??導(dǎo) 讀 

??恒大、融創(chuàng)、綠地單月超500億，千億房企已達(dá)18家，供應(yīng)高位將支撐四季度成交。

??榜單解讀

??2018年前三季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元，同比增長39.6%。門檻、集中度進(jìn)一步提升，達(dá)歷史新高。第三季度TOP100房企整體表現(xiàn)與前兩季度的平均水平基本持平。規(guī)模房企數(shù)量進(jìn)一步提升，全年千億房企數(shù)量或超30家。我們認(rèn)為，在目前調(diào)控政策持續(xù)、融資環(huán)境趨緊、行業(yè)分化格局加劇的背景下，四季度房企應(yīng)加大貨量供應(yīng)、加速銷售去化及回款。同時投資需保持相對謹(jǐn)慎，將杠桿率控制在合理水平。

??01

??各梯隊門檻提升，TOP30增幅最大

??2018年前三季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元，同比增長39.6%。截止9月末，百強(qiáng)房企各梯隊入榜門檻較去年同期繼續(xù)提升。從銷售金額門檻來看，TOP10-TOP50的房企競爭更為激烈。前三季度，TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅均在50%以上。其中，TOP30房企門檻提升幅度最大。百強(qiáng)房企門檻則較去年同期增長30.9%至135.7億元。

??02

??TOP100集中度升至66%

??2018年前三季度，TOP100各梯隊房企銷售金額集中度較去年同期均有較大幅度的提升。其中，TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達(dá)到27.9%和55.3%，分別較2017年同期提升3個和9.5個百分點(diǎn)。而百強(qiáng)房企的權(quán)益金額集中度也同比提升8.4個百分點(diǎn)至54.1%。未來，隨著市場資源更向大型品牌房企靠攏，行業(yè)集中度將不斷提高。

??備注：金額集中度=入榜房企銷售金額/統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售金額。其中，2018年1-9月全國商品房銷售金額是根據(jù)前8月累計同比增幅推算9月同比增幅所得。

??03

??第三季度TOP3房企業(yè)績規(guī)模下降明顯

??2018年第三季度，雖然TOP100房企總體業(yè)績規(guī)模較第二季度有所下滑，但與前兩季度的平均水平基本持平。具體來看，TOP3房企第三季度的業(yè)績規(guī)模較一、二季度的降幅更為顯著，而其他梯隊房企的業(yè)績走勢則比較相近。其中，TOP3房企第三季度的總體規(guī)模為4100億元，較二季度環(huán)比下降近21%。

圖：2018年前三季度各梯隊各季度總規(guī)模走勢（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC，中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??除此之外，其他梯隊房企第三季度的整體銷售規(guī)模雖然均有所降低，但也不乏部分房企業(yè)績表現(xiàn)較為突出。如TOP4-10房企中，新城第三季度實(shí)現(xiàn)月均銷售金額219.7億元、較上半年月均水平增長38%。TOP20房企中，陽光城、旭輝、金地第三季度月均銷售與上半年月均水平的增幅也均在30%左右，業(yè)績表現(xiàn)較為出色。

??04

??調(diào)整趨勢下 供應(yīng)高位將支撐四季度成交穩(wěn)定

??三季度企業(yè)業(yè)績下滑，一方面，受季節(jié)性因素影響，另一方面，受市場因素的影響更大。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控成為常態(tài)，雖然第三季度中央政策層面似乎步入“空窗期”，但本輪調(diào)控的政策主基調(diào)未變。我們預(yù)計第四季度市場將保持總體平穩(wěn)的態(tài)勢。從政策層面來看，主要還是加強(qiáng)市場監(jiān)管，重點(diǎn)聚焦各線城市。部分城市再度調(diào)控加碼，限制企業(yè)購房、提高首付比例、嚴(yán)控預(yù)售證審批等。

??從市場供應(yīng)的角度來看，三季度商品住宅新增供應(yīng)較二季度呈下降趨勢，環(huán)比下降9%；同比微漲4%。受預(yù)售證放松影響，一線城市供應(yīng)同環(huán)比均大幅增長，二線城市政策依舊趨嚴(yán)，典型三四線城市市場供應(yīng)量也有所下降，城市間分化加劇。四季度，考慮到信貸壓力大增，加之年底搶收業(yè)績，預(yù)計新增供應(yīng)量將較三季度顯著增加。

??從城市成交的角度來看，三季度緊縮政策環(huán)境沒有轉(zhuǎn)變跡象，而深圳、昆明、沈陽、南京等一二線城市繼續(xù)加碼“四限”。同時，政策效果逐漸顯現(xiàn)，成都、西安等城市市場明顯降溫，“日光盤”明顯減少，開盤去化顯著分化。整體來看，短期內(nèi)市場依舊維持一定熱度，尤其是在四季度預(yù)計供應(yīng)增加的情況下，市場成交維系在高位將是大概率事件。

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??四季度房企供應(yīng)加大 大部分企業(yè)將完成銷售目標(biāo)

