??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年07月30日發(fā)布《易居快報之2021年7月熱點城市二手住宅市場報告》。報告指出，7月熱點城市二手房成交降溫明顯，深圳最為低迷，嚴(yán)厲調(diào)控之下房價漲幅將持續(xù)回落。

??報告顯示，2021年7月，易居研究院監(jiān)測的13個熱點城市二手住宅成交量約為6.9萬套，環(huán)比下降14.7%，同比下降30.6%，年初累計成交量同比增速為15.8%。在成交量連續(xù)下滑4個月后，13城二手住宅成交量依然不改下行趨勢，市場降溫態(tài)勢逐漸升級。主要原因是住建部等8部門聲明將力爭用3年左右時間實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，并對調(diào)控不到位的城市予以問責(zé)。

??從二手住宅成交量能度來看，7月量能度最強的城市為金華，最弱的城市為深圳，北京量能度較強。易居監(jiān)測的13城中，已有深圳、東莞、成都、無錫共4城出臺了二手房成交參考價，7月這4城成交量能度排名均靠后。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，2021年5月二手住宅成交量同比增速見頂，6月開始進(jìn)入下行周期，7月收窄至12.5%。而二手住宅價格同比漲幅走勢類似于成交增速。考慮到今年下半年調(diào)控政策將繼續(xù)收緊，且從形態(tài)上來看此周期類似于2014年初開始的下降周期，預(yù)計下月二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)回落。

??報告正文如下：

??一、7月二手住宅成交量環(huán)比下降14.7%，市場降溫顯著

??2021年7月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手住宅成交量約為6.9萬套，環(huán)比下降14.7%，降幅相比6月擴大10.8個百分點；同比下降30.6%，降幅相比6月擴大19.1個百分點。在成交量連續(xù)下滑4個月后，13城二手住宅成交量依然不改下行趨勢，市場降溫態(tài)勢加劇。

??7 月13 城二手住宅年初累計成交量同比增長15.8%，增速相比6月收窄12.4個百分點。主要原因是，隨著一線城市帶頭響應(yīng)中央“房住不炒”定位，全國多個熱點城市也相繼從限售、限購、參考價等方面效仿一線城市，嚴(yán)控二手住宅市場升溫，甚至多地出現(xiàn)二手住宅房貸延遲放款、甚至?xí)簳r停貸的現(xiàn)象。隨著全國大范圍調(diào)控繼續(xù)升級，調(diào)控政策效力逐步顯現(xiàn)。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示,住建部將會同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實城市政府主體責(zé)任，強化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，聲明會力爭用3年左右時間實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。在中央調(diào)控態(tài)度如此強硬的情況下，預(yù)計下半年二手住宅成交量大概率將繼續(xù)下降。

??二、二手住宅成交量能度最強的城市為金華，最弱的城市為深圳

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計同比增速20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40%

??根據(jù)計算結(jié)果，7月二手住宅成交量能度最強的城市為金華，量能度為27.1%；量能度最弱的城市為深圳，量能度為-41.6%。其中，深圳在2021年在2月8日最早出臺了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》新規(guī)，作為全國首城公布了全市3595 個小區(qū)的參考價格。同時，2月以來深圳政府頻繁出臺收緊性調(diào)控政策，以強硬姿態(tài)宣告“房住不炒”定位，例如4月8日嚴(yán)厲查處“深房理”違規(guī)炒房行為，5月6日深圳建行下發(fā)首套房房貸利率上調(diào)通知，5月8日規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，5月26日上調(diào)人才引進(jìn)落戶學(xué)歷要求等等。在二手房成交參考價等政策影響下，深圳二手住宅市場降溫顯著。截至7月29日，深圳二手住宅成交2427套，預(yù)計7月整月成交量為2590套左右，和6月比相差不大，繼續(xù)維持在2013年以來除春節(jié)月份的最低值附近。

??目前，在易居監(jiān)測的熱點城市中，已有深圳、東莞、成都、無錫共4城出臺了二手房成交參考價。我們不難發(fā)現(xiàn)，7月這4城量能度均較低，排名靠后。值得注意的是，7月北京成交量能度較高。截至7月29日北京二手住宅成交16059套，預(yù)計7月整月成交量為17620套左右，同比增長9.1%。

??三、預(yù)計熱點城市二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)回落

??國家統(tǒng)計局公布的二手住宅價格指數(shù)包含本報告的10個典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這10個城市的價格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出10城二手住宅價格指數(shù)，與13城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對比。這里取近6月移動平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調(diào) 整。比如在本輪周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢，隨后增速開始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現(xiàn)，二手住宅價格同比漲幅在2016年四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢。

??觀察二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速與二手住宅價格同比漲幅的關(guān)系，2021年1至4月成交增速和房價漲幅同步持續(xù)上行，5月成交增速見頂，6月開始收窄，7月收窄至12.5%。考慮到今年下半年調(diào)控政策將繼續(xù)收緊，且從形態(tài)上來看此周期類似于2014年初開始的下降周期，預(yù)計下月二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)回落。

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