??12月18-21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出戰(zhàn)略部署，指出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議的6大房地產(chǎn)舉措核心：化解房地產(chǎn)庫存

??往年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對房地產(chǎn)行業(yè)都以一兩句統(tǒng)領(lǐng)全局的話如“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展”等帶過，今年大不同，既提出了總目標(biāo)——“化解房地產(chǎn)庫存”，又提出了具體的六大舉措。

??在我們看來，這六條舉措還是太過抽象。很多時(shí)候，方向性的舉措不能簡單按字面意思理解，還需通過創(chuàng)新制度，解決現(xiàn)實(shí)中的難點(diǎn)和瓶頸，政策才能真正落地。我們的解讀其實(shí)是指出這六大舉措背后的政策空間及可行的制度創(chuàng)新方向。

??第一，要化解房地產(chǎn)庫存。按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

??【解讀】中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的第一條舉措，其核心思想是“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”。我們認(rèn)為，就三四線城市和大部分二 線城市而言，推行“買房可入戶”政策實(shí)際上不存在任何障礙。吃透中央精神，以后這類城市將可以實(shí)行“買房送戶口”政策，買房就送戶口，買的多送的多。購房 人群將“零門檻”落戶就業(yè)所在地，享受當(dāng)?shù)氐慕逃⑨t(yī)療公共服務(wù)。

??該舉措的最大障礙在一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，因?yàn)閲?yán)格控制人口的需要，這類城市不能全面放開限購，推行購房入戶政策。但不能推行購房入戶政 策，不是說不能允許非戶籍人口買房。在發(fā)展中，一切“兩難”問題，都應(yīng)該通過制度創(chuàng)新來圓融解決。那如何制度創(chuàng)新，才能讓這類城市即能有效控制人口，又能 顯著加快去化呢？

??我們認(rèn)為，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市即使不推行購房入戶政策，也可以通過如下三個(gè)手段促進(jìn)外來人口購房：1)購房可為落戶加分。這不同于以往買房就可落戶，也不像現(xiàn)在買房跟落戶積分沒關(guān)系。如果購房可以為落戶加分，那么一線城市的很多常住人口和外來務(wù)工人員就會積極買房。2)有條件放開非戶籍人口的買房限制。以上海為例，在嘉定新城、松江新城等需要集聚人氣的新城允許非戶籍常住人口購買普通住房，以加快新城人氣集聚，帶動(dòng)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展。3)降低酒店式公寓的購買門檻和成本。 在不取消限購的前提下，不限購不限貸的酒店式公寓最適合一線非戶籍常住人口或外來人口購買。我們認(rèn)為，有必要讓酒店式公寓從商辦門類中分離出來，相關(guān)政策 應(yīng)向商品住宅看齊，比如降低首付至3成，二手交易費(fèi)率參照商品住宅，等等。另外，還可以參照海口的政策，外省市購買酒店式公寓也可以為落戶加分，如此必能 顯著推動(dòng)一線城市和重點(diǎn)二線城市的樓市成交量。

??第二，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

??【解讀】第二條舉措的核心思想是“允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶”。這里，“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口”即是通常意義上的“農(nóng)民工”。我們認(rèn)為，允許“農(nóng)民工”在就業(yè)地落戶在三四線城市和部分二線城市是可以做到的，在一先城市和大部分二線城市推行起來其實(shí)蠻難的。一方面，目前一、二城市普遍都處在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的轉(zhuǎn)型期，政策的著力點(diǎn)在吸引中高端人才落戶，而非“農(nóng)民工”；另一方面，是因?yàn)楸旧斫?jīng)濟(jì)條件限制，很多“農(nóng)民工”在一、二線城市既買不起房子也越來越租不起房子。為此，該舉措實(shí)行起來政策彈性較大。

??建立全國統(tǒng)一的“農(nóng)民”和“市民”產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換制度。對于哪些愿意放棄“農(nóng)民身份”(擁有家庭聯(lián)產(chǎn)承包權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)等權(quán)利)，并有能力在就 業(yè)城市生存，原則上應(yīng)該同意其在工作地落戶。這主要借鑒了發(fā)達(dá)國家的移民政策：一是對當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資，購房屬于其中一類；二是有能力在落戶城市體面地生活。 我們認(rèn)為，這個(gè)政策可以在一線城市中的廣州、二線城市和三四線城市全面鋪開，一線城市中北京、上海、深圳可以選擇郊區(qū)縣和新城試點(diǎn)推行。

