆拓土，比如德信和大家地產(chǎn)，雖之前在無錫、蘇州有所布局，但分別在2020年、2021年首進南京，試圖擴大在江蘇市場上的影響力。隨著外來房企的入駐和持續(xù)擴張，本土房企的生存空間受到了擠壓。從2021年1-4月江蘇省房企流量銷售金額排行榜來看，基本是全國性品牌房企的天下，碧桂園、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國包攬榜單前三位，也是1-4月份僅有的3個銷售業(yè)績超兩百億的房企。反觀蘇系本土房企，進入榜單20強的只有中南、新城和弘陽三家，且他們都在上海設有總部，正著力進行大跨度的全國擴張。此外，新城和中南雖保住了前十的地位，但相比碧桂園只有不到一半的銷售業(yè)績。

??（2）本土房企不離大本營，土拍市場火熱

??本土房企不甘示弱，土拍市場仍有身影。從房企在江蘇省13個地級市的投資額來看，拿地前列大部分是處TOP50行列的外來規(guī)模房企，但投資金額TOP20中仍有5家本土房企，分別是新城、中南、頤居建設、蘇高新和弘陽。新城、中南和弘陽從江蘇起家，逐步成長為全國性規(guī)模房企，但在江蘇仍有一定規(guī)模的土儲占比。據(jù)CRIC統(tǒng)計，截止2020年底，這三家房企在江蘇省的土儲建面占比分別達29%、42%、56%，再結合2020年在江蘇招拍掛市場上的表現(xiàn)，表明他們仍將江蘇作為今后發(fā)展的重要根據(jù)地。兩個本土小房企頤居建設和蘇州高新，則分別靠在南京拿的幾幅高價地以及與其他規(guī)模房企合作拿地上榜，積極爭取資源以便未來的銷售規(guī)模有所支撐。

??土拍市場競爭激烈，地王頻出，地價交替激增。由于品牌開發(fā)商較早進駐，近年來又通過限地價穩(wěn)行情，據(jù)CRIC統(tǒng)計，早在2016、2018年，南京和蘇州的地王樓板價就分別突破4.5萬/平方米和3萬/平方米，高于省內其他城市，近兩年熱度不減，仍有德信、大家等中小房企涌入。同時，至2020年4月30日，連云港、常州、無錫三個城市的地王樓板價也即將突破2萬元大關，特別是無錫，在不久前結束的首次集中供地中，成交16宗地塊有12宗都被50強房企拿下，平均可比地價上漲30%以上。一方面由于棚改需求釋放，另一方面由于外來開發(fā)商加速進駐，其他城市的地價也出現(xiàn)了不同程度的上升，部分在2021年前四月刷新了原先的地王樓板價。以宿遷為例，2020年下半年開始地市明顯轉熱，幾乎每場土拍都有新的單價地王誕生。究其原因，主要是融創(chuàng)、綠城、正榮等品牌房企均在2020年進入宿遷市場，土拍競爭越發(fā)激烈。如2020年12月末出讓的宿城16地塊經(jīng)歷了200余輪競拍才由建發(fā)競得，平均樓板價高達15600元/平方米，創(chuàng)下宿遷成交地價新高，而此前的單價地王宿城09地塊在當年10月份拍賣時僅經(jīng)過了65輪競拍。

