【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：半年目標達成37%，下半年4000億可售貨值世茂信心充足

??2020年上半年世茂實現(xiàn)合同銷售金額1104.8億元，同比上升10.1%；實現(xiàn)簽約面積629.8萬平方米，同比增加13.3%；平均銷售價格為17542元/㎡，同比下降2.8%。上半年實現(xiàn)回款890.4億元，回款率約81%。按照全年銷售目標3000億元計算，上半年完成37%。

??下半年壓力方面，世茂下半年剩余任務(wù)約1895億元，較2019年下半年實際完成增加19%，小幅承壓。下半年世茂可售資源達2206萬平方米，可售貨值約4000億元，其中住宅產(chǎn)品占比79%，貨值充裕結(jié)構(gòu)健康，世茂對達成既定目標信心充足。

??財務(wù)水平：基本穩(wěn)健，資本市場認可度提升，融資成本進一步下降

??盈利：上半年世茂實現(xiàn)營業(yè)收入645.5億元，同比增長14.1%。其中商品房銷售收入614.7億元，同比增長15.5%。城市貢獻前三位的是，溫州、北京、鄭州，分別貢獻收入75.6億、71.9億、45.0億。利潤水平方面，上半年世茂綜合毛利率為30.2%，較上年同期略有提升，長期穩(wěn)定在這一水平。

??償債：世茂上半年資產(chǎn)負債率為75.87%，較上年同期上升3.6%，保持行業(yè)均值以下的負債水平。截至上半年，世茂持有現(xiàn)金623.1億元（不含受限制現(xiàn)金），較上年期末增長19.0%，其短債比為0.92，較上年期末0.83有所改善。凈負債率為57.8%，較2019年末下降1.9個百分點，連續(xù)9年維持在60%以下較為健康的區(qū)間。在境內(nèi)外評級機構(gòu)獲得“正面”評價，并于今年6月納入恒生中國企業(yè)指數(shù)。也因其較為穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，在上半年境內(nèi)境外分別創(chuàng)下世茂債券發(fā)行利率最低的新記錄。在資本市場獲國際基金領(lǐng)投，收獲資本約69.5億港元，為其防御外部系統(tǒng)性金融風險提供保障。

??土地策略：深耕核心城市群，保持多種渠道取地方式

??世茂做為2019年的“并購王”，在全國的城市和項目布局取得了顯著成果，在土儲策略上堅持深耕城市核心群，重點布局在具備較高經(jīng)濟發(fā)展水平及需求旺盛的一、二線及強三、四線城市。今年上半年除招拍掛外，通過合作、收購、城市更新等渠道獲取新增土儲1232萬平方米，其中按土地價款一、二線及強三、四線城市占比達94%。上半年與合生在北京分鐘寺項目的牽手，更使得在前期被冷落的北京區(qū)域得到補強。

??截至上半年，世茂累計土儲8393萬平方米，權(quán)益后平均土地成本約5279元/㎡，累計總貨值約14500億元，其中粵港澳大灣區(qū)土儲貨值約4080億元。

??發(fā)展戰(zhàn)略：世茂更名，開啟多元化發(fā)展的新征程

??上半年世茂由原來“世茂房地產(chǎn)控股有限公司“更名為”世茂集團控股有限公司“持續(xù)優(yōu)化多元化業(yè)務(wù)，并于今年正式啟動“大飛機戰(zhàn)略”，即以物業(yè)開發(fā)為核心主體，以商業(yè)運營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理及金融為堅實雙翼；以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展關(guān)鍵尾翼。

??上半年也在各多元板塊取得一定的成績，物管方面于今年5月世茂服務(wù)獲得紅杉資本與騰訊資本投資，分別為1.3億美元及1.14億美元，同時兩家投資機構(gòu)利用自身優(yōu)勢與資源助力世茂服務(wù)的效益提升和長遠發(fā)展。酒店業(yè)務(wù)，布局核心城市，已開業(yè)自持酒店22家；聯(lián)合資本方設(shè)立的“世茂喜達”品牌成功運作99家酒店，已有11家投入運營，88家在開業(yè)籌備中。商業(yè)運營業(yè)務(wù)，通過其控股子公司“上海世茂”進行開發(fā)運營，目前已進駐28個城市擁有51個商業(yè)項目，其中28個已開業(yè)。另，世茂成功獲得首單武漢酒店抗疫資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）人民幣8.4億元發(fā)行額度。多元化業(yè)務(wù)亦可在資本市場豐富世茂的融資渠道。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)對財務(wù)穩(wěn)健的世茂暫無影響

??結(jié)合世茂2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率，世茂2020年中期數(shù)據(jù)約為71%，略高于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為58%，低于100%的閾值標準；第三項新城當期短債比約為0.92倍，低于1倍的標準。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則世茂兩項指標項超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。由于世茂上半年尚有約520億元的銀行及金融機構(gòu)融資額度未動用，可以充分補充其資金流動性，因此融資新規(guī)對資金潛力充足的世茂影響有限。