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??4月26日，住建部、國家發改委等六部門聯合發布《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱《意見》），就加強住房租賃企業監管，引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，防范化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展提出意見。《意見》主要包括加強從業管理、規范住房租賃經營行為、開展住房租賃資金監管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛和落實城市政府主體責任七個方面。其中，有以下幾點值得重點關注：

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??“從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣。”首先，就自然人二房東而言，從當前市場情況來看，自然人二房東在住房租賃市場依然扮演著“重要角色”，尤其是在人口密集的一二線城市。于租房者而言，信息的不對稱讓租房者與房東很難直接聯系，而通過中介機構又需要支付較高的中介費，因此很多租戶更傾向通過自然人二房東租房。但絕大部分自然人二房東是沒有營業執照的，缺乏相應的監管規范。租戶在選擇經濟便捷的同時，也必須承擔較高的風險。《意見》明確，轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，即是將自然人二房東納入監管范圍，健全住房租賃市場監管體系，從而更好地保障承租人合法權益，維護租賃市場穩定。      其次，當前市場上不少冠名為網絡技術有限公司、科技服務有限公司等企業開展住房租賃業務，讓普通租戶難辨真偽。《意見》明確，從事住房租賃經營的企業和自然人營業執照名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，即是對租賃市場的規范。

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     “住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶。”從此前長租公寓頻繁爆雷來看，住房租賃行業“長收短付、高進低出”的經營模式存在巨大風險。《意見》明確，支付房屋權利人的租賃原則上不高于收取承租人的租金，即是對企業“高進低出”的遏制；單次收取租金的周期原則上不超過3個月，即是對企業“長收短付”的防范。但《意見》同時也給予了可變空間，提出單次收取租金超3個月或押金超1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，核心仍在于防范企業經營風險，保障承租人合法權益。

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      “住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。”

??房地產是我國金融風險最大的“灰犀牛”。自2020年下半年以來，我國針對房地產領域的金融監管不斷加強。而住房租賃市場是房地產市場不可分的一部分。《意見》明確，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得誘導承租人使用住房租賃消費貸款，第一，有利于防范企業通過租金貸實現“長收短付”、盲目擴張；第二，有利于防止承租人背負消費貸款，卻因住房租賃企業跑路導致無房可住等情況發生；第三，有利于控制租金收入中信貸資金占比，防止住房租賃市場金融風險擴大。

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??“住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。”通過建立住房租金監測制度既可以加強對住房租賃市場租金監管，防止價格混亂，也有助于提高市場信息透明度，一定程度上可以降低租戶“踩坑”風險。而不同區域、不同類型租賃住房的租金水平真實數據采集、加工等，在實踐上仍需要探索制定更加具體可行的方案。       此外，《意見》明確，積極引導住房租賃雙方合理確定租金，密切關注區域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，采取必要措施穩定租金水平等，旨在“穩租金”。而房屋租金往往是由房屋類型、市場供求關系等因素決定，通過行政干預引導價格的同時，增加市場供給、優化供給結構才是推動住房租賃市場健康發展的長久之策。 發展住房租賃市場是解決“住有所居”的重要途徑，2020年底中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議相繼明確，要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。此次《意見》針對二房東轉租、“長收短付、高進低出”的經營模式、租金貸、租金監管等業內普遍關心的問題均進行了系統性明確，體現了中央立足實際，致力推動住房租賃市場的發展，也為地方工作的落實執行指明了方向。 （內容來源：中房研協測評研究中心）