分析師： 陳開朝、謝夏成

  5月6日，安徽銅陵出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，這被外界解讀為"全面救市"。但我們認(rèn)為，銅陵政策重在刺激剛需，由于契合當(dāng)下行情需要，值得中小城市借鑒。

  政策僅針對(duì)剛需降低門檻，契合行情需要

  銅陵的救市政策僅針對(duì)剛需群體降低門檻并加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的管理，我們認(rèn)為無(wú)論是內(nèi)容還是度的把控都很合理：首先，合乎區(qū)情。目前這一輪行情趨冷主 要是一二線供求失衡引致，而銅陵近幾年來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策，不斷健全“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，供需基本平衡、房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，此時(shí)出臺(tái)政策來(lái)提振市場(chǎng) 確有必要。其次，合乎政策法規(guī)。今年國(guó)家已提出各城市可根據(jù)自身情況做雙向調(diào)控，確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定，銅陵市是在對(duì)國(guó)家政策科學(xué)解讀后，做出的積極響應(yīng)。

  我們對(duì)各政策細(xì)節(jié)進(jìn)行逐條解讀：

  第1條：其實(shí)就是取消首改剛需購(gòu)房者的交易契稅。由于剛需人群對(duì)成本很敏感，因此這條政策的刺激作用較大。

  第2條：這條作用較小。如果是從2年降低到1年，或從12個(gè)月降低到6個(gè)月，效果會(huì)明顯；而從6個(gè)月降低到3個(gè)月，對(duì)短期刺激有一定作用但十分有限。

  第3、4條：作用較大。單職工家庭最高可申請(qǐng)貸款額度由25萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，比原額度整整提高了 20%，提高最高貸款額度的是對(duì)購(gòu)買自住房的資金的救急，可以大大提高市場(chǎng)的購(gòu)買力。而將職工首次購(gòu)房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為 20%，減輕職工購(gòu)房首付款資金壓力，是進(jìn)一步釋放剛需置業(yè)者的購(gòu)買力，有利于整合房市需求，緩解剛需房庫(kù)存壓力。

  第5條：主要針對(duì)開發(fā)商加強(qiáng)管理。適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，提高撥付比例，有助降低開發(fā)商卷款跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

  總體來(lái)看，銅陵政策無(wú)論是針對(duì)剛需購(gòu)房者降低交易門檻和成本，還是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，其實(shí)都有利于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，兼具針對(duì)性和科學(xué)性。

  銅陵政策值得中小城市借鑒，但要把握好度

  在降價(jià)持續(xù)蔓延下，越來(lái)越多的城市加入到“救市”行列。可看到，各地的“救市”政策明顯分化：一是針對(duì)中高以上收入人群取消限購(gòu)；二是針對(duì)中等 收入剛需人群降低交易成本。與寧波、南寧主要通過(guò)寬松限購(gòu)的方式不同，由于三四線城市本來(lái)就沒(méi)有限購(gòu)，因此銅陵主要采用降低交易門檻和費(fèi)用方式，且受益對(duì) 象只限首改剛需人群，非常合理。在第一波剛需釋放殆盡后，第二波、第三波剛需的刺激需要開發(fā)商更大幅度的降價(jià)才能刺激，這時(shí)政府及時(shí)出臺(tái)降低剛需交易門檻 和成本的舉措，可謂是及時(shí)雨。

  為此，銅陵的政策對(duì)中小城市具有借鑒意義，也具有推廣性。但要把握好度，比如針對(duì)投資、投機(jī)需求的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅就不宜通過(guò)財(cái)政形式予以豁免。