??2020年第52周（12月21日-12月27日），進入12月下旬，重點城市的拍地節(jié)奏進一步加速，廣州、成都、武漢、徐州等12個城市本周成交體量均超過了100萬平方米，本周成交總建面也因此進一步走高，并創(chuàng)下年內(nèi)最高峰。雖然成交量明顯上漲，但受優(yōu)質(zhì)地塊占比下降影響，地價和溢價率均明顯下滑，土地市場競拍熱度較上周進一步回落。

??土地政策

??住建部重申堅持“房住不炒”

??要求人口凈流入大城市重點發(fā)展租賃住房

??12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。在會議上，住建部重申要堅持房住不炒，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為明年市場運行定下基調(diào)。同時，會議還提出了要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題，其中在人口凈流入的大城市要重點發(fā)展政策性租賃住房。在此影響下，人口流入量較多的大城市明年租賃宅地的供應(yīng)量預(yù)計會有提升。

??土地供應(yīng)

??重點城市土地掛牌量仍在低位

?? 同比降幅接近四成

??供應(yīng)方面，重點城市本周土地掛牌量仍在低位，供應(yīng)建面共計1124萬平方米，雖環(huán)比大漲90%，但較去年同期仍有37%的降幅。各能級城市的推地量較上周也明顯上漲。具體來看，一線城市本周共計有117萬平方米的土地供應(yīng)，北上廣均有土地推出，其中上海推出了9宗，5宗為租賃或安置用地，其余4宗地中除臨港住宅地塊外，其余均為商辦用地；北京掛出4宗地，分別位于大興區(qū)、順義區(qū)和懷柔區(qū)，總起拍金額超過100億元；廣州則僅有白云區(qū)一宗商辦地推出。二線城市中，長三角二線的掛牌量相對較高，南京、寧波、蘇州、杭州、合肥在本周均有土地推出，其中不乏蘇州園區(qū)、寧波江北等熱點區(qū)域的宅地。重點監(jiān)測的三四線城市中，僅徐州、溫州等少數(shù)城市的掛牌量超過50萬平方米，其余城市的掛牌量較少。

??土地成交

??年末重點城市拍地明顯加快

??12城土地成交建面超100萬平方米

??成交方面。本周，重點城市拍地再度加速，成交建面和幅數(shù)均較上周大幅上漲。本周重點城市的成交總建筑面積為4236萬平方米，較上周大漲83%，和去年同期相比也上漲了47%；金額方面，本周重點城市的成交總金額為1600億元，環(huán)比上漲29%；價格方面，受能級成交結(jié)構(gòu)變動影響，本周重點城市平均地價較上周明顯下滑，平均樓板價為3778元/平方米，和去年同期相比也有13%的降幅。

??各能級城市方面。一線城市本周成交建面和上周基本持平，總面積為135萬平方米，其中廣州為成交主力，共成功出讓8宗地，合計攬金139億元，增城、花都、白云等均有土地成交，萬科、富力、金科等均有落子。二線城市中，有6個城市的成交建面超過200萬平方米，其中成都、鄭州和武漢的土地出讓金也超過百億，土地出讓節(jié)奏明顯加快；市場關(guān)注度最高的當屬武漢，本周不僅推出了硚口準地王地塊，還有花山、長江新城等熱點板塊的宅地出讓，最終這些地塊也均溢價成交。重點監(jiān)測的三四線城市中，也有6個城市的成交建面超過100萬平方米，其中成交量最大的是徐州，共成交了41宗地，但主力成交區(qū)域多集中在豐縣、睢寧等郊縣，土地素質(zhì)較為一般。

??市場熱度

??溢價率再度回落至10%以下

??土地流拍現(xiàn)象較上周進一步加劇

??成交溢價方面。本周土地成交溢價率再度回落至10%以下，僅為9.2%，環(huán)比上周下滑了2.4個百分點。各能級城市的溢價率較上周也均呈下滑趨勢，其中一線城市降幅最大，環(huán)比下降6個百分點至6%，主要是由于一線城市本周成交地塊質(zhì)量較為普通，成交地塊基本為底價成交。二三線城市的溢價率也較上周有所下滑，成交溢價率分別為7%和15%。 

??土地流拍方面。為了完成年度供地計劃，多城市加快了土地出讓節(jié)奏，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象在年末頻繁出現(xiàn)。以重點監(jiān)測的城市來看，本周土地流拍幅數(shù)較上周進一步上漲，流拍率也維持在較高水平。結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來看，鄭州滎陽、中牟、新鄭、徐州睢寧等城市遠郊區(qū)縣成為“流拍重災(zāi)區(qū)”，房企拿地意愿較低。?

