??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標說明

??自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數據，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年5月市場熱度延續：雖然房企推盤量有了大幅回落，同環比齊降；不過整體成交量與4月基本持平：一線、三四線城市經歷了前期需求集中釋放，小幅回調；二線城市則迎來此消彼長的輪動行情，同、環比增幅分別達到了20%和7%，杭州、武漢、廈門等同比漲幅超50%。在此背景下，狹義庫存繼續下降至5.7億平方米，廣義庫存持穩在37億平方米，去化周期則降至至10.8個月。

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??商品房待售面積連續3個月回落至5.1億平，住宅降幅最顯著

??國家統計局公布數據顯示，5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中，住宅待售面積減少399萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業營業用房待售面積減少7萬平方米。目前來看，整體庫存延續上月回落態勢，低于去年同期。分業態來看，住宅待售面積降幅顯著，主要得益于5月成交熱度延續，東南沿海城市諸如杭州、廈門等市場持續火熱，供不應求帶動整體庫存回落。相較而言，辦公、商業待售面積降幅有限，本月較上月下降均不超20萬平方米，整體去化壓力依舊較大。

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??狹義庫存：連續下降至5.7億平方米，一線齊降、三四線漲跌參半

??2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續高位震蕩態勢。據CRIC監測數據，2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬平方米，環比微降1%，同比增長2%。“金三銀四”銷售旺季已過，5月房企推盤積極性略有回落，環比4月下降三成；成交熱度延續，整體成交量與“銀四”基本持平：一線、三四線城市同環比齊降，需求釋放后略有回落；二線城市市場熱度穩步回升，同環比齊增，顯著好于去年同期。總體來看，成交量略高于供應量，狹義庫存小幅微降。
不同能級城市狹義庫存變動情況不盡相同：一線城市同環比齊降；三四線城市庫存持穩，變動不大；二線城市市場熱度穩步回升，庫存環比小幅回落2%，同比增長6%，增幅有收窄趨勢。

??具體來看，一線城市中，上海、廣州狹義庫存同環比齊降，主要源于房企推盤節奏放緩，供應降幅高于成交，供求比顯著回落；北京庫存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關注的當屬深圳，庫存量環比持續回落，主要得益于居民購房需求高漲，成交熱度有增無減，供求比僅為0.78；同比持增，增幅為8%，居四個一線城市之首。

??二線城市中，北部城市諸如沈陽、青島、太原5月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發，本月庫存環比降幅達2成以上；寧波本月推盤大幅回落，使得狹義庫存環比跌幅也達到了22%。近6成共17城5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、海口等城庫存漲幅均在50%以上。以海口為例，市場供過于求現象顯著，本月供求比達到了2.72，事實上，步入2021年以來海口成交便呈現出節節回落態勢，低迷的行情疊加供應放量，庫存急速攀升。在13個庫存下降的城市中，南昌、貴陽、合肥跌幅顯著，均超35%。

??三四線城市狹義庫存同、環比均呈現出漲跌參半，不同城市間分化持續加劇：來賓、嘉興臺州煙臺、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉、洛陽、臨沂、建德、欽州、揚州等同環比齊增，庫存風險穩中有增；宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場穩步恢復，供不應求下，“去庫存”效果顯著，5月庫存環比持降，同比跌幅均在45%以上。

??圖2-3 2021年5月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年5月末商品住宅庫存量和同環比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??03

??庫存消化周期：下跌至10.8個月，東北二線和部分三線城市去化承壓

??5月得益于狹義庫存微降，成交熱度延續，與上月基本持平，去化周期穩中有降，由2021年4月末的12.34個月微降至10.79個月，顯著低于2020年同期水平。

??不同能級城市去化周期均保持降勢：三四線降至11.99個月，略高于百城平均；一二線去化周期與百城基本重合，持穩在10個月左右，整體庫存風險基本可控。

??具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個月以下，庫存風險相對較小，北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動不大，顯著低于去年同期，值得關注的當屬廣州，去化周期同環比均呈現出大幅回落，主要是受房企推盤節奏放緩，狹義庫存穩步回落影響，加之居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續供不應求行情，去化周期穩步降至8.67個月。

