??榜·單·解·讀

??2017年，“限售”等樓市調控政策不斷加碼，更多城市加入調控行列。而在這樣的市場環境下，規模房企憑借自身品牌、城市布局以及投資能力的優勢，銷售業績繼續大幅增長。截止2017年末，碧桂園以5500.1億元排在榜首，三家龍頭房企均破5000億，千億房企數量達17家。我們預計，2018年TOP4房企總規模或近3萬億，千億房企將繼續擴容。未來各梯隊房企行業集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。同時，房企分化格局將得以延續，未來百強房企之間發生收并購的概率將不斷增大。

??集中度：各梯隊集中度大幅提升，遠超去年增幅

??2017年，隨著品牌房企業績規模的增長，TOP200房企各梯隊集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個百分點至45.9%。而TOP100房企集中度達55.5%。

??從集中度變化的情況來看，2017年同比變化比2016年同比增幅明顯，其中TOP100集中度增幅達10.7個百分點，變化最大；而2016年僅增長4.8個百分點。這表明，行業份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏。

??備注：金額集中度=入榜房企銷售金額/統計局公布的全國商品房銷售金額，其中，2017年度全國商品房銷售金額是根據前11月累計同比增幅推算12月同比增幅所得。

??門檻：TOP30門檻升幅最大、TOP50門檻381億元

??隨著今年房企銷售業績的增長，各梯隊銷售門檻提升顯著。從金額門檻來看，TOP30梯隊房企門檻提升幅度最大達51%。TOP50房企門檻從2016年的310億元提升23%至381億元。從面積門檻來看，各梯隊中，TOP20和TOP30房企門檻提升幅度最大，分別增長42%和59%。值得注意的是，TOP100和TOP200房企的金額、面積門檻都較2016年降低，表明TOP200、甚至百強房企內部格局也開始分化。

??權益榜：反映房企投資實力，恒大仍穩居榜首

??在今年銷售權益榜中，恒大仍以4880.2億元穩居榜首。銷售權益榜反映了房企的投資能力，在一定程度上更能反映企業的資金實力。TOP200房企中，有部分房企權益榜排名顯著高于流量榜。這些房企可以分成兩類：一類是銷售權益占比較高，有較強項目獲取和獨立操盤能力的房企，如恒大、綠地、魯能、融僑等。另一類是股權合作項目較多、投資能力較強的房企，如禹洲、實地、中建東孚等。

??此外，代建、小股操盤業務較多的房企基于快速擴張的需求，項目權益比例較低。雖然這些房企在權益榜中的名次有所下滑，但利用較強的操盤和項目管理能力，在項目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業、濱江、朗詩等。

??面積榜：區域深耕型房企排名相對靠前

??在面積榜中，碧桂園仍以6016.2萬平方米的銷售面積排在第一位。總體來說，面積榜較金額榜名次更高的房企，布局戰略大多都為區域深耕型企業。最典型的是建業，常年深耕河南，雖然由于房價因素在流量榜中排名不高，但在面積榜中則長期盤踞前30。另外，中南近年來加大了在長三角熱點城市的投入，布局環上海周邊經濟發達、人口吸附能力強的二、三、四線城市，在面積榜中排在第14位。藍光則深耕成都、合肥、無錫、昆明、西安等城市，2017年這些城市銷售業績占比較高。

??格局：龍頭三強拉開差距，千億房企達17家

??三家龍頭房企今年均突破5000億，其中碧桂園全年累計完成銷售金額5500.1億，同比增長78%，幾個月前就基本鎖定了全年第一。萬科和恒大分別實現銷售金額5239億元和5131億元，分別排在二、三位。

??除了三家龍頭房企外，融創借助其收并購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，2017全年業績同比大幅增長140.3%至3620億元，排在第四位，同時四季度業績增長1573億元，高于碧桂園的1526億元，成為四季度冠軍。保利、綠地及中海則各自邁入3000億和2000億房企陣營。除此之外，龍湖、華夏幸福、華潤、綠城、金地、新城、招商、旭輝、世茂、泰禾這10家房企分列8至17位，今年全年的業績規模都突破千億。至此，今年千億房企數量達到17家。

??值得注意的是，2017年房企規模分化呈現出兩個趨勢。一方面，全年業績500億以上的房企數量較2016年增加了15家，強者愈強。另一方面，300至500億規模和100至300億規模的房企數量分別減少了4家和13家。這說明，對于這個區間內的房企而言，規模增長已經遇到瓶頸，不進則退。繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都有較強的要求。

??展望：明年TOP4房企總規模3萬億

??展望2018，龍頭房企將依靠出色的品牌、穩健的運營能力繼續快速發展。我們預計，碧桂園、恒大、萬科、融創四家房企的業績總規模或將近3萬億。此外，房企集中度將繼續大幅上升，并且更向排名靠前的房企靠攏。其中，TOP10房企的行業集中度有望達35%。同時，2018年2000億房企和1000億房企有望繼續擴容，2020年至少產生30家千億房企。

??從長期來看，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。而隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，TOP100房企仍將保持規模分化的格局。我們預計到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。

??值得注意的是，目前房企規模的大幅擴張仍將主要通過收并購的方式來實現。我們認為，未來百強房企之間發生收并購的概率將不斷增大。而對于一些已經發生的并購案，如果明年能實現并表，業績也將得到大幅提升。比如，保利地產11月30日公告以總價51.53億元間接收購保利置業股權，整合完成后保利地產2018年的業績規模或將達到4000億元。而中華企業在完成了對中星集團的收購重組后，名次也將得到大幅提升。