??報(bào)告摘要： 

??2019 年 12 月，40 個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅較大，同比小幅增長。臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，加大了推盤力度和營銷力度，打折促銷的現(xiàn)象也在增多，購房者積極入場，12 月 40 城成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。

??2019 年，3-5 月部分城市出現(xiàn)小陽春行情，730 政治局會議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，市場參與者心態(tài)已然轉(zhuǎn)變，大部分城市市場有所降溫，全年成交面積同比小幅增長 2%。

??一線城市：在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的樓市低迷后，2019 年成交出現(xiàn)回暖，全年成交面積同比增長 20%。

??二線城市：2019 年 3-5 月，部分二線城市出現(xiàn)小陽春行情，住建部兩次約談后市場略有降溫，730 政治局會議后降溫明顯，全年成交面積同比小幅增長4%。

??三四線城市：2019 年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開始降溫，全年成交面積同比下降 6%，是三類城市中唯一同比下降的。 

??一、2019 年 40 城成交同比小幅增長 2% 

??2019 年 12 月，易居研究院監(jiān)測的 40 個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長 22%，同比小幅增長 4%。 

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近 6 月移動平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，12 月的移動平均同比增速為 3.1%。該曲線在 2015 年 9 月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在 2016 年的 3-4 月有過短暫回升，此后一直下行至 2017 年 10 月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017 年 11 月之后，該曲線開始震蕩上行，2018 年12 月開始震蕩下行，目前仍處于小幅震蕩下行過程中。 

??從 2019 年的成交量月度走勢來看，2 月 40 城新房成交量創(chuàng) 2015 年 3 月以來的 48 個(gè)月新低。3-5 月，部分城市樓市出現(xiàn)小陽春，40 城新房成交量同比小幅增長。6 月部分房企沖刺半年度業(yè)績，推盤量加大，40 城成交環(huán)比小幅增長。

??7-11 月 40 城成交量小幅震蕩下行。12 月房企沖刺全年業(yè)績加大推盤力度，成交量出現(xiàn)年底翹尾。整體來看，下半年月均成交量略低于二季度。雖然央行 2020 年首次全面降準(zhǔn)已正式落地，但在“房住不炒”政策基調(diào)不變的情況下，降準(zhǔn)不等于給樓市放水，更不會把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，預(yù)計(jì)年初全國樓市還有可能繼續(xù)降溫。  

??年度走勢來看，2011 年在“限購、限貸”等政策影響下，樓市降溫，市場陷入低谷。2012 年樓市開始回暖。2013 年再度繁榮。2014 年市場降溫，進(jìn)而出現(xiàn)了“限購、限貸”政策的松綁。2015 年市場復(fù)蘇。2016 年市場火熱，40 城成交量創(chuàng) 2010 年以來最高。2017 年，隨著因城施策的調(diào)控政策持續(xù)作用，成交量明顯下降，一方面說明樓市降溫明顯，另一方面也與部分城市限價(jià)限簽有關(guān)。2018年上半年，三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，下半年多數(shù)城市急速降溫，全年成交面積小增。2019 年 3-5 月，部分城市出現(xiàn)小陽春行情，730 政治局會議后，大部分城市市場有所降溫，全年成交面積同比小幅增長 2%。

??二、2019 年樓市分化，一二線城市成交同比增長，三四線城市成交同比下降

??1、一線城市：2019 年成交同比增長 20%

??2019 年 12 月，易居研究院監(jiān)測的 4 個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長 3%，同比下降 17%，目前成交面積絕對值處于 2014 年以來的平均水平。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動，也領(lǐng)先其他城市開始調(diào)整，從 2019 的成交量走勢及同比增幅來看，一線城市成交量上半年開始企穩(wěn)反彈。但 6 月以來一線城市成交量有所下降，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下，成交量雖相比 2017 年下半年和 2018 年有所增長，但相比 2015 和 2016 年的高位還有較大差距。后續(xù)來看，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控和信貸不放松的背景下一線城市成交量 2020 年難以大增，維持當(dāng)前成交水平的可能性較大。 

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