??文／楊科偉、柏品慧、李思潼、趙汗青

??縱向?qū)Ρ染┙蚣健⒒浉郯囊约伴L(zhǎng)三角3大城市群規(guī)劃實(shí)際落地情況，不難發(fā)現(xiàn)執(zhí)行層面都是一個(gè)先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程，一般先在部分城市搞試點(diǎn)工程，總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，隨后再推廣。具體而言，交通、環(huán)保和公共服務(wù)等領(lǐng)域皆有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，并已取得了一定的成效。科創(chuàng)領(lǐng)域協(xié)同合作陸續(xù)展開(kāi)，但實(shí)際科技成果轉(zhuǎn)化能力還是存在較大差別。反觀，制度軟環(huán)境的政策壁壘較高，僅限于部分城市在部分領(lǐng)域達(dá)成合作共識(shí)，距離真正落地執(zhí)行仍需經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期。聯(lián)系到《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》現(xiàn)已處于征求意見(jiàn)階段，可以預(yù)見(jiàn)的是，在《規(guī)劃綱要》正式發(fā)布后，長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展必將掀開(kāi)新的篇章。

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??京津冀：交通互聯(lián)成效顯著

??產(chǎn)業(yè)、環(huán)保協(xié)作、公共服務(wù)一體化正有序推進(jìn)

??1、交通一體化加速推進(jìn)，首都環(huán)線(xiàn)公路、城際鐵路等成效顯著

??《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》要求在交通領(lǐng)域進(jìn)行率先突破。提出要提升區(qū)域一體化的運(yùn)輸服務(wù)水平，推進(jìn)三地之間交通設(shè)施的共建共享，軌道交通、高速、港口等一系列設(shè)施的完備。在構(gòu)建一體化現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)下，進(jìn)一步壓縮京津冀區(qū)域間的距離，大力提升交通的通達(dá)性。

??京津冀協(xié)同發(fā)展交通建設(shè)三地齊頭并進(jìn)，公路和鐵路成果尤為突出。高速公路建設(shè)正有序推進(jìn)，首都環(huán)線(xiàn)全線(xiàn)通車(chē)，將河北承德、香河、廊坊等城市串聯(lián)起來(lái)，緩解了首都巨大的交通壓力；軌道交通的鋪設(shè)取得重大進(jìn)展，例如增開(kāi)環(huán)形列車(chē)，將邯鄲、衡水、秦皇島等站與北京、天津、石家莊有效串聯(lián)。除此之外，北京跨城公交、北京大興機(jī)場(chǎng)以及津冀協(xié)同打造的世界級(jí)港口群也都開(kāi)始陸續(xù)落地。隨著未來(lái)更多交通設(shè)施的建設(shè)完善，京津冀生活圈中資源集散和人口流動(dòng)將會(huì)愈發(fā)高速和便捷，地區(qū)的發(fā)展和人們的生活都將得到改善。

??2、生態(tài)環(huán)境治理持續(xù)推進(jìn)，水、大氣污染聯(lián)合治理初見(jiàn)成效（略）

??3、河北、天津有序承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，科創(chuàng)合作成重要突破口（略）

??4、要素市場(chǎng)政策壁壘較高，僅限于金融、信息領(lǐng)域先行先試（略）

??5、教育、醫(yī)療領(lǐng)域合作積極落地，戶(hù)籍制度改革成效顯著（略）

??6、雄安新區(qū)集中疏解北京非首都功能，探索制度性改革注定曲折（略）

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??粵港澳：5大規(guī)劃正有序推進(jìn)

??科創(chuàng)協(xié)作、交通互聯(lián)、教育合作等成果顯著

??1、產(chǎn)學(xué)研深度融合，著力打造多個(gè)創(chuàng)新平臺(tái)，科技成果轉(zhuǎn)化能力明顯提升（略）

??2、城際快速交通網(wǎng)加速推進(jìn)，機(jī)場(chǎng)、鐵路、通道和口岸建設(shè)漸顯成效（略）

??3、多地加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，滬港通、深港通、債券通等跨境金融產(chǎn)品日益豐富

??粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)較為完整，但存在分化和轉(zhuǎn)型滯緩等問(wèn)題，《規(guī)劃》提出要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，著力培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。具體包括加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)以及培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