??周度Top5

??熱點城市拍地節(jié)奏進一步加快，

??華發(fā)斬獲武漢硚口“雙料”地王

??進入12月下旬，熱點城市拍地速度進一步加快，廣州、武漢、成都、鄭州等城市均有多宗土地出讓。雖然土地供應(yīng)增多，但優(yōu)質(zhì)用地的比例并不高。以本周成交總價TOP5地塊來看，除武漢硚口地塊和昆山開發(fā)區(qū)地塊素質(zhì)較佳外，其余地塊條件都較為普通，因此入榜地塊中無一宗地塊以高溢價成交。5宗地中，競爭最激烈的當屬武漢硚口地塊，共吸引了3家房企競拍，最終由華發(fā)成功競得，成交總價為94.3億元，該地塊也創(chuàng)下了硚口區(qū)成交總價和單價最高紀錄。

??單價榜TOP5入榜地塊的競爭熱度明顯較高，地塊多位于城市核心區(qū)位，吸引了多家房企的關(guān)注，如天津、溫州、常州入榜地塊均吸引了5家以上的房企參拍，競爭較為激烈。激烈競爭之下，這些地塊的拿地價格也多高于周邊在2019年成交的同類型宅地，如成都青羊區(qū)宅地、武漢硚口宅地的漲幅都在20%以上。由此可見，優(yōu)質(zhì)宅地的拿地成本仍在上升。

??重點地塊點評

??華發(fā)近百億斬獲武漢硚口“雙料”地王地

??地塊分析

??12月25日，武漢迎來月內(nèi)的第四場土拍。在本次拍賣中，武漢共出讓8宗地，總起拍價達167.3億元，最終7宗地成功出讓，共攬金157.33億元。在7宗地中，市場關(guān)注度最高的當屬硚口區(qū)建設(shè)大道與航空路交匯處地塊，該地塊的起拍單價已創(chuàng)下硚口區(qū)最高樓板價紀錄，即使底價成交也是硚口區(qū)的單價地王。最終，該地塊吸引了華發(fā)、中海、華潤3家實力房企參拍，經(jīng)過287輪激烈爭奪后由華發(fā)成功競得，成交總價達94.3億元，成交樓板價達21002元/平方米。值得注意的是，這塊地不僅是硚口區(qū)成交地塊中單價最高的土地，同時也創(chuàng)下了硚口區(qū)歷史成交地塊的總價最高紀錄。 

??具體來看宗地的情況。據(jù)地理位置來看，地塊位于武漢市內(nèi)環(huán)至二環(huán)間，屬于漢口的核心地段，區(qū)位優(yōu)勢顯著。由于地處中心城區(qū)，地塊周邊的各項配套也十分完善：交通方面，地塊周邊1公里內(nèi)有2個地鐵線路站點，分別是2號線的青年路站和7號線的王家墩東站，公共交通出行十分便捷；商業(yè)配套方面，目前主要以周邊社區(qū)的小型商業(yè)為主，不過地塊還將自帶8.8萬平方米的商業(yè)，未來商業(yè)資源會更加豐富；除此之外，地塊周邊的教育和醫(yī)療資源也比較優(yōu)渥，武漢十二中、華科附小、華科同濟醫(yī)院等均緊鄰地塊。市場方面，目前地塊所在板塊在售、待售項目較多，未來項目入市有一定的競爭壓力；地塊周邊新房價格多已在3萬元/平方米之上，高檔住宅項目如中海萬松九里最新成交均價已超過3.5萬元/平方米，以此來看，項目未來入市仍有一定的盈利空間。