??第三，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

??【解讀】第三條舉措提到“明確深化住房制度改革方向”。我們認(rèn)為，未來住房制度改革的大方向應(yīng)該是打通戶籍和非戶籍購房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類住宅的購置門檻，以及靈活進(jìn)行出售和出租的轉(zhuǎn)換。這需要?jiǎng)?chuàng)新性的制度重構(gòu)。限于篇幅，我們不延伸展開。

??這里“新市民”是指即將大量落戶的原非戶籍常住人口和“農(nóng)民工”。原非戶籍常住人口的“新市民”購房和租房需求都會很強(qiáng)烈，原“農(nóng)民工”的“新 市民”租房需求相對較強(qiáng)烈。為此，要建立“有購有租”的住房制度。這里“租”不僅包括普通意義上的臨時(shí)租賃，更包括長期性的租賃，即公租房。通過發(fā)展專業(yè) 的住宅租賃市場，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，尤其是外來務(wù)工群體，是促進(jìn)房地產(chǎn)去化的有效手段，也是一個(gè)城市保持勞動(dòng)力成本優(yōu)勢的一個(gè)關(guān)鍵舉措。

??第四，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

??【解讀】第四條舉措是此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議的一大亮點(diǎn)，也是最利好房地產(chǎn)去化的一個(gè)舉措。更為重要的是，該舉措可立馬執(zhí)行。根據(jù)我們的測算，我國城鎮(zhèn)流動(dòng)人口和城鎮(zhèn)中低收入群體的住房租賃需求高達(dá)109億平方米。根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后期成熟階段，住宅租賃收入會取代銷售收入成為行業(yè)的主營業(yè)務(wù)。根據(jù)趨勢，我國也會演進(jìn)到該階段。

??“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房”和“鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”其實(shí)都是為了推動(dòng)專業(yè)住房租賃市場的大發(fā)展。但 要指出的是，該舉措未觸及核心問題——住房租賃投資收益率過低才是制約住房租賃市場發(fā)展的最大瓶頸。我們認(rèn)為，必須降低開發(fā)運(yùn)營成本，才能推動(dòng)專業(yè)住房租 賃市場發(fā)展。這又需要政府在土地出讓制度、稅費(fèi)征收、低成本政策融資安排方面做出相應(yīng)的配套。

??第五，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

??【解讀】第五條舉措有3個(gè)方面內(nèi)容：一是“房企應(yīng)根據(jù)市場規(guī)律營銷”。白銀時(shí)代，行情分化是房地產(chǎn)行業(yè)的一 大特色。房企只有快速適應(yīng)市場趨勢才能生存，否則就要被淘汰。目前，房企最需把握的市場規(guī)律是明了各類需求(剛需、改善、中高端、豪宅)的結(jié)構(gòu)性變化趨 勢。由于各個(gè)城市的庫存水平、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政策敏感度不同，各類需求結(jié)構(gòu)時(shí)刻在變化，房企如不研究市場趨勢，產(chǎn)品就可能因不能適銷對路而滯銷。

??二是“適當(dāng)降低商品住房價(jià)格”。我們看到，政府一直在“救市”，開發(fā)商自己卻是一直在“毀市”。每次中央和 地方城府救市政策出臺，開發(fā)商都會大幅加價(jià)，讓政策利好提前透支，致使政策刺激效果一次比一次弱。可以說，開發(fā)商能否“適當(dāng)降低商品住房價(jià)格”至關(guān)重要。 不要說“適當(dāng)降低”，就是維持現(xiàn)狀或以溫和的幅度上漲，都可能變得可望不可及。要想讓開發(fā)商主動(dòng)地降價(jià)，政府恐怕拿不出有效對策，因此落不了地。

??三是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”。這是政府首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并。這一舉措有諸多好 處：可以促使資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，推動(dòng)規(guī)模房企做大做強(qiáng)，進(jìn)而降低采購、融資成本，也有利于標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)。當(dāng)然，政府還需做很多制度性的建設(shè)， 比如推動(dòng)行業(yè)兼并立法，引導(dǎo)設(shè)立并購基金，鼓勵(lì)政策性銀行提供兼并購貸款支持，降低兼并購稅費(fèi)，等等。