??02

??省內據(jù)守大本營

??省外由近及遠逐步擴張

??1、省內市場競爭激烈，本土房企利用地利持續(xù)深耕

??（1）本土誕生新城中南兩大房企，百強占據(jù)6席 （略）

??（2）本土房企省內布局完善，但投資力度各有側重（部分略）

??本土重量級房企新城和中南已經(jīng)實現(xiàn)全域布局，本土小房企據(jù)守大本營，向外擴張有限。新城控股和中南置地作為老牌蘇系房企，在2018年便實現(xiàn)了對江蘇13個地級市的全域布局，同屬全國規(guī)模TOP50的弘陽離“做透大江蘇”也只差連云港一座城。紅星地產(chǎn)、港龍、朗詩、蘇寧置業(yè)、頤居建設對省內城市的布局也較為完善，數(shù)量過半。蘇高新、嘉宏、黑牡丹則據(jù)守大本營，外拓城市僅為1-2個，但在起家城市的各個區(qū)基本都有項目分布，特別是嘉宏，已深入布局鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，深挖下沉市場，才能在常州銷售榜位列第三。南京金融城專注于金融企業(yè)集聚區(qū)的開發(fā)，迄今只在南京一座城市開展項目。

??省內城市布局完善，但投資力度各有側重。新城、中南和弘陽在江蘇省內的布局最為完善，但從總土儲建筑面積的分布上來看，各城市投資力度也有所差異，截止2020年底土儲分布并非均勻，呈現(xiàn)出了向其中部分城市傾斜的狀態(tài)，土儲占比大于15%的城市均只有兩家。中南置地的土儲建面近4成集中在大本營南通，其次是占比19.6%的蘇州，其余城市的占比不足10%，無錫、常州、揚州、宿遷和連云港的土儲建面占比則只有1%左右。新城控股的土儲主要集中在大本營常州，占比達18.7%，蘇州土儲占比不相上下。對弘陽而言，本就有56%的總土儲建面位于江蘇省內，這部分土儲大部分位于徐州和南京，大本營南京并非占比最高的城市，而是徐州，占比約20%。說明即使省內實現(xiàn)了全覆蓋，但仍有所倚重，重倉之地除了大本營外，還搭配有另一座城市，如蘇州和徐州。考慮到外拓省外市場的風險，尤其當前整個長三角市場熱度較高，我們判斷蘇系房企將持續(xù)深耕省內，擴大省內其他城市的土儲規(guī)模。

??本土房企省內積極擴張版圖，但存在感較弱，常州上榜蘇系房企最多。根據(jù)CRIC監(jiān)測的江蘇省7個地級市銷售額榜單，排名前十的房企中，僅常州市場仍有半數(shù)十強席位被蘇系本土房企占據(jù)，無錫市場甚至已無本土房企身影。常州上榜的蘇系房企最多，達5個。其中，新城作為常州起家的品牌房企，在當?shù)厝哉加幸欢ǖ氖袌龇蓊~，以118.19億的銷售金額、67.32萬平米的銷售面積、5051套的銷售套數(shù)穩(wěn)居三榜冠軍。嘉宏集團和黑牡丹集團也是常州本土房企，穩(wěn)健發(fā)展的同時積極擴張，前者除了鎖定發(fā)展成熟的懷德板塊、恐龍園板塊和市府板塊等，同時還大力布局鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，致力于打造產(chǎn)品標桿。常州本土房企較多，也與其市場變動有關，13年、14年常州市場因城區(qū)樓盤集中，大量商品房積壓，甚至一度被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”，故較多大型房企未持續(xù)布局常州，反而給本土企業(yè)發(fā)展贏得了機會。

??宿遷市場規(guī)模較小，外來品牌房企較晚布局，萬科、綠地、旭輝等都在2017年之后才進駐。宿遷當?shù)匕l(fā)展較好的除了新城、紅星這樣早年深耕江蘇的品牌房企，還有富園、安禾等起家宿遷泗陽縣的小房企，但隨著品牌房企加速入局，未來競爭格局或有較大變動。起家徐州當?shù)氐姆科蟀裆蠠o名，本土房企雖剩4家，但均起家于省內其他城市。