??一方面多地加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，著重發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，如惠州把建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系作為高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，正加快構(gòu)建“2+2+N”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，預(yù)計(jì)2020年將建成萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)集群；另一方面現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展范圍更加廣泛，旅游服務(wù)、文化創(chuàng)意等方面都有涉及，尤其是在金融領(lǐng)域開(kāi)放程度進(jìn)一步加深，譬如大灣區(qū)金融科技促進(jìn)總會(huì)等組織的成立，“滬港通”、“深港通”、“債券通”等發(fā)行都有序推動(dòng)了大灣區(qū)內(nèi)基金、保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品跨境交易。此外部分城市在特色金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展也初有嘗試，比如江門(mén)市將金融引入產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，讓金融與農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體緊密結(jié)合，推動(dòng)“陳皮產(chǎn)業(yè)+文化”、“陳皮產(chǎn)業(yè)+旅游”三產(chǎn)融合。

??4、綠色生產(chǎn)生活方式初步確立，多地協(xié)同治理珠江流域、淘汰落后產(chǎn)能等（略）

??5、教育合作、人才引進(jìn)加快落地，但跨區(qū)域社保等民生領(lǐng)域仍有政策壁壘（略）

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??長(zhǎng)三角：7大領(lǐng)域?qū)嶋H落地進(jìn)度不一

??一體化規(guī)劃或?qū)?fù)制京津冀、粵港澳模式

??1、長(zhǎng)三角一體化有序推進(jìn)，并上升為國(guó)家戰(zhàn)略，《規(guī)劃綱要》發(fā)布時(shí)間漸進(jìn)（略）

??2、7大領(lǐng)域規(guī)劃落地進(jìn)度不一，交通一體化、工業(yè)互聯(lián)、環(huán)境協(xié)同治理成效顯著

??2.1長(zhǎng)三角一體化交通先行，跨省公交、城際鐵路、省際高速等均有實(shí)際進(jìn)展

??長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的基礎(chǔ)在于共建互聯(lián)互通綜合交通體系，建設(shè)暢達(dá)便捷長(zhǎng)三角。縱觀《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》，對(duì)于鐵路、航運(yùn)、公路、航空等交通運(yùn)輸領(lǐng)域均提出了明確的發(fā)展任務(wù)。具體而言，加快軌道交通網(wǎng)建設(shè)，持續(xù)推進(jìn)區(qū)域港航協(xié)同發(fā)展，全面提升省際公路運(yùn)輸能力，協(xié)力打造長(zhǎng)三角世界級(jí)機(jī)場(chǎng)群，強(qiáng)化交通運(yùn)輸聯(lián)合執(zhí)法，完善公交服務(wù)一體化。

??而在實(shí)際執(zhí)行層面，長(zhǎng)三角一體化交通建設(shè)正有序推進(jìn)，尤其是跨省公交、城際鐵路、省際高速等領(lǐng)域整體建設(shè)進(jìn)度更快。具體而言：

??其一，為了方便市民跨省交通出游，早在2002年，上海與無(wú)錫率先實(shí)現(xiàn)了交通卡城際互通，截止目前上海與20個(gè)長(zhǎng)三角主要城市現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)了兩兩互通。與此同時(shí)，地鐵互聯(lián)互通也有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，2018年12月上海、杭州和寧波3城實(shí)現(xiàn)二維碼乘車(chē)互聯(lián)互通，解決了跨省市乘地鐵購(gòu)票不統(tǒng)一的問(wèn)題。另外，滬蘇浙跨省零換乘公交開(kāi)通，2019年3月江蘇吳江至上海青浦、江蘇吳江至浙江嘉善兩條跨省公交專(zhuān)線(xiàn)開(kāi)通，可以實(shí)現(xiàn)零換乘直達(dá)毗鄰地區(qū)。

??其二，城際鐵路建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行，規(guī)劃顯示2019年長(zhǎng)三角地區(qū)計(jì)劃開(kāi)通6條、開(kāi)建4條鐵路新線(xiàn)。譬如，2019年4月南沿江城際鐵路南京段正式開(kāi)工建設(shè)，沿線(xiàn)城市句容、江陰、張家港、常熟、太倉(cāng)等將一舉進(jìn)入高鐵時(shí)代，全面融入滬寧1小時(shí)高鐵圈。另外，杭臨城際鐵路現(xiàn)已進(jìn)入開(kāi)通試運(yùn)行倒計(jì)時(shí)，預(yù)計(jì)于2019年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)臨安將融入杭州1小時(shí)交通圈。

