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[中房研協]房地產核心指標絕對量保持穩定

2021-03-22 17:21:35

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-03-22
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中房研協

??01商品房銷售面積和銷售金額增速報復性反彈

??2021年1-2月,商品房銷售面積17363萬平方米,同比增長1.05倍;比2019年1-2月份增長23.1%,兩年平均增長11.0%。商品房銷售額19151億元,增長1.33倍,比2019年1—2月份增長49.6%,兩年平均增長22.3%。

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??2021年1-2月商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長1.05倍、1.33倍,主要是2020年同期市場受疫情影響,銷售活動停滯導致基數較低。隨著國內疫情影響消散,今年這兩項指標也呈現明顯修復,甚至報復性反彈。兩項銷售指標與2019年同期對比看,市場實現了較為明顯的恢復增長。

??2020年12月,中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議已對2021年樓市發展作出明確指示,堅持“房住不炒”定位,重點解決好大城市住房突出問題,大力發展住房租賃等。2021年開年以來,中央繼房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度之后,再推重點城市“兩集中”供地規則,進一步完善房地產長效機制,全國兩會再提“房住不炒”和“解決好大城市住房突出問題”,央行、銀保監會等監管部門多次重申,嚴查信貸資金違規流入樓市,防范房地產領域金融化風險等。地方層面上,上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產調控多次加碼,多地銀行受房地產貸款集中度管理制度影響出現停貸、緩貸等。房地產調控正不斷深入且更加精準有效。

??從政策層面來看,中央始終堅持“房住不炒”的調控定力,注重房地產政策的連續性和穩定性,“平穩”將是2021年房地產市場發展大勢,也是行業各方參與者的訴求。從行業發展來看,2020年房地產行業規模已基本見頂,房地產市場已逐步邁入存量房時代,二手房、住房租賃、城市更新、老舊小區改造等熱度將不斷提升。此外,隨著我國老齡化程度不斷加深,養老地產也將迎來風口。從區域來看,在新型城鎮化持續推進和熱點一二線城市房地產調控趨緊的情況下,城市群、都市圈內重點二三線城市或潛力城市住房需求或將迎來增長。

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        月度數據方面,2021年1-2月商品房銷售面積同比增長1.05倍,這主要是因為2020年1-2月商品房銷售面積受疫情影響嚴重縮水;較2019年1-2月增長23.1%,兩年平均增長11.0%,增勢相對平穩。

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??從分類物業銷售看,隨著疫情影響大幅消除,商品房銷售情況也得到明顯修復。2021年1-2月,全國商品房銷售面積同比增長104.9%,銷售金額同比增長133.4%。其中,住宅銷售面積同比增長108.4%,銷售金額同比增長143.5%,兩項指標增幅均為最大,恢復情況最好;辦公用房銷售面積和銷售金額同比分別增長56.4%、33.4%,兩項指標數據均墊底,恢復相對較慢。

       從各地區銷售情況來看,東部、中部、西部、東北四區域在商品房銷售面積、銷售金額上均實現了同比正增長。其中,東部仍處于行業領先位置,銷售面積、銷售金額及同比增幅均為地區最高;東北地區銷售面積、銷售金額及同比增幅均墊底,恢復相對較慢。

      02房地產開發投資也實現快速增長,增速相對穩定

??2021年1-2月,全國房地產開發投資13986億元,同比增長38.3%;比2019年1-2月份增長15.7%,兩年平均增長7.6%。其中,住宅投資10387億元,增長41.9%;比2019年1-2月份增長19.2%,兩年平均增長9.2%。

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??進入2021年,全國房地產開發投資和住宅投資同步快速增長。以2019年1-2月數據為基數,兩項指標兩年平均增長率分別為7.6%、9.2%。其呈現出的增長曲線,與銷售指標類似,雖然都受到疫情趨緊或放松的影響,但投資是銷售的先行指標,投資主體如開發商對市場前景的判斷能夠更快反映出來。所以投資增速低于銷售增速,也提示業界未來樓市的形式并不完全樂觀。

??2021年房地產調控基調不改,不僅房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理“兩道紅線”穩步落地實施,中央再推重點城市“兩集中”供地規則,致力于從房企融資規模、銀行資金供應和土地供給等多方面對房地產市場進行管控,限制房企及行業無序擴張,房地產市場監管持續加強。房企資金來源進一步受限,開發投資風險也明顯提高。在此背景下,房企不僅需要通過改善運營管理降負債保現金流,還要注重拿地能力的提升,這些都或將在一定程度上制約房地產開發投資規模的增長。

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??月度數據方面,從絕對值來看,2021年1-2月房地產開發投資額較2020年12月提高了2035億元。從同比增速來看,以2019年1-2月數據為基數,房地產開發投資兩年平均增速7.6%,要明顯低于同期商品房銷售面積近兩年平均增速11.1%、銷售金額近兩年平均增速22.3%,這也從側面反應了隨著房地產調控政策和市場金融監管的持續加強,房企不僅資金受限,在開發投資方面也漸趨謹慎。