??在南通，除中南置地持續(xù)霸榜首位，遠創(chuàng)和銀洲也分別憑借在市區(qū)和啟東的中高端項目入榜。南京和蘇州市場規(guī)模處省內前位，外部房企入市較早，市場競爭激烈，但蘇州高新和頤居建設兩家本土房企卻屹立不倒。蘇高新以321.84億元的銷售金額拔得蘇州榜頭籌，為當?shù)匚ㄒ黄?00億元的房企，超出第二名招商蛇口近200億元。得益于上瑞閣、海和云庭、鉑灣瀾庭、山水樾瀾庭等項目實現(xiàn)熱銷，支撐作用較大。頤居建設也是憑借多年口碑打造了多個熱銷項目，但排名已不及金地、萬科等來勢洶洶的頭部規(guī)模房企，位列南京全口徑銷售榜第七。并且，起家南京的全國品牌房企如朗詩、銀城國際和蘇寧置業(yè)排名也不及近兩年新進南京的新希望、卓越等外來房企。無錫市場受外來房企影響最大，本土房企在榜上已不見蹤影，反倒是融創(chuàng)在當?shù)貦嘁驿N售超百億，拉開第二名近50億的距離。

??（3）雙輪驅動拿地是特點，抱團品牌房企沖規(guī)模

??借助商業(yè)基因多元拿地，加大合作開發(fā)力度擴規(guī)模。蘇系房企的投資展現(xiàn)出兩個特征，一是借助商業(yè)基因商住聯(lián)動拿地，雙輪驅動的新城，早年就以吾悅廣場為切入點，至今已開業(yè)百余座，成功在國內商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)一席之地；弘陽2020年企業(yè)通過收并購和商住聯(lián)動拿地的建面占比也達到了35%，商住聯(lián)動拿地對企業(yè)的土地貢獻比率也很高；而蘇寧置業(yè)依托母公司電器銷售資源，紅星地產(chǎn)借助母公司家居資源，兩家公司有著濃厚的商業(yè)基因，在拿地過程中都起到了助推作用。

??不僅僅是這些規(guī)模房企和擁有母公司強大商業(yè)資源的公司，江蘇的小型房企嘉宏集團也積極借助商住聯(lián)動拿地：2018年至2020年間，企業(yè)在常州市通過招拍掛以及收并購的方式成功斬獲了4幅商住土地，均用于打造企業(yè)的星光系列商住綜合體。針對這些綜合體類型的地塊，嘉宏還專門打造了依托大型城市綜合體的配套資源，選擇城市潛力地段，以大盤的視角和格局打造項目“蔚藍”產(chǎn)品系。另外企業(yè)還借助本土優(yōu)勢，積極參與常州的城市更新改造項目，在2018年4月，集團完成了對安陽里項目的改造，并成功拿到了項目的開發(fā)權。

??另一個特點是積極與規(guī)模房企合作，抱團聯(lián)合開發(fā)。由于外來房企的持續(xù)進駐，土地價格上漲，本土房企僅靠單打獨斗很難取得市場競爭優(yōu)勢，合作拿地能有效降低拿地成本、擴大銷售規(guī)模、分散風險，也成為蘇系房企重要的拿地手段。以蘇高新為例，雖布局城市有限，但多年的城市深耕積累了口碑和經(jīng)驗，因此贏得了不少合作機會，尤其是在蘇州，和萬科、招商、仁恒等均有合作項目，也因此在競爭激烈的蘇州市場穩(wěn)住了龍頭地位并取得絕對優(yōu)勢。嘉宏集團同樣與品牌房企保持了積極合作，2019年5月，嘉宏集團與雅居樂合作開發(fā)了高鐵新城項目，之后在2020年3月，企業(yè)通過與南通雅居樂聯(lián)合拿地成功新進駐了南通，與規(guī)模房企合作進駐新城幫助企業(yè)有效降低風險。

