??6月29日，武漢、寧波同日迎來2022年度第二輪集中供地的出讓。武漢在整體政策保持寬松之下，土地市場未見“暖意”，品牌房企參與度較低，地方平臺公司“托底”現象不減，且大部分宅地底價成交；寧波亦是如此，超半數地塊由本地平臺托底，僅2宗商品住宅用地觸及上限價成交，余下則多以低溢價或底價成交，平均溢價率較首輪下降了1.9個百分點。

??武漢：政策放松、地塊優質

??二輪土拍仍顯“涼意”，9宗地塊底價成交

??本輪武漢共計掛牌22宗地塊，其中涉宅地塊僅有11宗，其中1宗撤牌，剩余10宗地的總建面89.52萬平方米，較首輪供應的93萬平方米微降3.7%，與去年的供應量相比更是處于低位。成交來看，本輪出讓熱度仍處于低位，溢價率與首輪持平，僅有1%，地方平臺托底依然是主旋律。

??一、第二輪供地分布廣、小而優，“異地配建”模式減輕運營壓力

??從區域分布來看，本次武漢10宗涉宅用地分布于8個區域，其中江岸區和硚口區供應建面超過20萬平方米，其他區域的供應建面都在10萬平方米以下；從供應地塊總價來看，僅有3宗地塊起拍價在10億元以上，而有7宗地塊的總價控制在5億元以下。

??在地塊質量上，本次出讓地塊中有2宗地起拍樓板價在1.6萬元/平方米以上，分別位于硚口區漢正街板塊和江岸區花橋板塊，兩宗地塊條件均較好，周邊地鐵、商業、學校、醫療等配套較為成熟：尤其漢正街板塊宅地，距離武漢K11、恒隆等都不足2公里，周邊還有遠洋長江樽、武漢星河灣、華潤萬象城幸福里等項目，是本次土拍中位置最佳地塊。

??而花橋板塊的宅地雖然位置較好，但是總體量非常小，建筑面積僅有2768平方米。此外022號、024號、026號地塊位置條件也較為優越，總建筑面積都在10萬平方米以下，028號地塊位于東湖高新區流芳板塊，雖然并非位于光谷核心區域，但是通過民族大道直達光谷廣場僅有5.5公里，板塊整體價值可看高一線；029號黃陂區前川地塊雖然距離市中心較遠，但是位于黃陂區的核心位置，周邊生活配套也已經完善。

??綜合而言，本次武漢的掛牌地塊有分布廣、小而精的特點。而在土拍政策方面，并未發生明顯改變，依然采取“熔斷”后“搖號”的競拍方式，保證金也保持在20%，值得一提的是，本次部分需要配建租賃房的項目創新采取“異地配建”模式，有助于減輕企業運營的壓力。

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??二、供應中八成地塊底價成交，僅洪山區一宗“熔斷”

??與武漢今年的首輪集中供地一樣，本輪也僅有1宗地塊在多家房企的競拍下“熔斷”，而其他地塊則全部底價成交。

??熔斷地塊為洪山區武金堤027號地塊，地塊位于洪山區武金堤版塊楊泗港硚口，周邊有地鐵5號線和在建的11號線，居住氛圍也已經成熟，周邊有龍湖天璞、中建鉑公館和萬科云城等項目，均價在2萬元/平方米以上。

??該地塊最高限價4.4億元，最高樓板價9178元/平方米，對于房企來說該項目資金占有總量低，且保有較充足的盈利空間，因此成為競拍熱點地塊。

此外其余9宗宅地全部底價成交，這與優質地塊總價較高、部分地塊為安置房用地不無關系，也體現出當前企業拿地的謹慎性。

??三、二輪土拍地價較去年有所下降，地價房價比普遍低于0.5

??武漢本輪集中供地同樣不設銷售限價，但對比本次成交地塊與周邊在售項目的售價情況來看，地價房價比普遍低于0.5，價差則主要集中在1-2萬元/平方米區間內，對于房企來說盈利空間仍相對可觀。

