??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??菏澤是棚改大市，據菏澤市2021年政府工作報告披露，“十三五”時期實施棚改42.2萬套，完成征收6125萬平方米，位居全國地級市首位。

??由于菏澤主城產業單一，因此對下轄鄉鎮缺乏人口和資源的吸引力。隨著2019年后棚改陸續收尾和信貸快速收緊，菏澤這一曾因“棚改造富”房價兩年翻倍的城市房地產市場進入艱難時期。據實地調研來看，當前牡丹區在售項目近百個，其中不乏數個千畝大盤。基于龐大的待開待售住宅存量和羸弱的居民購買力，菏澤樓市中短期內將繼續處于緩慢“去庫存”階段。

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??2019年后房價兩連跌
北城、西城等剛需板塊降價近千元

??2016年中至2018年中菏澤新房市場進入高熱期。商品住宅成交均價由4000元/平方米翻倍增長至7000元、平方米。2017年全市商品住宅銷售面積達555萬平方米。新房市場量價齊升的主因是棚改貨幣化安置下，大量購房者持現金入市置業。

??前期棚改安置客戶為市場消化，且后續棚改轉為實物安置并逐漸收尾，2019年起新房市場進入下行期。至2021年主城區成交均價連續兩年回落，較2019年初高點下降8%。目前主城區內在售項目近百個，廣義消化周期超過4年。由于競品繁多、同質化嚴重且客源有限，2020年后多數在售項目以價換量，部分項目渠道分銷占整體成交比重超過70%。

??主城區內各板塊略有差異，東城和東南板塊房價降幅較小，8%以內；城中、北城和西城板塊則房價回調顯著，降幅接近15%。

??據實地調研情況，東城和城中板塊當前房價超過6000元/平方米，是具有良好學區的改善片區。其中東城板塊為城市核心，配套較新且發展相對成熟，因此房價降幅較小。城中板塊為老城，且受二手房市場中安置房的沖擊較大，因此房價較2019年初高點回落約1000元/平方米。

??東南板塊為未來城市發展重心，區域內兼具剛需和改善產品。受“菏定一體化”以及高鐵站、機場等配套支撐，板塊房價相對堅挺。但板塊內在售項目過多，各競品間銷售分化明顯。

??北城和西城板塊均以剛需為主，購房者購買力薄弱且觀望性強。因此在售項目普遍存在滯銷現象，新加推房源價格較前期有較大下降。如魯商藍岸公館2021年降價幅度達17%，某品牌房企兩項目由2018年首開8000元/平方米均價降至4200元/平方米。

??總而言之，2019年以后菏澤新房市場急劇轉冷。主城區全域降價、分銷下購房者出現嚴重觀望情緒。據實地調研情況來看，我們認為導致這一現象除人口、經濟等客觀因素外，棚改收尾、信貸收緊和前期粗放式供地是三個主要原因。

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??人口分散、經濟疲弱下
居民購房需求有限且購買力薄弱

??菏澤雖然全市人口較多，但分布相對分散且未向主城區虹吸。據第七次人口普查數據，截至2020年底菏澤共有常住人口880萬人，曹縣、鄆城縣、牡丹區、單縣人口超百萬。據實地調研了解，曹縣、鄆城縣、單縣等“百萬人口大縣”相對獨立，人口流動和資源循環自成一體，牡丹區不具備虹吸能力，主城區購房需求有限。

??另一方面菏澤經濟增速較慢，以農業為主的產業結構民富基礎薄弱。2020年菏澤實現GDP3483億元，比上年增長3.9%，橫向對比全國其他三四線城市而言增速較慢。產業上菏澤為傳統糧食、畜牧產地，其中2020年糧食總產793.95萬噸，位居山東省第一。經濟特點與產業特性下，以主城區內為代表的購房者購買力相對薄弱。

??總之，在人口分散、經濟較弱的客觀因素下主城區房地產市場長期面臨購房需求有限和購房者購買力薄弱兩個弊端。因此在棚改貨幣化安置叫停后，新房市場下行壓力驟增。

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??2019年后棚改停滯
“無款可依”下居民購買力遭遇瓶頸

??薄弱的民富基礎下，棚改貨幣化安置是居民購買力的最主要來源。2017年和2018年是菏澤集中“大拆大建”階段，兩年全市分別開工新建及貨幣化安置22.2萬套和12.7萬套。短期內龐大客群攜安置資金涌入樓市是新房市場高熱的主要原因。