??從企業(yè)角度來說，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項目去化率下降的情況下，四季度房企將繼續(xù)加大貨量供應(yīng)。一方面，一些今年以來受城市限價影響，延遲入市的項目將在四季度大量入市，相關(guān)企業(yè)業(yè)績將受益增長。另一方面，也會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，通過降低預(yù)售價格加速項目入市，保證去化，高周轉(zhuǎn)策略在保質(zhì)量的前提下，仍然是目前企業(yè)的首選。

??我們預(yù)計，前三季度百強(qiáng)房企的總體業(yè)績表現(xiàn)將會得到延續(xù)。截止9月末，在部分設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，22家房企中超半數(shù)的房企目標(biāo)完成率在75%以上，其余則基本在65%-75%之間。從目前業(yè)績完成度的情況來看，大部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)不成問題。

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??500億以上房企數(shù)量增加，分化格局加劇

??2018年前三季度，TOP100房企中規(guī)模房企數(shù)量較2016、2017年進(jìn)一步提升。截止9月末，千億房企數(shù)量達(dá)到18家，已超過2017年全年17家千億房企的水平。800-1000億和500-800億規(guī)模以上的房企數(shù)量也分別達(dá)到了7家和13家。我們預(yù)計，全年千億房企數(shù)量有望超過30家左右。500億元以上規(guī)模的房企數(shù)量，也有望從2016年的23家提升至超過50家。

??值得注意的是，隨著規(guī)模房企的競爭日趨激烈，行業(yè)的分化格局也在不斷加劇。在500億元以上各規(guī)模房企的數(shù)量不斷增加的同時，300-500億元規(guī)模區(qū)間的房企數(shù)量則逐年減少?？梢妼τ谠?00億元規(guī)模門檻附近的區(qū)域型中小房企而言，增長已經(jīng)遇到瓶頸。在目前的市場環(huán)境下，不進(jìn)則退，繼續(xù)擴(kuò)張也對自身的運(yùn)營戰(zhàn)略和資金管控能力提出較強(qiáng)的要求。

??07

??今年企業(yè)運(yùn)營總結(jié)及未來展望

??今年企業(yè)在資金、融資、利潤、拿地、營銷和周轉(zhuǎn)等方面都出現(xiàn)了一些變化。未來，復(fù)雜的市場環(huán)境對企業(yè)運(yùn)營能力的要求也在不斷增加。

??資金方面，前三季度房企持有現(xiàn)金規(guī)模、整體負(fù)債規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。截止上半年末，超6成房企凈負(fù)債率較去年末提升，財務(wù)杠桿有所增加。我們認(rèn)為，目前維穩(wěn)現(xiàn)金流成為行業(yè)共識，四季度房企應(yīng)將杠桿率控制在合理水平，投資保持相對謹(jǐn)慎，并加速銷售去化及回款。

??融資方面，前三季度房企融資環(huán)境繼續(xù)保持收緊。低成本的中長期融資方式，如公司債等發(fā)行要求提高，加上市場整體利率上升，導(dǎo)致房企新增融資成本較前兩年有所上升。我們認(rèn)為，年內(nèi)房企的新增借貸利率或?qū)⒕S持小幅上升的趨勢，但整體的融資成本可以控制在比較平穩(wěn)的水平。

??盈利方面，在當(dāng)前行業(yè)競爭加劇的環(huán)境下，得益于房企內(nèi)部管控加強(qiáng)以及行業(yè)集中度上升的紅利，房企盈利能力有所提升。但從長期來看，未來房企的盈利能力仍面臨一定的下行壓力。

??投資方面，三季度以來土地流拍數(shù)量增多、溢價率明顯下滑，地市顯現(xiàn)“冷卻”信號。TOP100房企拿地整體保持謹(jǐn)慎，各梯隊房企投資節(jié)奏均有所放緩。我們認(rèn)為，收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦應(yīng)成為房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。在防范三四線市場風(fēng)險的同時，重點(diǎn)關(guān)注東部二線城市底部機(jī)遇以及環(huán)一線周邊三四線的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

??營銷方面，調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，部分城市去化壓力仍然較大。今天房企的營銷力度較大，如恒大全國樓盤折扣營銷，成為今年行業(yè)營銷的標(biāo)志性事件。隨著推盤量增加以及在四季度業(yè)績沖刺的壓力下，我們預(yù)計房企在營銷上將主要有以下三方面的措施：折扣力度加大、形式更趨多樣化；多盤、跨城區(qū)域營銷促進(jìn)項目去化；品牌發(fā)布會活動提升品牌影響力。

??周轉(zhuǎn)方面，今年以來，房企加大力度實(shí)施高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，一些原來主要布局一二線城市的企業(yè)，也加大了三四線城市的布局力度，希望在弱市環(huán)境下，加快部分資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，保持現(xiàn)金流的充裕。在融資收緊、房企資金壓力增加的背景下，我們預(yù)計四季度房企仍將在加大貨量供應(yīng)的同時提高周轉(zhuǎn)。另外，雖然近期傳聞的現(xiàn)房銷售制度，目前實(shí)施的可能不大，但未來或?qū)⒊蔀榘l(fā)展趨勢。這也給房企的周轉(zhuǎn)能力提出新的考驗。