??其三，高速公路建設(shè)正有序推進(jìn)，典型如杭州灣跨海大橋北沿線(xiàn)（二期）工程于2016年6月正式開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)于2019年底竣工，屆時(shí)將打通省際高速大動(dòng)脈，寧波至蘇州的車(chē)程有望縮短至2小時(shí)。另外，申嘉湖高速西延工程于2016年7月全線(xiàn)開(kāi)工，預(yù)計(jì)于2019年6月底通車(chē)，既實(shí)現(xiàn)湖州至安吉半小時(shí)交通圈，又將實(shí)現(xiàn)上海至安徽黃山高速直達(dá)。值得一提的是，三省一市取消高速省界收費(fèi)站現(xiàn)已提上議程，譬如江蘇于2018年底率先取消高速江蘇-山東省界主線(xiàn)收費(fèi)站，并同步取消江陰大橋、蘇通大橋等5座省內(nèi)跨江大橋主線(xiàn)收費(fèi)站，預(yù)計(jì)最快2019年11月底江蘇省將全面取消剩余17個(gè)省界高速主線(xiàn)收費(fèi)站，屆時(shí)將成為全國(guó)首個(gè)高速公路無(wú)障礙出省。

??2.2部分城市在電網(wǎng)、液化天然氣等嘗試合作共聯(lián)，但能源互濟(jì)互保目標(biāo)任重而道遠(yuǎn)（略）

??2.3創(chuàng)新基地、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、創(chuàng)投基金等先行先試，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略仍需經(jīng)歷較長(zhǎng)孵化期（略）

??2.4數(shù)字智慧長(zhǎng)三角首推工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)卓有成效，民生領(lǐng)域?qū)嶋H落地進(jìn)度偏慢（略）

??2.5環(huán)境治理協(xié)同內(nèi)容逐步擴(kuò)大，涉及淘汰落后產(chǎn)能、污染協(xié)同治理、環(huán)保信用獎(jiǎng)懲等（略）

??2.6上海與周邊城市在教育、醫(yī)療領(lǐng)域展開(kāi)深度合作，行政通辦、消費(fèi)維權(quán)也有序推進(jìn)（略）

??2.7制度軟環(huán)境合作需決策層授意，推進(jìn)進(jìn)度整體偏慢，僅知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域有所進(jìn)展（略）

??3、長(zhǎng)三角將效仿打造多核心、多節(jié)點(diǎn)的空間布局，合作示范區(qū)將是一體化改革試驗(yàn)田

??3.1中央層面無(wú)重大改革制度紅利，長(zhǎng)三角一體化發(fā)展仍靠城市群內(nèi)部驅(qū)動(dòng)（略）

??3.2參考雄安新區(qū)，長(zhǎng)三角合作示范區(qū)或?qū)⑹切乱惠喴惑w化改革試驗(yàn)田

??參考雄安新區(qū)，長(zhǎng)三角合作示范區(qū)有望成為進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)內(nèi)開(kāi)放的重要平臺(tái)，更是新一輪長(zhǎng)三角一體化改革試驗(yàn)田，將努力打造貫穿新發(fā)展理念的新標(biāo)桿、一體化體制機(jī)制的試驗(yàn)田、引進(jìn)長(zhǎng)三角更高質(zhì)量一體化發(fā)展的新引擎。具體而言，長(zhǎng)三角合作示范區(qū)可以將長(zhǎng)三角地區(qū)一系列改革任務(wù)進(jìn)行探索實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)集中落地、率先突破、系統(tǒng)集成，尤其是在涉及規(guī)劃管理、土地管理、投資管理、要素流動(dòng)、財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)、公共服務(wù)等方面先行先試、重點(diǎn)突破，將長(zhǎng)三角合作示范區(qū)打造成跨區(qū)域制度創(chuàng)新和政策突破的“樣本間”。長(zhǎng)期來(lái)看，上海將構(gòu)建“兩翼齊飛”的發(fā)展新格局，長(zhǎng)三角合作示范區(qū)將是對(duì)內(nèi)開(kāi)放的重要平臺(tái)，自貿(mào)區(qū)則是對(duì)外開(kāi)放的重要載體。