??2、外拓城市數(shù)量偏少，偏愛合作模式

??（1）以大本營為中心逐漸外拓，擇滬為第二總部（略）

??（2）積極推進外圍拓展，省內頭部房企已全國化（部分略）

??從單個房企來看，紅星地產(chǎn)、新城控股、中南置地及朗詩地產(chǎn)的全國化布局水平較高，2020年江蘇省內銷售金額貢獻只占不到40%。其中頭部房企如新城控股和中南置地，較早走出江蘇省，開啟全國化布局。紅星地產(chǎn)則是憑借其家居集團紅星美凱龍早年的商業(yè)布局，在建立初始階段就開啟了全國化布局。朗詩地產(chǎn)則是在2007年走出江蘇省開啟全國化布局，其后甚至走出國門在美國布局多個項目，加上總部多遷至上海，省內頭部房企基本上已經(jīng)擺脫了蘇系房企的標簽。但從長三角區(qū)域的銷售占比來看，除了紅星地產(chǎn)和朗詩地產(chǎn)，其他房企的長三角區(qū)域銷售占比都超過50%，可以看出蘇系房企整體側重布局長三角區(qū)域，對長三角的依賴度較高。

??（3）早期深耕長三角，外拓新城市合作拿地占比高

??由于蘇系房企大本營多在人口和經(jīng)濟條件皆比較好的蘇南區(qū)域，因此借由區(qū)域紅利，多數(shù)房企在創(chuàng)始初期深耕本省或長三角區(qū)域，之后以長三角為中心逐步向外擴張，并且早期外拓以市場容量更大，風險系數(shù)更小的高能級城市為主。以目前蘇系規(guī)模最為突出的新城控股和中南建設為例：

??新城控股1993年起家常州，2003年企業(yè)深耕長三角的戰(zhàn)略，到2010年，企業(yè)共布局了5個城市，其中南京、無錫、蘇州、常州均為江蘇省內城市，另外還有周邊的上海。2011年、2012年新城跨出長三角區(qū)域分別新進入入長沙、武漢兩市，但均是以綜合體項目的形式進駐新城。2013年企業(yè)的擴張仍然是環(huán)繞長三角展開，當年新進入了鎮(zhèn)江、南通以及杭州三城。2014年新進入了長春、南昌、安慶、海口以及青島、濟南兩市，但是其中僅有青島以及濟南是住宅項目，其他四城均以綜合體形式進駐。因此，若是排除綜合體布局項目，可以很明顯發(fā)現(xiàn)新城外拓路徑為首先以常州為核心布局省內及周邊高能級城市，之后逐步向長三角其他城市擴展，首度走出長三角選擇了距離較近的山東的二線城市，相對穩(wěn)健。并且根據(jù)企業(yè)年報公布信息，一般企業(yè)綜合體進駐時權益比例均為100%，而通過住宅項目新進南通、杭州、濟南、青島時均采取了合作拿地的形式。

??中南的擴張之路同樣呈現(xiàn)以長三角為核心，逐步外擴且以高能級城市為主擴張的趨勢。截止至2015年，中南共布局了南通、南京、蘇州、上海、北京五座城市，其中北京僅一個規(guī)模較小的收并購項目，可以看出由于北京距離總部南通距離較遠，企業(yè)的布局還是比較謹慎。在2016年中南置地邁出重要一步，將總部遷至上海，借助上海的金融便利開啟了大刀闊斧的全國化之路。同年中南新進天津、武漢、杭州等熱點二線城市，還嘗試了入駐寧波，但是最終沒能成功。而從企業(yè)的布局的幾座城市而言，整體還是在圍繞總部周邊區(qū)域以及早有落子的北京，管理半徑相對較小。2017年中南置地再度提出“走出長三角”策略，此時企業(yè)的布局范圍更加開闊，當年新進的城市距離總部的距離更加開闊，但是新進的7個城市均為基本面支撐良好的一二線城市。

