??導(dǎo) 讀

??2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)聚焦主業(yè)，積極拿地投拓，財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健，“三道紅線”皆為綠檔。但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為乏力；毛利率下降至18.5%，盈利水平及運(yùn)營(yíng)能力仍需提升。

??【業(yè)績(jī)無(wú)增長(zhǎng)，環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻(xiàn)半成】2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)全口徑合約銷售金額1310.4億元，同比微增0.78%；合約銷售面積706萬(wàn)平方米，同比上漲11%；全年剛好完成銷售目標(biāo)。2020年遠(yuǎn)洋實(shí)施“南移西拓”戰(zhàn)略，集團(tuán)下設(shè)北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開發(fā)事業(yè)部，但各個(gè)事業(yè)部之間發(fā)展不均，需加強(qiáng)在其布局重點(diǎn)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。其中北京和環(huán)渤海事業(yè)部管轄的環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻(xiàn)達(dá)51%。

??【聚焦主業(yè)投拓增速，拿地樓板價(jià)持續(xù)走高】2020年全年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面791萬(wàn)平方米，同比上升75%，聚焦主業(yè)加快投拓，拿地銷售比達(dá)到0.66。總土儲(chǔ)建面為3804萬(wàn)平方米，較2019年末微升2.1%。遠(yuǎn)洋土儲(chǔ)充足，但總土儲(chǔ)分布方面區(qū)域來(lái)看環(huán)渤海區(qū)域的土地儲(chǔ)備建面進(jìn)一步上升，較19年略升1個(gè)百分點(diǎn)。短時(shí)間內(nèi)土儲(chǔ)以環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鞯木置嫒暂^難改變，依然需注意市場(chǎng)過(guò)于集中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 

??【毛利率下降，需關(guān)注盈利水平】2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入565.1億元，同比上升11%，歸母凈利率28.66億元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率5.07%,同比下降0.14個(gè)百分點(diǎn)。另外總土儲(chǔ)樓板價(jià)持續(xù)走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上銷售均價(jià)從2018年至今持續(xù)下滑，銷管費(fèi)用率上升，勢(shì)必會(huì)壓縮企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)空間，企業(yè)的盈利與運(yùn)營(yíng)水平仍需提升。 

??【“三道紅線”皆為綠檔，財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健】截至2020年年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金437.4億元，較2019年末上升30.9%。現(xiàn)金短債比為1.69，長(zhǎng)短債務(wù)比為2.17，短期償債壓力不大。平均融資成本5.1%，持續(xù)保持低位，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯。凈負(fù)債率下降至55%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，財(cái)務(wù)穩(wěn)健度提升，資金安全度保持在較好水平。 

??
??01銷 售

??業(yè)績(jī)無(wú)增長(zhǎng)

??環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻(xiàn)半成

??銷售業(yè)績(jī)與19年持平，剛好完成銷售目標(biāo)。2020年全年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷售金額1310.4億元，同比增幅0.78%，幾乎與去年持平；銷售面積706萬(wàn)平方米，同比上漲11%。銷售均價(jià)18552元/平方米，同比下降9.5%。2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售金額同比增速低于百?gòu)?qiáng)增速13.3%，導(dǎo)致其去年的全口徑金額排行榜上已經(jīng)跌出TOP30。遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年的銷售目標(biāo)保守，與上年銷售額持平為1300億元且僅剛好完成目標(biāo)。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售目標(biāo)為1500億元，同比提升14%，就近2年遠(yuǎn)洋的增長(zhǎng)情況來(lái)看，其目標(biāo)增長(zhǎng)率仍有一定壓力。

??遠(yuǎn)洋集團(tuán)延續(xù)之前的以一二線城市為銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主場(chǎng)，二者合計(jì)占全年銷售金額的89%，貢獻(xiàn)占比較上年增加5個(gè)百分點(diǎn)。但值得注意的是，雖然核心一二線城市銷售金額進(jìn)一步提升，但銷售均價(jià)卻較2019年有所下降。

??遠(yuǎn)洋實(shí)施“南移西拓”戰(zhàn)略，集團(tuán)下設(shè)北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開發(fā)事業(yè)部。六大事業(yè)部的中心城市為北京、天津、上海、深圳、武漢、成都。遠(yuǎn)洋集團(tuán)期望實(shí)現(xiàn)區(qū)域聚焦，深耕主力市場(chǎng)，培育出一批能夠占據(jù)市場(chǎng)前列的城市，并以此為中心，輻射周邊熱點(diǎn)區(qū)域，形成個(gè)區(qū)域之間協(xié)同發(fā)展。

??事業(yè)部之間發(fā)展不均，需加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。從事業(yè)部之間的銷售占比來(lái)看，遠(yuǎn)洋對(duì)北京和環(huán)渤海事業(yè)部所管轄的環(huán)渤海區(qū)域銷售依賴度較高，該兩個(gè)事業(yè)部的區(qū)域銷售貢獻(xiàn)同比大幅增加，分別較上年增加4個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)，其中北京和石家莊二城的銷售貢獻(xiàn)占北京區(qū)域的83%，而20年這2座城市疫情皆出現(xiàn)反彈，也在一定程度上影響遠(yuǎn)洋的銷售業(yè)績(jī)。從銷售金額來(lái)看，六個(gè)中心城市中北京、深圳、武漢和天津銷售額都在90億以上，其中總部北京的銷售金額為291億元。遠(yuǎn)洋在這些城市打造不少熱銷項(xiàng)目，如武漢遠(yuǎn)洋東方境世界觀、杭州遠(yuǎn)洋西溪公館銷售金額城市排名前三，深圳遠(yuǎn)洋天著首開去化100%。而華西區(qū)域的中心城市成都的銷售額只有15億元。從區(qū)域之間的銷售占比也可以看出各個(gè)事業(yè)部之間發(fā)展不均，需要加強(qiáng)在其布局重點(diǎn)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

