??易居房地產研究院11月6日發布《2019年10月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告顯示，10月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長5%。10月，4個一線城市成交面積環比下降10%，同比增長22%；18個二線城市成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長8%；18個三四線城市成交面積環比同比均小幅下降3%。2019年1-10月，40城成交面積累計同比微增3%。其中一線城市累計同比增長24%，二線城市累計同比小增5%；三四線城市累計同比下降7%。

??易居研究院研究員沈昕表示，臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績，會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多。但是在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下，樓市預期已經轉變，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。

??該報告主要有以下內容：

??10月40城成交環比小幅下降4%，同比小幅增長5%。2019年10月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長5%。

??由于單月數據可能存在異動現象，這里結合近6月移動平均數據來進行分析，10月的移動平均同比增速為3.5%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

??從成交量的歷史走勢來看，在2018年四季度成交量出現年底翹尾之后，2019年2月，40城新房成交量創2015年3月以來的48個月新低。3-5月，部分城市樓市出現小陽春，40城新房成交量同比小幅增長。6月部分房企沖刺半年度業績，推盤量加大，40城成交環比小幅增長，7月份以來40城成交量小幅震蕩，下半年月均成交量略低于二季度。隨著政治局會議后市場預期的轉變，以及房企融資的全面收緊，預計到年底全國樓市還有可能繼續降溫。

??10月一二三四線城市成交量環比均下降。2019年10月，易居研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降10%，同比增長22%，目前成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情一線城市領先于其他城市啟動，也領先其他城市開始調整，從今年的成交量走勢及同比增幅來看，一線城市成交量上半年開始企穩反彈。但6月以來一線城市成交量環比逐月下降，在目前樓市嚴調控的背景下，成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長，但相比2015和2016年的高位還有較大差距。

??18個二線城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長8%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降25%，同比增長9%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長17%，同比增長23%；6個其他地區的二線城市（東北及西部地區）新建商品住宅成交面積環比微幅增長1%，同比小幅下降4%。

??東部二線城市，10月成交環比下降幅度較大，主要是南京、杭州等熱點城市成交面積環比出現了較大幅度的下滑。2019年前10個月，東部二線城市月均成交量略高于2016年四季度降溫以來的月均水平，但相比2016年二三季度的高峰值還有較大差距。從目前走勢來看，是否低位企穩還有待進一步觀察。

??中部二線城市，10月成交環比增長。從同比增速曲線來看，2018年12月開始下行，雖然今年6-8月曲線有所上行，9月和10月曲線又連續小幅下滑，難言就此企穩，預計到年底曲線還會有所下行。

??其他二線城市，10月成交環比微幅增長。2018年11月以來，同比增速曲線連續震蕩下行。目前來看，預計到年底其他二線城市成交還會進一步下行。

??18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比同比均小幅下降3%。其中7個本輪調控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環比下降12%，同比下降33%；11個本輪未調控或弱調控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環比小幅增長4%，同比增長31%。

??本輪調控較嚴的三四線城市,10月成交環比小幅下降，同比大幅下降。2018年下半年，無錫、中山等幾個城市成交量增長較多，可能是由于預售證有所放松，存在一些集中補簽現象，導致本輪嚴調控的三四線城市成交面積增速較快。2019年一季度成交量重回較低水平，二季度月均成交量雖有所增長，但依然低于2018年下半年，三季度月均成交量相比二季度有所下滑。同比增速曲線自2018年12月開始，連續下行至今，目前來看，到年底曲線還有進一步下行的可能。

??本輪弱調控或未調控的三四線城市，10月成交環比同比均增長。從成交量走勢來看，2018年5月見頂后逐漸下降，2018年三四季度降溫趨勢明顯。從同比增速曲線來看，2018年11月以來同比增速連續7個月收窄，2月進入負區間，6月份以來同比降幅小幅收窄，但仍處于負區間。

??后續來看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，上半年已企穩反彈，但三季度以來成交量有所下滑，在目前樓市嚴調控和信貸不放松的背景下成交量難以連續增長；東部二線城市中蘇州今年已兩次升級調控政策，南京、杭州、寧波等多城三季度以來房貸利率持續上調，預計后續還會繼續降溫；其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

??40城年初累計成交面積同比增速持續小幅震蕩。2019年1-10月，40城累計成交面積同比小幅增長3%，增速比1-9月提高0.3個百分點。

??從歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。這說明2017年市場出現了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。考慮到7.30政治局會議首次明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，預計短期內全國性的調控政策不會放松，考慮到外部國際環境依然復雜多變，判斷出該曲線震蕩后還有可能繼續下行。

??對比國家統計局公布的全國住宅成交累計同比數據來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預計2019年1-10月全國新建商品住宅成交面積同比降幅依然是在0附近小幅震蕩。

??分地區來看，2019年1-10月，一線城市累計同比增長24%，二線城市累計同比小增5%；三四線城市累計同比下降7%。

??具體來看，東部二線城市累計同比增長14%，中部二線城市累計同比增長17%，其他二線城市累計同比下降9%，本輪已調控的三四線城市累計同比下降5%，本輪未調控或弱調控的三四線城市累計同比下降7%。

??從分地區的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計同比曲線領先下行，2017年進入負區間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉為增長，此后增速逐漸提高，5月以來增速逐漸回落。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現下行，2017年進入負區間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅收窄，7月以來重新進入正增長。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現下行，2017年進入負區間，2018年重回正區間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。

??預計年末40城成交難以明顯增長，可能還將下滑。2019年1-10月，40城新建住宅成交面積同比小增3%，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。二季度，住建部對住宅價格指數累計漲幅較大的10個城市進行了預警提示，此后蘇州、西安等城市紛紛加碼調控，西安出臺了二線城市中的最嚴限購令，7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控。7.30政治局會議首次明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了中央控制房價上漲、確保房地產平穩健康發展的決心，預計短期內全國性的調控政策不會放松。同時，央行要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房，個人住房貸款余額同比增速已連續10個季度回落。6月以來，全國首套房貸平均利率持續上行，這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產信貸融資方面，今年5月以來監管層從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴控資金違規流入房地產。

??綜合考慮這些情況，臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績，會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多。但在中央的明確表態下，樓市預期已經發生轉變，雖然房企推盤量可能大幅增加，成交量則難以明顯增長，甚至還有可能會下滑。分城市類別看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈，但難以持續增長；東部和中部二線城市后續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。