??中南也普遍采用合作的方式進駐新城，相較新城而言，中南的合作方式更加多樣。中南合作拓土模式代表城市有寧波、西安、深圳、天津、鄭州等，從其合作模式上來看，中南合作的方式非常多樣：像企業(yè)新進寧波時是通過與德信合作斬獲一塊司法拍賣土地；新進西安、天津是通過收并購項目股權，之后在西安還通過與當?shù)卣灱s合作進一步擴大業(yè)務，涉及特色小鎮(zhèn)、城市更新以及PPP項目合作等多種類型，通過大規(guī)模合作，進駐西安第二年中南銷售額即突破百億；而新進鄭州則是通過與本土房企合作設立合資公司；新進深圳則是通過與地方性房企合作城市更新項目。

??3、熱衷雙輪驅動模式，產(chǎn)品線普遍標準化

??（1）雙輪驅動協(xié)同發(fā)展，其他多元化力度不高

??蘇系房企整體較為專注地產(chǎn)主業(yè)，涉足的多元化范圍相對較窄，基本上主要圍繞地產(chǎn)相關業(yè)務。如蘇州高新涉及地產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、非銀金融與產(chǎn)業(yè)投資。此外，蘇系房企還有一個典型特點為基本上都是“雙輪驅動”協(xié)同發(fā)展。新城控股、弘陽地產(chǎn)、紅星地產(chǎn)和蘇寧置業(yè)等都是地產(chǎn)＋商業(yè)運營，地產(chǎn)為商業(yè)引流賦能，反之商業(yè)也能為地產(chǎn)溢價賦能，由此商業(yè)與地產(chǎn)將發(fā)揮協(xié)同效應，打造差異化優(yōu)勢。此外還有起家建筑行業(yè)的中南置地專注房地產(chǎn)開發(fā)＋建筑施工，朗詩地產(chǎn)地產(chǎn)＋輕資產(chǎn)代建模式，銀城國際則是地產(chǎn)＋物業(yè)服務組合。

??部分蘇系房企天生帶有雙輪基因，起家于地產(chǎn)相關業(yè)務。如弘陽集團從紅太陽裝飾城開始，本身具有商業(yè)基因，2003年弘陽·旭日華庭開盤，實現(xiàn)從商業(yè)到地產(chǎn)的跨越，經(jīng)過20多年的運營，弘陽已經(jīng)形成了地產(chǎn)開發(fā)跟商業(yè)運營雙輪驅動的構架，截止2020年底已累計開業(yè)6座弘陽廣場，正在籌備開設9座弘陽廣場，位于合肥、徐州、濟寧、煙臺、常州等城市。同樣有紅星地產(chǎn)，從1986年一家家居作坊到2000年“紅星美凱龍”品牌下的第一個商場，通過商場運營的地緣屬性打造自銷地產(chǎn)項目，確定城市綜合體開發(fā)思路。此外還有中南置地，1988年中南置地母公司中南集團起步，前身為建筑包工隊，經(jīng)過一系列發(fā)展2005年打造地產(chǎn)項目開啟其地產(chǎn)元年。也有蘇系房企是在地產(chǎn)發(fā)展進入一個階段，進入相關多元化行業(yè)，通常進入行業(yè)少，基本上選擇方向多為商業(yè)運營、代建、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，選擇做深做精。如新城控股經(jīng)過約15年發(fā)展后將業(yè)務版圖擴展至商業(yè)地產(chǎn)，2015年首度提出雙輪驅動后，新城引入一系列商業(yè)管理方面職業(yè)經(jīng)理人來提升人力資源和運營效率。2016年聘任元萬達商管常務副總裁陳德力先生任公司副總裁，之后聘任萬達及萬科相關職業(yè)經(jīng)理人，持續(xù)加碼商業(yè)運營發(fā)展。截止至2020年底，新城共在全國布局了156座吾悅廣場，覆蓋了全國118個城市，初步完成了全國化布局。持有已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場正式達到100座，進入百店時代。朗詩地產(chǎn)則是投入輕資產(chǎn)代建藍海，其綠色科技建筑產(chǎn)品差異化構成朗詩的核心競爭力，未來有望在快速增長的代建市場中獲取更大的市場份額。