??3.3參照粵港澳，長(zhǎng)三角有望打造多核心驅(qū)動(dòng)、多節(jié)點(diǎn)帶動(dòng)的城市空間布局

??參考粵港澳大灣區(qū)，長(zhǎng)三角將效仿打造成多核心驅(qū)動(dòng)、多節(jié)點(diǎn)帶動(dòng)的城市空間布局，參照長(zhǎng)三角地區(qū)“單核”與“多核”并存的現(xiàn)有城市空間布局，發(fā)揮核心城市之間以及衛(wèi)星城市強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，并在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次開(kāi)展區(qū)域分工合作，助推長(zhǎng)三角地區(qū)更高質(zhì)量地一體化發(fā)展。具體而言，“單核”是指上海都市核心，通過(guò)發(fā)揮上海龍頭帶動(dòng)的核心作用和區(qū)域中心城市的輻射帶動(dòng)作用，依托交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)培育形成多級(jí)多類(lèi)發(fā)展軸線(xiàn)，推動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角城市群的發(fā)展。“多核”是指以南京、杭州、蘇州、合肥、寧波等5個(gè)二線(xiàn)城市形成多個(gè)“小核心”，主要輻射周邊三、四線(xiàn)城市。譬如，南京城市圈是以南京為中心打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶，成員城市包括南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、句容等市，通過(guò)寧揚(yáng)城際、寧句城際、寧滁城際等城際軌道交通線(xiàn)形成發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，并將城市圈緊密連接起來(lái)。

??4

??長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好

??核心城市、衛(wèi)星城市建議房企重點(diǎn)深耕 

??1、三大城市群在交通、環(huán)保、公共服務(wù)等領(lǐng)域皆有落地，制度軟環(huán)境的政策壁壘較高（略）

??2、核心城市、衛(wèi)星城市市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好，不在核心城市圈的三四線(xiàn)城市謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??可以預(yù)見(jiàn)的是，《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》落地后長(zhǎng)三角地區(qū)將進(jìn)入新一輪一體化建設(shè)高峰期，未來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)城市之間的交通、產(chǎn)業(yè)、人口、信息等各發(fā)展要素將加速流動(dòng)，并在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次開(kāi)展區(qū)域分工協(xié)作，助推長(zhǎng)三角更高質(zhì)量地一體化發(fā)展。受此影響，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好，建議房企重點(diǎn)深耕。具體而言：

??核心城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)可高看一線(xiàn)。受惠于產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，核心城市人口持續(xù)凈流入，有望帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求。與此同時(shí)，居民收入水平穩(wěn)步提升，普遍有著較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，改善性購(gòu)房需求將持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好，成交量、價(jià)有望維持在較高水平。以上海為代表的核心城市土地供應(yīng)長(zhǎng)期受限，主城區(qū)熱門(mén)宅地更是資源稀缺品，短期內(nèi)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局難以逆轉(zhuǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)依舊面臨著一定的上漲壓力。

??核心城市周邊的衛(wèi)星城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊看好。得益于長(zhǎng)三角區(qū)域一體化加速推進(jìn)，核心城市與衛(wèi)星城市在交通、產(chǎn)業(yè)、信息、公共服務(wù)等領(lǐng)域協(xié)同合作將更為緊密，衛(wèi)星城市將明顯受益。一方面，在長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)一體化的大背景下，衛(wèi)星城市有望分享產(chǎn)業(yè)鏈上固有的一杯羹，助推城市經(jīng)濟(jì)更好、更快發(fā)展，進(jìn)而吸引大批外來(lái)人口不斷涌入，并陸續(xù)轉(zhuǎn)化為增量購(gòu)房需求。另一方面，隨著核心城市與衛(wèi)星城市之間的交通出行日益便捷，公共服務(wù)漸趨一體化，衛(wèi)星城市有望吸納更多核心城市外溢購(gòu)房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景著實(shí)可期。典型如滬通鐵路，有效串聯(lián)起南通、張家港、常熟、太倉(cāng)、上海等沿線(xiàn)城市，大幅縮短核心城市與衛(wèi)星城市之間的時(shí)空距離。又如長(zhǎng)三角合作示范區(qū)，嘉興與上海已在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域開(kāi)展一體化試點(diǎn)工程，衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值明顯提升。

??不在核心城市輻射范圍的三四線(xiàn)城市短期利好程度有限，市場(chǎng)需求仍以本地購(gòu)房需求為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景謹(jǐn)慎樂(lè)觀。而從實(shí)際執(zhí)行層面來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域一體化仍是一個(gè)先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程，一般先在衛(wèi)星城市搞試點(diǎn)工程，總結(jié)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，隨后再推廣至不在核心城市圈的三四線(xiàn)城市。對(duì)于不在核心城市輻射范圍的三四線(xiàn)城市而言，長(zhǎng)三角區(qū)域一體化屬長(zhǎng)期規(guī)劃利好，短期利好程度著實(shí)有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍需結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系、人口規(guī)模及增量、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力等多方面因素做具體分析。典型如鹽城，受困于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力透支，疊加棚改貨幣化安置退場(chǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨一定的調(diào)整壓力。