??易居房地產(chǎn)研究院5月6日發(fā)布《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，4月40城成交面積相比3月明顯增長(zhǎng)，但仍低于去年同期。3月份以來深圳、上海、成都、杭州等部分城市的部分項(xiàng)目出現(xiàn)銷售火熱的現(xiàn)象，但這僅是局部現(xiàn)象，從4月40城成交數(shù)據(jù)來看，成交量距離去年同期還有不小差距。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月供應(yīng)量會(huì)有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會(huì)出現(xiàn)一波小陽春行情，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時(shí)間延后，相應(yīng)的購房需求也被延后，預(yù)計(jì)5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)的條件。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??4月40城成交環(huán)比增長(zhǎng)32%，同比下降15%

??2020年4月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。4月全國多數(shù)城市售樓處已正常開放，樓市供應(yīng)量也相比前兩個(gè)月出現(xiàn)較明顯增長(zhǎng)，樓市成交明顯回暖，但成交量仍然低于去年同期。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，4月的移動(dòng)平均同比增速為-17.9%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

??4月東部二線城市成交量同比降幅最小

??2020年4月，易居研究院監(jiān)測(cè)的4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)22%，同比下降22%。一線城市今年1-2月成交量同比降幅是所有城市中最小的。但在3、4月份國內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)的情況下，由于海外疫情蔓延造成北京上海廣州等城市的防控壓力增大，商品房供應(yīng)和銷售也受到部分影響。

??2020年4月，18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)39%，同比下降13%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)26%，同比下降9%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)123%，同比下降24%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)26%，同比下降10%。

??東部二線城市，4月成交面積同比降幅最小。南京、廈門、合肥等本輪降溫較早的城市本身樓市就已企穩(wěn)反彈。且這些城市此次受疫情影響相對(duì)較小，南京、杭州等城市線下銷售恢復(fù)較早，因此東部二線城市成交量降幅相對(duì)比較小。

??中部二線城市，4月成交面積同比降幅最高，主要是受武漢影響，武漢4月8日才解封，樓市成交復(fù)蘇相對(duì)緩慢。3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布六項(xiàng)舉措，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工復(fù)產(chǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這六項(xiàng)舉措包括：分批有序開工復(fù)工、加強(qiáng)安全管理、優(yōu)化審批服務(wù)、調(diào)整預(yù)售許可形象進(jìn)度要求、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、完善社保個(gè)稅繳納的購房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月，武漢的住宅供應(yīng)會(huì)增加，需求也會(huì)逐漸釋放，成交有望得到補(bǔ)增，屆時(shí)中部二線城市的成交面積也會(huì)得到補(bǔ)增。

??其他二線城市，4月成交同比下降10%，降幅大于東部二線城市，小于中部二線城市。西部和東北的二線城市本輪行情啟動(dòng)和降溫均晚于東部和中部二線城市，大部分城市2019年才開始降溫，目前仍處于降溫階段。

??2020年4月，18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比下降17%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比下降17%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)25%，同比下降17%。

??后續(xù)來看，一線城市2019年已開始企穩(wěn)反彈，但目前北京和上海史上最嚴(yán)的限購政策并未放松，認(rèn)房又認(rèn)貸的限貸政策又抑制了大量的改善型需求，預(yù)計(jì)在現(xiàn)行政策不放松的情況下，一線城市成交量不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。東部二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長(zhǎng)，今年前4個(gè)月成交量相比其他幾個(gè)區(qū)域的二線城市要好，未來幾個(gè)月隨著需求的釋放成交會(huì)繼續(xù)回升。中部地區(qū)二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長(zhǎng)，2月份以來受武漢影響成交量降幅較大，4月武漢成交恢復(fù)還比較緩慢，預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月會(huì)逐漸恢復(fù)到疫情前狀態(tài)，屆時(shí)中部地區(qū)成交量也將有較大幅度回升。其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量本身就面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月樓市成交也不是很樂觀。

??2020年1-4月40城成交面積同比下降29%

??從歷史走勢(shì)來看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降18%。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來多數(shù)城市售樓處恢復(fù)開放，銷售活動(dòng)也逐漸恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅連續(xù)兩個(gè)月收窄。

??對(duì)比國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2020年1-4月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)收窄。

??分地區(qū)來看，2020年1-4月，一線城市累計(jì)同比下降31%，二線城市累計(jì)同比下降29%；三四線城市累計(jì)同比下降29%。

??具體來看，東部二線城市累計(jì)同比下降17%，中部二線城市累計(jì)同比下降44%，其他二線城市累計(jì)同比下降30%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降30%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降28%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，此后增速逐漸提高，下半年增速逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月轉(zhuǎn)為小幅上行。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月和4月降幅連續(xù)小幅收窄。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月和4月降幅小幅收窄。

??預(yù)計(jì)5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升

??2020年4月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。3月份以來，全國各地售樓處已陸續(xù)恢復(fù)開放，銷售活動(dòng)也逐漸恢復(fù)正常。3月份以來深圳、上海、成都、杭州等部分城市的部分項(xiàng)目出現(xiàn)銷售火熱的現(xiàn)象，但這僅是局部現(xiàn)象，從4月40城成交數(shù)據(jù)來看，成交量距離去年同期還有不小差距。

??目前來看，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過去對(duì)房地產(chǎn)的依賴。統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)以后全國至少有10個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調(diào)整，說明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。同時(shí)購房需求端來看，新冠肺炎疫情已在全球蔓延，全球經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重的衰退風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)我國外貿(mào)出口行業(yè)造成很大影響。受疫情影響，外貿(mào)、旅游、餐飲、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)居民收入也存在下降風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上會(huì)抑制購房置業(yè)需求。

??疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月供應(yīng)量會(huì)有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會(huì)出現(xiàn)一波小陽春行情，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時(shí)間延后，相應(yīng)的購房需求也被延后，預(yù)計(jì)5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)的條件。

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