??（2）市場成熟，本土房企多數(shù)形成標準化產(chǎn)品線（略）

??03

??持續(xù)挖掘省內市場

??優(yōu)化雙輪協(xié)同業(yè)務模式

??1、人口虹吸效應強，房地產(chǎn)市場梯度明顯（部分略）

??蘇州、南京、無錫三城經(jīng)濟持續(xù)向好，人口吸引力強，發(fā)展前景最優(yōu)。具體到各個市而言，我們結合GDP、人口、房地產(chǎn)投資等多項指標，綜合市場情況及購買力情況對城市現(xiàn)行市場和未來前景做出判斷。江蘇市場內分化較為嚴重，不論是當前市場還是未來前景，蘇州、南京、無錫三城都最值得看好，一方面產(chǎn)業(yè)領先，經(jīng)濟發(fā)展動力強勁，人均GDP分列省內前三，另一方面作為省內強城，科教文衛(wèi)方面也更加發(fā)達，兩大因素影響下，三城人口虹吸效應明顯，戶籍人口比均在1.2以上。另外常州、南通以及揚州表現(xiàn)也比較突出，屬于省內第二梯隊，不過目前三城土拍較熱，尤其4月常州土拍剛剛創(chuàng)下了樓板價新紀錄。徐州當前市場發(fā)展較好，但是由于經(jīng)濟發(fā)展較為落后，人口持續(xù)外流，隨著棚改的收緊，未來發(fā)展前景會弱于其他幾個經(jīng)濟強市。

??2、一二線做規(guī)模三四線做利潤，雙輪驅動增長

??（1）立足長三角區(qū)域，擴大合作尋求契機

??從蘇系房企的布局和擴張情況來看：布局呈現(xiàn)分化態(tài)勢，規(guī)模房企省內布局完善，小房企多據(jù)守大本營發(fā)展。13家樣本房企8家都完成了對省內一半以上城市的布局，新城、中南兩大規(guī)模房企已經(jīng)全面布局省內，弘陽也僅差一座城市即完成全省布局。而嘉宏、蘇高新、南京金融城等規(guī)模較小房企布局均在3城以內，據(jù)守本土發(fā)展，戰(zhàn)略上也相對保守，謹慎外拓。

??省外拓展首選長三角地域，以長三角為核心展開全國化，將總部遷往上海作為擴展支點。作為全國最為核心的經(jīng)濟區(qū)之一，長三角市場體量大且有強大的需求支撐，行情持續(xù)向好。因此蘇系房企外拓時往往首選長三角區(qū)域，像發(fā)展較快的頭部房企新城和中南均是以長三角區(qū)域為核心，逐步擴張全國化。而弘陽、港龍等蘇系房企，也都在戰(zhàn)略中明確要聚焦深耕長三角區(qū)域。而由于長三角的幾大核心城市持續(xù)高熱，因此競爭壓力較大的情況之下不少房企選擇通過合作模式來進駐。

??在“三道紅線”以及“集中供地”等嚴監(jiān)管措施之下，企業(yè)想要實現(xiàn)規(guī)模突圍難度增加，行業(yè)競爭持續(xù)加劇，對房企的綜合能力也提出了更嚴格的考驗，因此我們建議蘇系房企從城市選擇、多元業(yè)務和投資方式等方面做好優(yōu)化：

??在城市選擇上，省內高能級城市以做規(guī)模為主，重點掘金低能級城市。雖然省內的蘇州、南京、無錫3座城市場規(guī)模可觀且前景持續(xù)向好，但是在最新22城集中供地政策要求之下，熱點的土拍競爭更加激烈，利潤空間也被壓縮，小房企想要占據(jù)一席之地實屬不易。因此針對這3座城市以及類似的南通、常州等城市而言，企業(yè)可以選擇戰(zhàn)略性進駐，暫時犧牲利潤空間以沖規(guī)模為主，或者是通過與規(guī)模房企合作以及“撿漏”的方式尋求機會。而省內一些三四線城市雖然在江蘇省內處于相對落后的地位，但是基本面也有著良好的支撐，本土房企可以憑借品牌優(yōu)勢，充分發(fā)揮“雙輪驅動”模式優(yōu)點，幫助提升區(qū)域發(fā)展的同時，也可以斬獲利潤空間更加可觀的土地。