??第六，要取消過時(shí)的限制性措施。

??【解讀】第六條舉措實(shí)際上給了地方政府靈活處置權(quán)。目前加在房地產(chǎn)行業(yè)的限制性措施主要有限購(一線城市)、限貸(二套以上)、用途和戶型限制三大類。諸如此類的限制，以后可以由城市根據(jù)自身實(shí)際決定是否取消限制。

??2016年房地產(chǎn)新政展望：圍繞農(nóng)民進(jìn)城與租賃市場

??根據(jù)此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，我們認(rèn)為2016年房地產(chǎn)行業(yè)很有可能有重磅新政出臺：

??農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)民進(jìn)城購房有望有機(jī)結(jié)合

??這輪農(nóng)村土地制度改革的一個(gè)大背景是大量的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村已經(jīng)成為老弱群體集中營，大量的“農(nóng)民工”有在打工地購房或在家鄉(xiāng)縣城購房的需求。

??我們認(rèn)為，相關(guān)的政策可能按兩條路子走：一條路子是允許外來務(wù)工人員在打工地買房，但不能落戶，當(dāng)然購房可以為落戶加分。這部分人不改變身份屬 性，即原來是農(nóng)民的，進(jìn)程買房后仍然是農(nóng)民。哪些在老家有房的人群，在打工地購房也屬首次購房，這是新政能否最大限度促進(jìn)外來務(wù)工人員購房的關(guān)鍵。另一條 路子是以農(nóng)民放棄“農(nóng)民身份”為代價(jià)，此時(shí)購房即能在打工地落戶，遷出地政府給予合理的購房補(bǔ)貼。這既能促使市民化，也能促進(jìn)城鎮(zhèn)商品住宅去化，也有利于 推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革。

??正式出臺促進(jìn)住宅租賃市場大發(fā)展政策

??就目前而言，促進(jìn)專業(yè)住房租賃市場大發(fā)展比促進(jìn)戶籍改革更有助于存量住房消化，而且前者大發(fā)展是也是有效推動(dòng)“新市民”租房需求的重大配套舉措。為此，政府需要從兩個(gè)方面入手：一是為住宅租賃業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的法律法規(guī)制度生態(tài)環(huán)境。法律法規(guī)上，推動(dòng)《住宅租賃法》立法。我國可借鑒美國等國的作法，對住宅租賃予以專門規(guī)制，或是單獨(dú)制定《住宅租賃法》。財(cái)稅政策上，減免專業(yè)住宅租賃企業(yè)的稅費(fèi)。生態(tài)環(huán)境上，引導(dǎo)建立統(tǒng)一的租賃市場信息平臺。二是建立統(tǒng)一的住宅租賃股權(quán)投資交易平臺，以吸引各類資本踴躍參與。 如按傳統(tǒng)方式投資住宅租賃業(yè)務(wù)，即募集資金拿地、開發(fā)、運(yùn)營，回收期限會很長。這種情況下，如果想吸引公積金、養(yǎng)老金、社保基金等風(fēng)險(xiǎn)偏好型資金入場，讓 這些資金直接購買現(xiàn)房或先購置土地再聘請開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，以投資者的身份長期持有住房，委托專業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理公司對這些住房進(jìn)行租賃經(jīng)營，其實(shí)是 很難的。為此，建議政府推動(dòng)建立統(tǒng)一的住宅租賃股權(quán)投資交易平臺，滿足大、中、小額投資者“高頻、低風(fēng)險(xiǎn)、快變現(xiàn)”交易，以吸引各類資本踴躍參與。

??房地產(chǎn)行業(yè)兼并購條例出臺，法律法規(guī)將納入立法程序

??自2014年以來，行業(yè)加快調(diào)整的跡象越來越明顯，不斷有房企退出，同時(shí)房企間的并購事件也越來越多。既然中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確提出要“促 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”，那么相關(guān)的制度配套一定要及時(shí)跟上。據(jù)此預(yù)判，2016年中央很可能出臺房地產(chǎn)行業(yè)的兼并購條例，在實(shí)行1、2年之后，就會納入正 式的立法程序。通過制度性的安排，行業(yè)兼并購的成本將有望大大降低。整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)“航母群”競爭態(tài)勢，加快進(jìn)入后房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)期。