??30個二線城市中僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數城市去化周期在12個月以內。從變化情況來看，商品住宅消化周期同環比均呈現出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調顯著。值得關注的當屬沈陽、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個月以上且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大。

??三四線城市同、環比均呈現跌多漲少，“去庫存”效果好于預期。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下，庫存見底，以我們近期實地調研的湖州市場為例，市面上基本呈現出“無房可售”狀態。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上，庫存風險逐步浮出水面。

??表3-1 百城2021年5月末商品住宅庫存量去化周期和同環比變動情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存：同比增7%至37億平方米，三四線同比增幅高于百城平均

??雖然狹義庫存小幅微降，但受到5月北京、杭州等十個城市迎來首輪集中供地成交，土地成交規模較上月大幅增長，未開工地塊總量上升，使得本月百城廣義庫存小幅微增，2021年5月末達376152萬平方米，環比微增1%，同比上漲7%。各能級城市環比變動不大，基本與上月持平，同比來看，二三線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-9%左右，一線廣義庫存持穩，同比去年持平。

??一線城市中，上海、深圳廣義庫存同環比齊降，去庫存效果顯著，主要得益于短期內資金驅動型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動整體廣義庫存穩步下行。相較而言，北京廣義庫存迎來階段性上行，主要源于北京在本月迎來了首場集中土拍，成交了30宗地，成交總價達1109億元，是繼杭州后第二個首場集中土拍攬金破千億的城市，成交面積居于一線首位，高達341萬平方米，以此也帶動了未開工地塊量的穩步上升。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊5月末廣義庫存量遙遙領先，高位持穩，突破1億平方米，株洲、煙臺、滄州、南昌、蚌埠、岳陽、太原、寶雞、佛山、哈爾濱、長沙次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環比波動不大，多數城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少，不同城市分化持續加劇，以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫存量顯著增加，漲幅超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨潛在庫存風險，鎮江、河源、蕪湖、珠海、溫州同比漲幅皆超3成。相較而言，合肥、晉江等城市廣義庫存量穩步回落，跌幅均超45%，目前的庫存風險不大。

??表4-2 百城2021年5月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，2021年5月樓市“淡季不淡”：一方面房企推盤節奏放緩，供應略顯不濟，同環比皆出現大幅跳減，另一方面，整體成交量與“銀四”基本持平，同比持增；供不應求背景之下，狹義庫存延續小幅微降態勢，去化周期因良好的成交表現，降至10.79個月，廣義庫存則在37億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，得益于供應節奏放緩，成交雖有回調，但降幅不及供應，使得狹義庫存同環比齊降，廣義庫存同環比變動不大；二線狹義庫存環比小幅回落，同比漲幅收窄，不過仍屬各能級之首；近6成共17城5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、海口等城庫存漲幅均在50%以上。三四線狹義庫存變動不大，主要問題聚焦在廣義庫存，同比增幅達9%，顯著高于百城平均，尤其是河北和部分東南沿海三四線城市，同比增幅更是在2成以上。

??預判6月，我們認為，狹義庫存或將延續穩步回落態勢，跌幅預期在5%以內。主要是基于隨著房企年中沖刺季來臨，供貨力度預期顯著回升，屆時成交有望實現較大比例增長。而對于部分處于下行周期的中西部三四線城市而言，不乏部分房企為回籠資金，以降價折扣方式加速走量，成交增幅預期會略高于供應，以此拉動狹義庫存下行,去化周期大概率在10-12個月左右波動。就廣義庫存而言，預期高位持穩。究其原因，一方面，隨著核心城市集中土拍陸續收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預計將迎來一輪較大回升；另一方面，“三條紅線”下房企資金成本將繼續增加，或將對開工熱情造成不利影響。