??從部分地塊與去年周邊集中供地成交的地塊對比來看，今年樓板價有所下降：例如硚口區漢正街023號地塊本次成交樓板價為16601元/平方米，距離2021年成交的硚口區地王P（2021）055號地塊僅1公里，但樓板價下降了7500元/平方米左右；東湖新區流芳板塊028號地塊本次成交價為10616元/平方米，與周邊去年成交的P（2021）036號地塊相比平均樓板價也下降了5300元/平方米左右。

??雖然從地價方面來看，本次成交地塊普遍盈利空間相對充足，但是對于房企而言，同樣需要警惕去化風險：5月份武漢住宅市場表現上，客戶觀望情緒依舊濃厚，全市新房去化周期已經達到20.3個月，但庫存主要積壓于外圍區域，城市核心區域壓力較小。

??四、品牌房企參與度較低，本地平臺包攬絕大多數地塊

??本輪集中供地成交的地塊基本都是一輪報價后底價成交，大多數地塊的參拍房企都僅有1家，以諸如武漢城建此類的地方平臺公司為主，品牌房企的參與度較低，僅有027號地塊在多家房企的競拍下“熔斷”，隨后進入報方案評比環節，該地塊也是本次唯一吸引了品牌房企參拍的地塊。

??其中，有7宗涉宅地塊由本地平臺公司競得，武漢城建旗下的武漢地產集團和武漢房地產共競得3宗地塊，也是本次土拍總價最高的3宗宅地，總價高達76.27億元；此外光谷建設投資、漢陽城建、武漢花橋集團、金融街控股集團等也有所斬獲。另外黃陂區的兩宗宅地由本土民企競得，但地塊體量較小，總價也相對而言較低。

??寧波：保障性用地與住宅用地

??熱度“冰火兩重天”，平臺托底仍占六成

??與此前進行集中土拍的合肥類似，寧波次輪集中土拍的供地質量也顯著不及首輪，并且安置及租賃等保障用地的比例大幅增加。在此影響下，房企參與積極性明顯下降，最熱地塊參拍房企數量也未超過10家。最終，多數地塊由本地平臺公司托底，商品宅地中僅2宗觸頂成交，次輪成交溢價率下降1.9個百分點至4%。

??一、二輪供地質量明顯不及首批，超五成地塊為保障住宅用地

??對比首批次供地來看，寧波第二批集中供地規則基本不變，但細則方面有所調整。其中，土地價款方面，要求商品住宅用地的第二筆土地款支付時間由從出讓合同4個月內付清改為3個月內付清。不過，考慮到寧波多數地塊采取預申請，付款期限仍舊相對寬松。

??另一方面，在寧波二輪土拍正式開拍前，寧波市發布了新建住宅全裝修政策。政策提及，全裝項目裝修標準為“不高于毛坯備案價的15%，且須在1500-6000元/㎡之間”，且不在實行“裝修升級包”，現房銷售項目、“定品質”項目等根據實際確定裝修價格。相比于此前“1500-2000元/㎡”的標準，新標準將住宅精裝限價進一步拉高，項目利潤空間也因此提升。

??規模方面，對比首輪來看，寧波第二輪供應規模明顯減少，共僅有21宗涉宅用地推出，總體量僅204萬平方米，較首輪下降了兩成以上。與此同時，寧波二輪供地的保障住宅用地比例明顯上升，21宗地中有12宗為租賃住房或安置房用地，商品住宅用地僅有9宗，且多數地塊位置相對一般，其中首輪搖號的熱點片區鄞州區更是僅有一宗土地供應，供地質量不及首輪。

