??導 讀 

??今年哪些發展主要目標？對今年的房地產行業又將帶來什么影響？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??今天上午，第十三屆全國人民代表大會第三次會議隆重開幕，李克強總理做《政府工作報告》。針對新冠疫情突發，世界經濟增長低迷，國內經濟下行壓力加大的嚴峻形勢，不同尋常的“兩會”和《政府工作報告》部署了今年哪些發展主要目標？對今年的房地產行業又將帶來什么影響？

??01

??弱化經濟增速目標，守住六穩、六保底線，對房地產不驚不喜

??受限于全球疫情和經貿形勢不確定很大，國內經濟實難獨善其身，經濟下行壓力加大，兩會政府工作報告弱化經濟增速目標，并沒有提出全年經濟增速具體目標。 

??取而代之的是，今年要穩住經濟基本盤，集中精力抓好“六穩”、“六保”，尤其要守住“六保”底線；堅決打贏脫貧攻堅戰，現行標準下農村貧困人口全部脫貧、貧困縣全部摘帽，全力讓脫貧群眾邁向富裕；全面建成小康社會，城鎮新增就業900萬人以上，居民收入增長與經濟增長基本同步。 

??房地產行業一直作為國民經濟重要產業部門，在疫情恢復、復工復產的關鍵時期，市場普遍對“兩會”報告中房地產行業政策定調頗高關注，但此次報告中，既沒有再特別強調“不把房地產作為短期刺激經濟對手段”，也大大弱化了房地產相關內容的表述，整體處于一種不緊不松、不驚不喜的狀態。

??02

??堅持“房住不炒、因城施策”主基調不動搖

??堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。 

??點評：房地產行業沒有被賦予經濟增長的重任后，繼續回歸其基本面，行業定調：繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調不動搖，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，弱化住房的金融屬性。根據各城市房地產市場實際情況，地方政府可以針對性地調整未來政策走向，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。

??03

??貨幣政策更加靈活，房企融資環境將適度改善、對購房者也更“友好”

??穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。創新直達實體經濟的貨幣政策工具，務必推動企業便利獲得貸款，推動利率持續下行。 

??點評：貨幣政策整體穩健偏積極，年內再降準、降息的預期強烈，LPR利率大概率將繼續下移，房貸利率也將跟隨向下調整。可以期許的是，房企整體融資環境將適度改善，國企、央企以及品牌房企更將明顯受益，融資成本有望適度下行。 

??對購房者而言，在“限貸”政策下整體框架不變情況下，銀行操作層面下調首付比例、降低貸款利率，提高購房者支付能力或將成為現實，將進一步提升出于資產增值保值目的的高端、改善需求釋放，普通自住剛需購房也將受益。

??04

??積極有為的財政政策極大緩解地方單一“土地財政”壓力，土地供地或將適度、有序

??積極的財政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排，財政赤字規模比去年增加1萬億元，同時發行1萬億元抗疫特別國債。這是特殊時期的特殊舉措。上述2萬億元全部轉給地方，建立特殊轉移支付機制，資金直達市縣基層、直接惠企利民，主要用于保就業、保基本民生、保市場主體，包括支持減稅降費、減租降息、擴大消費和投資等，強化公共財政屬性，決不允許截留挪用。

??點評：積極的財政政策要更加積極有為，財政政策將成穩住經濟基本盤的重要抓手。受惠于財政赤字率升至3.6%，新增1萬億元財政赤字規模，以及發行1萬億元抗疫特別國債，今年將全部轉移支付給地方政府，這將能極大程度緩解地方財政收支壓力，尤其是低能級、缺乏產業支持的土地財政依賴度高的地方。受此影響，預計地方政府仍將有序供地，尤其是那些財政收不抵支的弱三、四城市，供地規模也不會顯著放量，土地供應也將適度、有序，房地產行業中長期庫存水平或將整體可控。

??05

??穩就業、扶持企業頭等緊要，說明尤其低收群體就業和收入增長壓力大，剛需市場不容樂觀

??今年要優先穩就業保民生，堅決打贏脫貧攻堅戰，努力實現全面建成小康社會目標任務；城鎮新增就業900萬人以上，城鎮調查失業率6%左右，城鎮登記失業率5.5%左右。 

??千方百計穩定和擴大就業。加強對重點行業、重點群體就業支持。今年高校畢業生達874萬人，要促進市場化社會化就業，高校和屬地政府都要提供不斷線的就業服務。做好退役軍人就業保障。實行農民工在就業地平等享受就業服務政策。幫扶殘疾人、零就業家庭等困難群體就業。我國包括零工在內的靈活就業人員數以億計，今年對低收入人員實行社保費自愿緩繳政策，涉及就業的行政事業性收費全部取消。資助以訓穩崗，今明兩年職業技能培訓3500萬人次以上，高職院校擴招200萬人，要使更多勞動者長技能、好就業。 

??點評：受困于新冠疫情不斷發酵，旅游、交通、餐飲等行業頗受沖擊，疊加海外經濟增長低迷，勢必將拖累進出口行業共振下行。聯系到今年高校畢業生多達874萬人，再創新高，居民就業壓力著實不容小覷。尤其是低收入群體，或將面臨更大的就業壓力，極端情況下甚至有收入停擺的隱憂。有鑒于此，今年剛需市場不容樂觀，購買力不濟下剛需難免增長乏力，購房消費或將被迫向后延期。

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??五大城市群仍是發展高地，核心及衛星城市需求有支撐

??加快落實區域發展戰略。繼續推動西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展。深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展。推進長江經濟帶共抓大保護。編制黃河流域生態保護和高質量發展規劃綱要。推動成渝地區雙城經濟圈建設。促進革命老區、民族地區、邊疆地區、貧困地區加快發展。 

??點評：深入推進新型城鎮化建設，城市群建設仍是新型城鎮化發展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發展高地。同城化建設仍是城市群建設的重要主旨，城市群內的核心城市與衛星城市經濟往來將更為密切，產業將加速融合、協同發展，人口更將雙向流動。

??具體而言，核心城市產業結構將不斷優化調整，高素質人才將大量導入，有望給房地產市場提供更為堅實的需求支撐；衛星城市支柱產業不斷培育發展，有望導入大批產業人口，房地產市場仍有較大的挖潛空間。

??07

??老舊小區改造難以創造增量購房需求，對樓市利好有限

??新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。 

??點評：老舊小區改造仍將持續推進，具體涉及加裝電梯、居民用餐、保潔等社區服務，地方政府也將提供專項財政資金支持。區別于棚改貨幣化安置，老舊小區改造并不創造增量購房需求，其對房地產市場影響程度有限。