??在多元化業(yè)務上，充分發(fā)揮雙輪驅動優(yōu)勢，異地復制成功案例。蘇系房企多元化業(yè)務內容普遍較少，普遍聚焦地產(chǎn)主業(yè)為核心的“雙輪驅動”模式。但是除了新城之外，其他房企在雙輪驅動模式上建樹較少，中南雖然建筑施工業(yè)務規(guī)模較大，但也因此拖累了企業(yè)的債務水平。因此我們建議蘇系房企充分發(fā)揮“雙輪驅動”優(yōu)勢，一是謹慎選擇“雙輪”業(yè)務，二是不斷完善業(yè)務模式，尋求異地擴張，實現(xiàn)彎道超車。

??在投資方式上，積極合作以尋求業(yè)績增長，依托本土優(yōu)勢擴大政府合作。2020年TOP51-100梯隊房企全口徑業(yè)績增速達22.8%，顯著高于權益口徑14.9%。江蘇市場相對發(fā)達，規(guī)模房企布局較多，因此本土房企可以從擴大合作和多元化拿地兩個方向入手。一方面是與規(guī)模房企合作拿地，學習其專業(yè)化和規(guī)范化管理，另一方面減少競爭取得規(guī)模利潤的雙贏。另外作為產(chǎn)業(yè)發(fā)達經(jīng)濟實力強勁的省份，本土蘇系企業(yè)可以積極與政府接洽，尋求一些產(chǎn)業(yè)勾地以及商業(yè)綜合體拿地機會。

??（2）商業(yè)構筑護城河，新城、弘陽未來可期

??新城控股財務穩(wěn)健，雙輪驅動模式成熟，未來持續(xù)增長可期。目前來講，新城控股作為江蘇省內的龍頭房企，已經(jīng)向“住宅+商業(yè)”雙輪轉型并且獲得了成功。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，截止至2020年底累計開業(yè)及委托管理在營商業(yè)項目超過百座，并且20年新城還推出了更加小型，偏重于日常生活所需商業(yè)需求吾悅生活廣場，進一步豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)。不過需要注意的是，20年底企業(yè)剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為74.1%，超出監(jiān)管指標。雖然新城采取住宅開發(fā)反哺商業(yè)發(fā)展的模式，但由于吾悅廣場多為重資產(chǎn)持有，勢必會沉淀大量的資金，影響企業(yè)現(xiàn)金流，而其商業(yè)仍然處在擴張期，這種壓力會持續(xù)存在，因此在商業(yè)的輕資產(chǎn)化上新城仍要尋求出路，可以結合資產(chǎn)證券化進行一些嘗試。

??弘陽積極合作推動規(guī)模增長，堅持雙輪驅動模式，但商業(yè)規(guī)模上仍需發(fā)展時間。2016年弘陽銷售額僅有150.2億元，而2020年企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了865億元銷售，并且成功躋身行業(yè)前50名。而值得關注的是，在2020年企業(yè)仍保持了0.57的拿地銷售比，遠高于百強平均的0.37，為未來持續(xù)的業(yè)績增長打下基礎，并且另外期內企業(yè)持續(xù)嘗試多元拿地方式，通過收并購和商住聯(lián)動拿地建面占比35%。財務方面三項指標均滿足監(jiān)管要求，屬于“綠檔”房企，商業(yè)上，年內新開業(yè)3個商場，同時正在籌備開設9座弘陽廣場，作為蘇系房企中的雙輪驅動另一范本，發(fā)展前景同樣值得看好。