??02投 資

??聚焦主業(yè)投拓增速

??拿地樓板價(jià)持續(xù)走高

??拿地節(jié)奏加快，樓板價(jià)持續(xù)上升。2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面791萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)了75%，按照企業(yè)公布新增土地建面及樓板價(jià)計(jì)算得出拿地總價(jià)約870億元，同比上升1.1倍。從拿地銷售比來(lái)看，遠(yuǎn)洋持續(xù)聚焦主業(yè)，憑借其良好的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，加快拿地節(jié)奏，全年新增51幅土地及2個(gè)成熟項(xiàng)目，拿地銷售比達(dá)到了0.66，高于百?gòu)?qiáng)平均的0.37。拿地均價(jià)方面，新增土儲(chǔ)均價(jià)11000元/平方米，同比上升19.6%。主要是由于遠(yuǎn)洋持續(xù)布局核心一二線城市，2020年在北京、上海、福州、大連等城市新增土地成本較高。

??03土地儲(chǔ)備

??土儲(chǔ)充足

??需注意市場(chǎng)集中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

??土儲(chǔ)持續(xù)保持穩(wěn)定，需提升權(quán)益比例。2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)建面為3804萬(wàn)平方米，較2019年末微升2.1%。新增土儲(chǔ)的權(quán)益占比和總土儲(chǔ)權(quán)益占比下滑，導(dǎo)致總土儲(chǔ)建面權(quán)益占比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至52.4%。從遠(yuǎn)洋的銷售規(guī)模及拿地增速方面來(lái)看，消化周期為4-5年左右，土儲(chǔ)方面持續(xù)保持穩(wěn)定。

??環(huán)渤海區(qū)域集中度進(jìn)一步升高。截至2020年年末，遠(yuǎn)洋環(huán)渤海區(qū)域的土地儲(chǔ)備建面較19年略升1個(gè)百分點(diǎn)，占比達(dá)55%，總體區(qū)域占比和19年差距不大，各區(qū)域變化在3%內(nèi)。土儲(chǔ)城市能級(jí)方面仍然以二線城市為主。雖然遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)施“南移西拓”戰(zhàn)略，設(shè)立事業(yè)部力求改變，但從近兩年遠(yuǎn)洋總土儲(chǔ)占比變動(dòng)幅度微乎其微來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)土儲(chǔ)以北方區(qū)域即北京和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鞯木置嫒暂^難改變，從調(diào)整構(gòu)架到反映到銷售層面更是需要一定的時(shí)間，目前依然需注意市場(chǎng)過(guò)于集中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

??04盈利表現(xiàn)

??毛利率下降

??需關(guān)注盈利水平

??毛利率及歸母凈利率雙降。2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入565.1億元，同比上升11%；歸母凈利潤(rùn)28.66億元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率5.07%,同比下降0.14個(gè)百分點(diǎn)。毛利率下降主要是由于企業(yè)2020年有較多一線城市項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，如深圳遠(yuǎn)洋天著等，土地成本較高。2020年歸母凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)比例為61.2%，較去年同期下滑3個(gè)百分點(diǎn)，加上遠(yuǎn)洋20年拿地權(quán)益比例持續(xù)下降，預(yù)計(jì)未來(lái)歸母凈利潤(rùn)占比仍有可能繼續(xù)降低。

??未來(lái)盈利水平仍受挑戰(zhàn)，企業(yè)需提高運(yùn)營(yíng)水平。遠(yuǎn)洋集團(tuán)2016年-2019年毛利率一直在20%-25%的區(qū)間，處于較低水平，2020年則已經(jīng)突破20%下降至19%。且總土儲(chǔ)樓板價(jià)持續(xù)走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上銷售均價(jià)從2018年至今持續(xù)下滑，銷管費(fèi)用率上升，勢(shì)必會(huì)壓縮企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)空間，企業(yè)的盈利與運(yùn)營(yíng)水平仍需提升。

??05償債表現(xiàn)

??“三道紅線”皆為綠檔

??財(cái)務(wù)水平穩(wěn)健

??短期有息負(fù)債增加，但償債風(fēng)險(xiǎn)不高。截至2020年年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金439.3億元，較2019年末上升30.9%。貸款結(jié)構(gòu)方面，1年內(nèi)到期債務(wù)大幅增加，占到貸款總額的32%，較2019年上升了21個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金短債比下降到了1.69，長(zhǎng)短債務(wù)比為2.17，債務(wù)結(jié)構(gòu)較之前有所惡化，但目前償債壓力不大。

??融資成本保持低位，平均借貸利率下降，財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健。遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本5.1%，較去年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)保持低位，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯。借由其現(xiàn)金優(yōu)勢(shì)，且有息債規(guī)模得到較好的控制，遠(yuǎn)洋的凈負(fù)債率下降至55%。另外其2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，持續(xù)保持穩(wěn)定，“三道紅線”皆為綠檔。財(cái)務(wù)穩(wěn)健度提升，資金安全度保持在較好水平。