??【熱點聚焦】

??6月18日，國務(wù)院常務(wù)會議確定多項加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，從增加保障性租賃住房供給,允許更多類型的土地、房屋改建為保障性租賃住房，降低住房租賃企業(yè)稅負等方面發(fā)力，緩解新市民青年人等群體住房困難。

??會議確定，要落實城市政府主體責(zé)任，鼓勵市場力量參與，加強金融支持，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。對于人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。本次國常會還確定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

??【熱點評析】

??住房租賃保障體系逐步完善

??“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”是今年政府工作報告明確的2021年的重點任務(wù)。今年以來，從中央到地方，都為增加保障性租賃住房供給密集出臺政策措施。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在5月12日、5月14日召開了40個城市發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，提出要大力發(fā)展保障性租賃住房。本次國常會發(fā)布的政策針對大城市新進就業(yè)人群的租房需求，在增加保障性租賃住房的供給渠道上有所突破，并開始重視租賃企業(yè)的經(jīng)營壓力，通過減低稅負來增加企業(yè)信心，保證了保障性租賃住房的長遠發(fā)展。

??從地方層面來看，浙江近日出臺《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》，深圳發(fā)布《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，均提到土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等內(nèi)容，從多個角度共同完善住房租賃保障體系。

??增加保障性租賃住房的供給工作更加細化

??此次會議明確了在發(fā)展保障性租賃住房過程中，政府和市場力量的角色如何分配的問題。一方面是強調(diào)政府的主體責(zé)任，另一方面鼓勵市場力量的參與。

??從保障性租賃住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，本次政策強調(diào)增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給，實際上是迎合了我國大型城市中新市民、青年人才、大學(xué)畢業(yè)生等新增就業(yè)人群對戶型的需求，進行針對性供給。從房企的角度來看，租金低、戶型小的這一要求也應(yīng)引起后續(xù)房企開發(fā)配建項目時的注意。

??從供給途徑的角度看，會議明確了要對土地供給端進行突破，允許用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位的自有用地進行改建，多渠道保障租賃住房供給。此次會議提出將閑置和低效利用的商業(yè)辦公項目與保障性租賃住房進行對接，既可以讓閑置房源等獲得妥善處理，盤活資產(chǎn)，也可以快速且低成本增加保障性租賃住房的市場供應(yīng)。

??首次提出針對住房租賃企業(yè)的減稅政策

??隨著近年來市場和政策的改革，尤其是“多主體供給、多渠道保障”機制下，機構(gòu)性房源明顯增多，即房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)提供的租賃房源在增加。本次會議上，首次提出對租賃企業(yè)系統(tǒng)全面的減稅政策，主要是針對經(jīng)營性的出租業(yè)務(wù)而制定的，即企業(yè)間的房屋托管或出租行為可以申請房產(chǎn)稅減免。這標志著國家重視租賃企業(yè)的經(jīng)營壓力問題，釋放了政府層面通過降低租賃企業(yè)運營成本來鼓勵保障性租賃住房行業(yè)發(fā)展的意圖，體現(xiàn)了政府為租賃企業(yè)創(chuàng)造良好營商環(huán)境、降低租賃企業(yè)負擔(dān)的意愿，彰顯了改革的新方向。但由于此前“暴雷”過的長租公寓企業(yè)的經(jīng)營壓力依然較大，后續(xù)在支持租賃企業(yè)發(fā)展的政策層面上，還可以通過財政補貼、金融支持以及人才政策等方面持續(xù)性和綜合性發(fā)力。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）