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??從物業類別投資上看,2021年1-2月全國房地產開發投資同比增長38.3%。其中,住宅同比增長41.9%,增幅最大;商業、辦公投資同比分別增長27.8%、22.8%。

??各區域開發投資中,東部地區以8353億元的投資規模居首,隨后依次是西部、中部和東北地區。從同比增長情況來看,中部地區以同比增長52.5%居首,其次依次是西部、東部和東北地區。

??03房屋新開工面積同比增長64.3%,但低于2019年同期

??2021年1-2月,房屋新開工面積17037萬平方米,增長64.3%。其中,住宅新開工面積12736萬平方米,增長68.5%;辦公樓新開工面積452萬平方米,增長48.8%;商業營業用房新開工1266萬平方米,增長44.6%。

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??在絕對值上,2021年1-2月房屋新開工面積較2020年12月明顯減少;在同比數據上,2021年1-2月房屋新開工面積較2020年1-2月增長64.3%;較2019年1-2月減少9.4%。受近期房地產調控高頻加碼和房企金融監管持續加強影響,房屋新開工面積或將再次出現同比回落的情況。未來若22個重點城市貫徹落實“兩集中”供地規則,房屋新開工面積月度波動幅度或將加大。

      04房地產開發企業到位資金明顯增長

??2021年1-2月,房地產開發企業到位資金30560億元,同比增長51.2%;比2019年1-2月增長24.7%,兩年平均增長11.7%。其中,國內貸款5201億元,增長14.4%;利用外資10億元,下降14.0%;自籌資金8268億元,增長34.2%;定金及預收款11002億元,增長96.3%;個人按揭貸款4961億元,增長63.7%。

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??2021年1-2月,房地產開發企業到位資金保持良好增勢。其中,從規模上看,定金及預收款以11002億元位居首位,隨后依次是自籌資金、國內貸款和個人按揭貸款,利用外資僅10億元位居末位;從同比增速來看,定金及預收款同比增長96.3%,增幅最大;個人按揭貸款、自籌資金和國內貸款同比增速分列二、三、四位;利用外資同比下降14.0%,是房企到位資金同比唯一出現負增長的。

??定金及預收款、個人按揭貸款、自籌資金等的快速增長,既是2020年末至2021年初房企放量促銷的結果體現,也從側面反映了當前受宏觀調控尤其是房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度影響,企業越來越重視提高現金流,對融資貸款的依賴正在下降。2021年開年以來,央行及銀保監會等監管部門多次重申,嚴查信貸資金違規流入房地產,防范房地產領域金融風險。可預見的是,在未來較長一段時間內,房地產金融監管持續從嚴,如何降負債、尤其是在銷售淡季仍能保持現金流穩定增長是房企需要直面的問題。

??05土地購置面積增速提升,金額增速回落,土地均價同比下降

??2021年1-2月,房地產開發企業土地購置面積1453萬平方米,同比增長33.0%。土地成交價款503億元,增長14.3%;土地成交均價3462元/平方米,同比下降14.1%。

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??2021年1-2月,房地產開發企業土地購置面積及土地成交價款同比均實現較快增長,2020年同期基數低是重要原因。若以2019年1-2月數據為基數,2021年1-2月土地購置面積下降6.0%,土地成交價款下降27.1%,土地成交均價下降22.5%,三項指標均出現明顯下滑。這一方面是因為近兩年以來,在“房住不炒”政策基調下,房地產調控不斷深化,房企拿地漸趨理性,加上企業資金問題,土地購置面積隨之減少;另一方面是因為2021年開年以來中央再三強調要重點解決好大城市住房問題,大力發展租賃住房,上海、廣州、深圳等熱點城市房地產調控持續加碼等,促使房企資金分流至二三線城市或住房租賃等行業細分領域,從而帶動了土地成交價款和土地成交均價的降低。客觀來說,1-2月3462元/平方米的土地成交均價較以往明顯偏低,這主要與近期一二線城市較大力度調控收緊有較大關系,隨著熱點城市降溫,房地產市場恢復正常運行,未來土地成交均價應有一定程度提高。

??從政策導向來看,房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理“兩道紅線”和重點城市“兩集中”供地規則將逐漸落地推行,房地產長效機制正不斷完善,土地供應及成交管控將得到進一步強化,以確保“穩地價、穩房價、穩預期”的實現。從區域來看,住房問題突出的大城市將是房地產調控重點,尤其是重點城市土地“兩集中”的供應規則,將促使房企向不受限制的城市群、都市圈內重點城市或潛力城市進軍。

??06住宅待售面積回升,辦公樓和商業營業用房待售面積繼續減少

??2021年2月末,商品房待售面積52425萬平方米,比2020年末增加2575萬平方米。其中,住宅待售面積增加2314萬平方米,辦公樓待售面積減少24萬平方米,商業營業用房待售面積減少269萬平方米。

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??整體來看,商品房待售面積再次出現回升。其中,住宅待售面積較2020年末增加10.3%;辦公用房待售面積較2020年末減少0.6%;商業營業用房待售面積較2020年末減少2.1%。

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