??隨著棚改“斷崖式”收尾，居民購房資金出現斷供。2019年后全市棚改規模驟降，至2021年計劃開工量已降至2萬套以內，較2017年減少10倍。其中主城區棚改已基本停止，2020年開工4800套，2021年僅計劃開工1000套。同時2019年以后棚改安置政策由貨幣化安置改為實物安置。新增剛需購房者購房資金出現斷供現象。

??另外需要補充的是，主城區內棚改安置房普遍由本地中小房企承建。2019年后隨著市場下行，承建房企多遭遇較大資金壓力，棚改安置房出現延期交房甚至爛尾現象。這一現象更是加重了新房市場購房者的觀望情緒。

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??涉房貸款三面收緊
剛需購買力雪上加霜

??2021年后逐漸收緊的信貸政策對新房市場更是雪上加霜。據實地調研情況，信貸政策收緊主要體現在三個方面。主城區以剛需為主的客群特點下，公積金貸款要求收緊影響最大。

??2020年9月起菏澤公積金貸款滿額（30萬元）要求在兩方面收緊。一方面公積金最低月繳存基數由500元上調至1000元，另一方面公積金繳款年限由須連續繳納半年提高至5年。以北城某項目為例，2021年多數剛需購房者已無法獲得滿額公積金貸款。因此剛需購房者購買力受到較大影響。

??2021年初起涉房貸款征信環節對收入證明嚴格審查。購房者制作假收入證面或一年內出現信用違約均將面臨房貸退貸。

??2021年7月起嚴查首付款流水來源。購房者首付流水須為自有資金，民間借款或信用貸款等均不可作為首付款。

??總之，信貸政策在貸款額度、貸前調查和首付款流水審查三方面的收緊使得購房者購買力在失去棚改支撐后更加捉襟見肘。此外2021年后主城區二手房貸款陸續出現斷貸現象，但二手房市場體量有限，因此對整體市場影響較小。

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??宅地出讓偏好大體量、高容積率
導致大盤林立、高層庫存積壓

??粗放式供地則使得菏澤新房市場在市場下行期間嚴重的供過于求。主要體現在大體量和高容積率兩方面。

??單個地塊體量過大，導致主城區大盤林立消化周期長。由于主城區內多數宅地在出讓時尚未完成地塊內拆遷安置，政府急于盡可能的出讓更大體量的地塊以盡快回籠資金用于安置。因此2016年-2018年間每宗宅地平均建筑面積超過450畝，其中過半數宅地共計53宗建筑面積超過500畝。受此影響下，至2021年尚有建邦中央公園、綠地花都、中鐵牡丹城、華地翡翠公園等千畝大盤，下行周期下這一類大盤銷售周期均接近10年。

??宅地容積率設置極高，導致高層產品同質化嚴重、存量積壓。由于前期棚改采取貨幣化安置措施，老城區整體拆遷后新增住房需求較多。因此2016年后新增供應宅地普遍設置了較高統計率，近五年平均容積率均超3。實行實物安置后供地風格并未適時修正，2019年后主城區內共計28宗宅地容積率超過3.5，總建筑面積達311萬平方米。隨著高容積率地塊陸續入市，2020年起如東城和東南板塊競爭加劇，同質化嚴重下存量快速積壓。

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??返鄉置業節點明顯、效果顯著
可占月銷售規模一半以上

??正如上文所說，菏澤經濟發展緩慢且產業單一。據“七普”數據，15-59歲人口的比重較“六普”下降8.07pts，共計38.1萬人。大量勞動力人口外出就業，進而新房市場存在明顯的返鄉置業節點。

??據實地調研情況，每逢節假日，如春節、五一、十一等，案場到訪與銷售流速出現顯著增長。如某北城項目五一3天假期銷售套數可占當月總量一半以上。因此各項目普遍會針對返鄉節點推出特價房或提高分銷點位。

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??地緣性購房且偏愛現房
2019年后客群組成向鄉鎮下沉

??市場長期下行下，當前菏澤主城區購房者以本地客群為主。在棚改安置、購買力薄弱、信貸收緊等因素影響下，主城區購房群體呈現兩個主要特點：

??客群容量降低，向周邊鄉鎮下沉。由于主城區內居民多為棚戶區改造對象，或貨幣化安置已于前期購房置業，或實物安置已有多套住房。因此主城區內首套剛需和二套剛改客群容量明顯降低，2019年后城中以及北城和西城等剛需、剛改項目已將高層產品拓客向周邊鄉鎮下沉。如華地翡翠公園高層產品逾90%成交來自鄉鎮購房者。

