??本月關注

??政府加強住房租賃管理

??未對房企融資推出具體政策

??本月政府對于房企融資沒有推出具體的政策及表態。較為值得注意的是本月北京、上海以及廣州三地政府陸續加強了對住房租賃市場的管理，其中包括了對住房租賃企業“租金貸”等融資方式以及租賃資金的管理都加強了監管，對于涉足住房租賃的房企而言可能意味著資金使用方面受到了一定限制，但影響不大。整體來看，政府在2021年伊始的多項表態都表明房地產整體的融資環境長期仍將繼續低位運行。

??本月發債總額為2020年以來最低

??整體融資成本有所下降

??本月100家典型房企的融資總量為503.91億元，環比下降64.7%，同比下降48.8%。其中，2月發債213.73億元，環比大幅下降81.0%，同比下降68.7%，為2020年以來發行量最低的月份。本月融資成本5.34%，環比下降0.69個百分點，同比下降0.48個百分點，其中境內融資成本4.03%，環比下降0.56個百分點，主要因為本月境內債主要集中在于超短期融資券的發行，中期票據及公司債發行較少。境外融資成本7.56%，環比上升1.00個百分點，主要因為發行境外債的企業除了新城和奧園之外多為融資利率較高的企業。

??多家房企及房企旗下公司遞表

??分拆業務上市仍然積極

??本月沒有房企和房企旗下業務公司完成上市，而有多家企業向港交所遞表。本月9日長春房企新星宇控股向港交所遞交了招股說明書，而在房企旗下業務公司方面則有領地、康橋、越秀旗下的物業管理公司領悅服務、康橋悅生活以及越秀服務遞交了上市申請，期后雅居樂旗下的園林公司雅城在3月2日更新了招股書，新力旗下的物業公司新力服務也在3月4日遞表。因此截至2021年3月5日，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有8家和12家。

??企業發債

??債券發行：發債量為2020年以來最低，融資環境收緊房企謹慎發債

??2021年2月100家典型房企的融資總量為503.91億元，環比下降64.7%，同比下降48.8%。其中，境內債權融資394.55億元，環比下降24.8%，同比下降29.0%；境外債權融資104.36億元，環比下降87.3%，同比下降73.4%。一方面在于春節假期的影響，房企的融資時間縮短；另一方面在三條紅線下融資環境收緊使得房企融資進一步受限，導致房企融資同比下降幅度較大。

??其中，2月發債213.73億元，環比大幅下降81.0%，同比下降68.7%，為2020年以來發行量最低的月份。其中，境外發債79.53億元，環比下降90.3%，同比下降78.4%；境內發債134.20億元，環比下降55.3%，同比也下降57.3%，其中公司債發行45.2億元、中期票據20.0億元、融資券69.0億元，分別環比下降80.11%、上升50.98%、上升132.32%。主要在于歷來春節后房企融資相對較少，另一方面1月的集中發債使得本月部分房企的債券到期壓力短期減少，疊加融資環境的收緊導致發債量下降。

??本月房企融資成本5.34%，環比下降0.69個百分點，同比下降0.48個百分點。其中境內融資成本4.03%，環比下降0.56個百分點，主要因為本月境內債主要集中在于超短期融資券的發行，中期票據及公司債發行較少；境外融資成本7.56%，環比上升1.00個百分點，主要因為發行境外債的企業除了新城和奧園之外，其他企業的境外債發行利率接近10%左右，從而拉高了境外融資成本。2021年截至2月100家典型房企新增債券類融資成本5.92%，較2020年下降0.15個百分點，其中境外債券融資成本達6.65%，下降1.13個百分點，境內債券融資成本4.42%，基本于2020年持平。

??具體企業表現來看，2月發債量最高的企業是廈門國貿，發行了4筆共計50億元的超短融資券，以及1筆10億元的中期票據。本月發行債券的企業僅有10家，發債企業個數相對較少。而從發債年限來看，中國奧園發行的一筆3.5億美元境外優先票據年期6年，時間最長。從債券發行利率表現來看，金地發行的20億元公司債利率最低，年化利率為3.93%。

??債券期限：本月到期債券類555.17億元

??本月房企有31筆債券到期，金額共計555.17億元,環比下降38.3%。其中，到期金額最高為花樣年2020年發行的一筆10億美元的境外短債。單企業總量來看，本月花樣年到期債券達到12.5億美元最高。

??提前關注到3月將有44筆債券到期，合計737.35億元，環比上升32.8%，屬于較高的位置，單筆金額最高為華潤置地2018年發行的一筆60億元的中期票據，此外華夏幸?？傆嬘?筆共計113.56億元的債券到期，到期壓力較大。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為20家

??本月9日長春房企新星宇控股向港交所遞交了招股說明書，因此截至2021年2月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書，因此仍在有效期內，其余企業的招股書都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月領地、康橋、越秀旗下的物業管理公司都遞交了上市申請，期后雅居樂旗下的園林公司雅城也在3月2日更新了招股說明書，新力旗下的物業公司新力服務也在3月4日遞表。而由于本月沒有企業上市，因此截至2021年3月5日，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有12家。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續。

??IPO和增發：本月沒有房地產相關企業完成上市

??本月沒有房企掛牌上市，同時也沒有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至2月底完成上市的房地產相關企業僅有1月份上市的榮萬家、宋都服務以及星盛商業管理。但是由于目前房企以及房企旗下業務公司遞表仍然十分積極，因此未來仍有可能形成上市潮。

??股權變動：碧桂園服務成為藍光嘉寶大股東，與藍光發展實現雙贏

??本月有多家房地產相關企業的股東對所持股權進行了增持減持，其中最值得注意的是藍光發展將持有的藍光嘉寶服務64.6203%股份轉讓給碧桂園服務，交易總價約為48.465億元，碧桂園服務由此成為了藍光嘉寶大股東，提升了企業在西南區域的規模優勢。對于藍光發展而言，本次交易可以增加企業的凈資產，提升企業的財務穩健性，同時也有利于未來與碧桂園及碧桂園服務保持長期的合作，整體來看是雙贏的交易。除此之外，本月多家房企也宣布了股份回購情況，比如金茂、奧園等企業都在持續回購股份，用于未來的股權激勵計劃或者提振企業股價。

??股價變動：宅地集中供應新規影響下兩市地產股集體大漲

??本月A股和H股的地產相關股股價多數有所上升，其中A股地產股整月上漲占比超過84%，月中還掀起了一波漲停潮，可能是受到了多城實施宅地集中供應新規的影響，H股整月上漲的地產相關股占比也將近70%。在H股方面，本月北大資源的月漲幅達到了122.73%，主要是因為其母公司北大方正在1月29日宣布將由平安、珠海華發和深圳特發組團進行重組，集團的債務問題有望得到解決，從而使北大資源的股價在2月1日大幅拉升了135.2%。而2月2日則傳出了企業控股股東方正資訊被裁定清盤的消息，因而在3日股價又大跌22.71%，此后企業的股價逐漸震蕩企穩，最終使得北大資源在整個2月份的漲幅達到了122.73%。

??在A股房企方面，本月嘉凱城的漲幅較大，企業股價從5日開始一直到25日都處于上升通道，月末則稍有回調，最終企業整月的股價漲幅達到了63.52%，是A股漲幅最大的房企。