??易居房地產研究院1月7日發布《2020年12月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，12月40城新房成交面積環比增長8%，全年總成交同比小降1%。年底房企為沖刺年度業績，加大了推盤力度和營銷力度，購房者積極入場，因此12月40城新房成交面積環比有較大增幅。今年1-8月，各線城市新房成交面積曲線一致。9月以來，一線城市持續同比增長，二線城市保持同比下降，三四線城市成交面積微增。今年廈門新房市場表現突出，中西部二線城市新房成交整體表現較差。從2020年新房成交面積來看，廈門同比增幅最為突出。南昌和西安的降幅最為明顯，南寧、長沙、重慶和武漢的同比降幅超過15%，這六個中西部城市的樓市是今年二線城市中表現較低迷的。

??易居研究院助理研究員趙亦琪表示，今年，長三角和大灣區的城市樓市整體表現較好，中西部城市則整體表現較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩的。預計2021年新建商品住宅成交面積不會有大的波動。部分東部二三線城市成交面積可能會出現不同幅度增長，中西部二三四線城市可能將會繼續小幅降溫。從運行節奏來看，基期值的原因，2021年一季度增速會沖高，其后會回落。

??該報告主要有以下內容：

??2020年40城成交同比微降1%

??2020年12月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長8%，同比小幅增長1%。年底開發商為沖刺年度業績，推盤規模大幅增加，12月40城新房成交面積較上月有較大幅度增長。

??由于單月數據可能存在異動現象，這里結合近6月移動平均數據來進行分析，12月的移動平均同比增速為11.7%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行,并在2019年仍基本保持下行趨勢。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標二季度以來持續上行，并于9月由降轉增，主要是從9月開始，近6個月的移動平均數據（4月-9月）已經沒有了疫情的影響，近6月移動平均同比增速于今年12月達到11.7%。

??從統計數據看出今年下半年經濟逐漸恢復，市場持續向好。但是，從房企端來看，“三道紅線”政策限制了開發商激進拿地；從購房端來說，銀行按照有關規定限制貸款規模。此外，“十四五”規劃進一步強調了“房住不炒”定位，后續各地有關部門也會根據相關原則進行各類政策調控。因此，預計2021年年初40城的新建商品住宅成交面積不會大幅增長。

??年度走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，樓市降溫，市場陷入低谷。2012年樓市開始回暖。2013年再度繁榮。2014年市場降溫，進而出現了“限購、限貸”政策的松綁。2015年市場復蘇。2016年市場火熱，40城成交量創2010年以來最高。2017年，隨著因城施策的調控政策持續作用，成交量明顯下降，一方面說明樓市降溫明顯，另一方面也與部分城市限價限簽有關。2018年上半年，三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱，下半年多數城市急速降溫，全年成交面積小增。2019年3-5月，部分城市出現小陽春行情，730政治局會議后，大部分城市市場有所降溫，全年成交面積同比小幅增長2%。2020年，年初受疫情影響，40城商品住宅成交面積明顯減少，隨后經濟恢復、市場逐漸向好，40城成交面積同比于9月出現回正，并呈現上行趨勢。但由于“十四五”規劃明確“房住不炒”的導向，各地出臺管控政策等，40城成交同比并未出現持續增長，并于12月同比增長穩定。2020年40城新建商品住宅面積同比出現1%的輕微下降。

??40城與全國比較，預計全國1－12月成交小增

??對比40城新建商品住宅成交面積同比增速和國家統計局公布的全國新建商品住宅成交面積年初累計同比增速可知，近些年兩條曲線走勢大致相近，今年初以來尤其相近。

??2020年1－12月，40城新建商品住宅成交面積同比增速同比下降1%，增速相比1－11月略有收窄，相比之前幾個月，收窄態勢明顯放緩。由此可以推導， 今年1-12月全國新建商品住宅成交面積同比增速，相比之前的遞增速度將有所放緩， 預計全年同比微增1-2%。

??一線城市增長16%，二線城市下降5%，三線城市增長2%

??根據統計數據，2020年1-8月各線城市累計成交面積同比增速曲線走勢一致:1、2月份，受疫情影響各線成交面積同比明顯下降為負值，隨后經濟逐漸恢復，各線城市成交面積同比增速提高。9月以來，一線城市同比持續增長，于12月份達到16%；二線城市同比全年為負，并于12月達到-5%；三四線城市11月由負轉增，全年微增2%。

??一線城市：2020年成交同比增長16%

??從分地區的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市在經歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節因素和疫情影響，2020年1、2月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續小幅下行,4月以來降幅持續收窄，并于9月由降轉增，10月到12月增速持續提高，全年同比增長16%。

??二線城市：2020年成交同比下降5%

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現下行，2017年進入負區間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月以來降幅持續收，全年二線城市新建商品住宅成交面積同比下降5%。2020年，二線城市是三類城市中唯一成交同比下降的，主要是南昌、西安、武漢、重慶、長沙等中西部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市：2020年成交同比微增2%

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現下行，2017年進入負區間，2018年重回正區間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄。受春節因素和疫情影響，2020年三四線城市累計同比曲線大幅跳水,3月以來降幅持續收窄，11月曲線已由降轉增。今年全年三四線城市新建商品住宅成交面積同比微增2%。

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