??購房者偏愛現房，品牌房企無產品力溢價。相比于品牌房企的產品力和口碑，購房者更看重樓盤的實際工程進度，對現房頗具偏愛。這一方面是由于2013年前后菏澤出現了一批爛尾項目，以及2019年后部分棚改實物安置小區出現工程延期現象，另一方面品牌房企迫于現金壓力折價銷售使得產品力與品牌力大多破產。

??客群地緣性購房特征明顯。本地居民安土重遷情節較深，北城和西城板塊最為明顯。作為房價較低的剛需板塊，購房者置業有明顯地緣性。如綠地城成交客群中超7來自周邊及鄰近鄉鎮。

??此外，需要補充的是學區是購房者置業選擇的首要指標。如具有自建小學的華地翡翠公園連續2019年和2020年成為主城區年銷售面積前五。

??總而言之，棚改收尾、信貸收緊下菏澤房地產市場的下行周期將繼續持續。事實上2020年下半年政府一度通過回購新房用于安置和延遲新房預售入市將狹義庫存消化周期降至13個月，但隨后多個房企在售項目以價換量使得計劃流產。可見，這一類“救市”治標不治本，不應局限于短期“去庫存”，應當借鑒曹縣、單縣經驗發展新興產業，彌補居民民富基礎薄弱的短板，從而在長期上緩解當下面臨的困局。

??典型項目一：中南花城

▲實景圖

??地理位置：新牡丹路與長城路交匯處西北角 物業類型：洋房、高層建筑面積：1100萬平方米裝修：毛坯上次加推售價：高層5100元/平方米

??項目點評：本項目位于北城板塊，總建筑面積400畝，體量在主城區范圍內適中。2017年首開，因土地處置原因前期銷售產品以洋房為主。至2021年洋房產品已售罄，在售房源為高層。2021年5月加推，售價為5100元/平方米，較2018年下降約700元/平方米。

??項目當前主打剛需，購房者以地緣性客戶為主。項目進入銷售周期中后期，利潤訴求下渠道分銷力度較小。相比周邊競品2萬元/套的分銷傭金提成，本項目僅500/套，因此項目客群以自然到訪和老帶新為主，月均銷售流速40套。

??在售主力戶型為94平方米二室和103平方米三室。總價50萬以內小戶型銷路較旺。

??典型項目二：綠地城

▲實景圖

??地理位置：廣州路與外環路交匯處南500米 物業類型：洋房、別墅建筑面積：60萬平方米裝修：毛坯上次加推售價：高層5500元/平方米

??項目點評：本項目位于北城板塊東部，為綠地雙子塔配建項目。定位改善，當前在售主力戶型為112平方米三室和131平方米四室。

??2019年底首開表現不佳，一方面源于相鄰競品綠地理想城銷售周期早于本項目對潛在購房群體形成攔截；另一方面本項目改善的定位與板塊剛需屬性略有錯位。

??2021年后隨著周邊競品綠地理想城和國璟府陸續降價，本項目定價較高下銷售流速較慢。至最近一次加推，預售價格較首開下降8%左右，月均流速30套。

??受板塊剛需屬性限制，且與城市向東南發展的主線背離，項目在售戶型中最小戶型112平方米三室最為暢銷。

??典型項目三：陜建廣州路壹號

▲實景圖

??地理位置：廣州路與閩江路交匯處西南角  建筑面積：洋房、高層建筑面積：45萬平方米裝修：毛坯上次加推售價：高層5500元/平方米，小高層6600元/平方米

??項目點評：本項目位于東南板塊，共分為四期開發。其中一期為洋房、二期為小高層，三期和四期為高層。

??2019年4月項目首開，得益于首開推出的洋房產品是板塊內稀缺產品，首開去化率達90%。2019年12月推出二期，隨著同質化競品入市小高層產品銷售流速逐漸降低。當前日均案場到訪量為15組，分銷占比40%左右。

??客群組成上，洋房改善客戶以企事業單位和公務員為主，占比超80%。小高層和高層剛需客戶則以鄉鎮購房者為主，占比50%左右。