??二、“低風險、回款快”的安置用地競拍熱度更高，普通宅地則僅2宗觸頂

??就寧波次輪集中土拍表現來看，安置房地塊競拍熱度相對較高。

??9宗安置房用地中有5宗觸及地價上限進入搖號階段，余下4幅地中也有1宗低溢價成交。安置房用地熱度較高，一方面是地塊總價都不高，普遍在4億以下，對中小房企而言較為友好；另一方面，安置房回購價格固定，利潤也相對可觀，同時也無需擔憂后續去化問題，因而整體競拍熱度較高。而純租賃用地則仍難溢價，此次3幅租賃用地則均底價被本地國企托底。

??9宗商品住宅用地也悉數成交，其中2宗觸頂搖號，1宗溢價成交，6宗底價出讓。2幅觸頂搖號地塊，涉及東部新城核心區地塊和鎮海區駱駝ZH07-01-06地塊。其中，東部新城核心區地塊是寧波此次出讓普通商品住宅用地中位置最好的一宗，地塊所在的東部新城是寧波當前城市發展核心，周邊配套齊全且優質。因而，雖然地塊出讓門檻不低，但仍吸引了7家房企參拍。而另一宗觸頂成交的鎮海駱駝地塊，曾于去年掛出但因無人報價而流拍，此次掛出取消了大比例商業要求，拿地門檻有所降低，同時其周邊樓市表現也相對較佳，整體而言項目性價比較高，吸引了4家房企參拍，經過22輪競價后也成功觸及地價上限。

??三、地房比與首輪持平，裝修新標準進一步抬升宅地利潤空間

??不考慮安置及保障租賃，9宗商品住宅用地的平均地房比為0.45，和首批次成交商品住宅用地的地房比大致持平。

??不過，由于出讓地塊多位于房價水平相對較低的板塊，以毛坯限價來看，項目的房地價差空間較首輪下降了2000元/平方米，平均為12798元/平方米。不過，這些項目多采用全裝修交付，考慮剛出臺的裝修新政，實際盈利空間仍較為充盈。

??以此次競拍熱點東部新城明湖地塊為例，該宗地的成交地價為30035元/平方米，地塊上住宅毛坯限價達4.35萬元/平方米，地房比為0.69，房地價差約在1.3萬元/平方米左右。不過，宗地采用定品質方式出讓，未來裝修標準可能會超過6000元/平方米，房地價差空間由此可拉升至2萬元/平方米甚至以上，盈利空間也因此更加充裕。

??四、本地平臺托底比例超六成，中海兩輪土拍均有拿地

??由于寧波此次供應的商品住宅用地質量較為一般，房企參拍積極性并不高，多數地塊僅一家房企參拍，熱點地塊參拍房企數量也多在10家以下。就企業拿地來看，本地平臺托底比例仍然維持在高位，已成交的14宗地中有9宗被地方政府平臺競得，比例仍高達六成上。

??已成交的7宗商品住宅用地中，也有3幅被本地政府平臺拿下，寧波軌交、寧波城投、溪口建設各獲一宗。品牌房企中，保利發展和中海均有落子，其中保利發展以25.7億元的總價斬獲鎮海區莊市ZH06-01-37-01地塊及海曙區古林HS18-02-03a地塊2幅地，中海則以27.84億元的總價拿下江北莊橋西地塊。

??整體來看，武漢、寧波次輪土拍表現“平平”，尤其是武漢，在次輪供地質量提升的背景下，仍僅有1宗地熔斷，絕大部分地塊仍依靠地方平臺公司托底，整體熱度依舊維持在低位。相較之下，寧波整體熱度不及首輪，主要原因是受到供地質量的影響。

??盡管當前政策調控環境較今年年初明顯放松，但從已完成二輪土拍的城市表現來看，無論是今日土拍的武漢、寧波，還是此前的青島、蘇州、合肥等城市，民企參拍積極性仍未見明顯提升。究其原因，還是由于當前樓市銷售依舊承壓，流動性壓力下導致民企拿地信心仍舊不足，拿地策略也依舊偏向謹慎。