??全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2020年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，深入解讀在過(guò)去一年，北京市場(chǎng)寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細(xì)分領(lǐng)域的綜合表現(xiàn)，并就未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走向做出展望與預(yù)判。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東（Anthony McQuade）表示：“2020年對(duì)于中國(guó)來(lái)講注定是不平凡的一年。北京作為中國(guó)首都、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的一線城市，在疫情爆發(fā)前后整體市場(chǎng)的表現(xiàn)亦值得稱道。更加值得關(guān)注的是2020年9月北京自貿(mào)區(qū)的橫空出世，預(yù)計(jì)自貿(mào)區(qū)概念將助力首都建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，加快打造服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對(duì)外開(kāi)放平臺(tái)，利好北京商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。北京房地產(chǎn)有望迎來(lái)新一輪的發(fā)展契機(jī)。”

??回顧2020年，北京寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了由抑制到復(fù)蘇的跌宕過(guò)程，上半年寫字樓市場(chǎng)受疫情影響表現(xiàn)平平，全市空置率持續(xù)走高，下半年市場(chǎng)活躍度有所反彈，尤其是新興區(qū)域憑借租金低廉的優(yōu)勢(shì)完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣349.2元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.1%、3.5%。全年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量約為64.9萬(wàn)平方米，但凈吸納量?jī)H為177,400平方米，因此也導(dǎo)致空置率被推高至15.8%的高位，環(huán)比、同比分別上漲0.7、3.1個(gè)百分點(diǎn)。2021年，北京寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)超過(guò)百萬(wàn)平方米的供應(yīng)大潮，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間全市寫字樓的運(yùn)營(yíng)仍將面臨極大的去化壓力。

??商業(yè)零售市場(chǎng)是受疫情影響較為嚴(yán)重的板塊之一，從年初受到疫情沖擊客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市場(chǎng)的復(fù)蘇令人欣慰。全年零售市場(chǎng)共有四個(gè)新項(xiàng)目入市，且新入市購(gòu)物中心的簽約率與開(kāi)業(yè)率均保持了較高水準(zhǔn)，北京零售市場(chǎng)整體呈復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。

??為重振消費(fèi)，北京市政府持續(xù)推出多項(xiàng)措施，包括進(jìn)一步推廣夜經(jīng)濟(jì)模式，延長(zhǎng)購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)等零售場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)時(shí)間。同時(shí)，新一輪的“一店一策”改造升級(jí)計(jì)劃也應(yīng)運(yùn)而生，包括秀水街等零售項(xiàng)目將進(jìn)行全面的升級(jí)改造。此外，消費(fèi)券的持續(xù)發(fā)放也在一定程度上激發(fā)了消費(fèi)熱情，推動(dòng)零售市場(chǎng)復(fù)蘇，消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖。

??商品住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱，在疫情的沖擊下保持了強(qiáng)勁的韌性、同時(shí)也是反彈速度最快的領(lǐng)域：2020年全年，北京一手商品住宅供應(yīng)面積達(dá)790萬(wàn)平方米、成交面積為717.5萬(wàn)平方米，同比去年分別上升3.3%、5.1%。土地市場(chǎng)方面，全年共成交87宗地塊，土地成交總金額達(dá)1931.5億元，同比上升14.6%。可以說(shuō)無(wú)論是供給端還是需求端，北京住宅市場(chǎng)已完全走出疫情影響，重新進(jìn)入正常運(yùn)行通道。

??高端租賃市場(chǎng)方面，基于近期國(guó)際疫情形勢(shì)，政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)強(qiáng)化出入境管理措施，預(yù)計(jì)北京服務(wù)式租賃市場(chǎng)仍處于回暖速度。2020年，全市服務(wù)式公寓市場(chǎng)共計(jì)有547套新增單元，同時(shí)疊加疫情對(duì)需求的影響，導(dǎo)致全年整體入住率出現(xiàn)下滑，直至四季度市場(chǎng)初步回暖，入住率環(huán)比增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)至77.5%；全市服務(wù)式公寓平均租金為人民幣每平方米每月250.6元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.5%、5.1%。

??大宗投資市場(chǎng)投資周期較長(zhǎng)，并受宏觀經(jīng)濟(jì)及微觀市場(chǎng)等多重因素影響，因此在2020年的整體表現(xiàn)遜于2019年。全年北京投資市場(chǎng)累積成交金額達(dá)人民幣525.8億元，較去年同期下降33%。除寫字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)外，數(shù)據(jù)中心等非傳統(tǒng)投資成為新的熱點(diǎn)，這與戰(zhàn)略性發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、高端制造業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)等政策導(dǎo)向息息相關(guān)。

??展望未來(lái)，2021年作為“十四五”規(guī)劃的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局等的重大戰(zhàn)略部署。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，十四五建議提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、實(shí)施城市更新行動(dòng)”并首次提出“推動(dòng)金融房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。可以預(yù)見(jiàn)，推動(dòng)城市更新、挖掘存量潛力將成為2021年的熱門話題，2021年如何從存量資產(chǎn)中把控新的發(fā)展機(jī)遇，將成為市場(chǎng)從業(yè)者需要深思的重要議題。