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易居專題研究系列  之

【住房飽和度研究報告】

??核心觀點

??目前來看，我國的人均住房面積依然小于美歐日等主要發達國家。相對而言，我國的國情及住宅發展與日本有較高的相似性，因此隨著經濟的持續發展和人民生活水平的提高，不久的將來，我國肯定能達到日本的人均住房面積。如果同時考慮到未來我國城鎮化的大中小城鎮結構將更加均衡發展，也可適度參考德法英的人均面積標準，綜合考慮日德法英四國成熟平穩期的人均住房面積水平為36平米，我國還有10%的提升空間；如果換算成建筑面積，則未來我國城鎮人均住宅建筑面積達到45平米時為成熟平穩期，或者說住房飽和期。

??從整體上來看，南方省份的城鎮人均住房建筑面積較大，北方省份尤其是東北的城鎮人均住房面積較小。這與南方經濟發展水平較高、居民收入較高、房地產市場發展較快以及中小城鎮地區自建房面積大等因素有關。但隨著京津冀一體化、東北振興、中原城市群發展等一系列政策利好的實施，北方的城市未來也存在很多的發展機會，屆時隨著經濟的發展和居民收入的提高，人民對居住環境的改善也會有更多需求。

??部分目前住房飽和度較低且基本面較好的城市，未來房地產市場的機會更大。長期來看，城鎮人均住房建筑面積比較小的城市，目前住房飽和度較低，居民改善型需求在未來一段時間內還會比較旺盛，開發商和購房者可以積極關注這其中基本面比較好的城市，比如深圳、廈門、青島、北京等。

??一、研究背景和意義

??10月23日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在人民網“人民要論”發文，“十三五”期間，我國住房和城鄉建設取得了輝煌成就。城鄉居民住房水平明顯提高，2019年城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。新建住房質量不斷提高，住房功能和配套設施逐步完善。住房發展向住有所居目標大步邁進。

??回顧1978年，我國城鎮人均住房建筑面積僅為6.7平方米，許多城市家庭一家三口甚至三代同堂只能居住在建筑面積為30、40平方米左右的住房，且住宅成套比例小，大部分城鎮居民的住房條件極差。此后40年，尤其是1998年房改以來，商品房逐漸代替政策類住房成為增量市場的主流，我國的城鎮人均住房建筑面積獲得了巨大提升，2019年已達到39.8平方米，預計2020年將超過40平方米，我國已經告別了住房短缺的時代。

??不過，我們也需要了解我國目前的城鎮人均住房面積與其他國家相比，處于什么樣的水平，還有多大的發展空間？我國各區域、城市之間的居民住房水平是否均衡？哪些區域和城市的住房水平還有較大發展空間？帶著上述問題，本報告通過比較分析全球具有代表性的主要國家和我國各區域及城市的人均住房水平，得出部分結論，希望可以給市場參與者及行業關注者提供一些參考。

??二、全球主要國家城鎮人均住房面積比較

??考慮國際上對人均住房面積的統計一般不分城鄉，但城鎮人均住房面積一般小于農村，我們簡單以0.85的系數把各國全國人均住房面積換算為各國城鎮人均住房面積（新加坡沒有農村，除外）。

??全球主要國家中，美國的城鎮人均住房面積遙遙領先于其他國家，達到67平方米，這與美國地廣人稀、住房形態以獨棟類HOUSE為主有關。

??德國、法國和英國這三個歐洲發達國家城鎮人均住房面積40平方米左右。這三個國家的城鎮化形態是以中小城鎮為主體，大城市較少，東亞國家存在明顯差異。因此，其中小城鎮住宅形態，決定了全國城鎮的住宅戶型面積及人均面積影響。

??亞洲國家的城鎮人均住房面積普遍較小，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韓國28平方米，這主要與亞洲國家人口密度較大，城市以公寓類為主的住房形態有關。日本雖然存在大量的一戶建住宅，但面積普遍較小，遠小于美加澳等國家的HOUSE。俄羅斯雖然地廣人稀，但人口基本集中在歐洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城鎮人均住房面積也比較小，僅為28平方米。

??國際上，對住房面積統計的口徑一般為按墻體中縫計算的套內面積，而中國一般是含公攤的建筑面積。為了具有可比性，我們把2019年中國城鎮人均住房建筑面積39.8平方米，按照0.8的系數折合為31.8平方米，即為套內面積。

??目前來看，我國的人均住房面積依然小于美歐日等發達國家，距離日本還有5%的提升空間，距離英法德還有20%的提升空間，距離美國則有一倍以上的提升空間。以我國的人口基數和地理條件來看，今后城鎮的居住形態還將以公寓類為主，因此要達到美國的人均居住面積，基本是不可能的。

??相對而言，我國的國情及住宅發展與日本有較高的相似性，因此隨著經濟的持續發展和人民生活水平的提高，不久的將來，我國肯定能達到日本的人均住房面積。如果同時考慮到未來我國城鎮化的大中小城鎮結構將更加均衡發展，也可適度參考德法英的人均面積標準，綜合考慮日德法英四國成熟平穩期的人均住房面積水平為36平米，我國還有10%的提升空間；如果換算成建筑面積，則未來我國城鎮人均住宅建筑面積達到45平米時為成熟平穩期，或者說住房飽和期。

??三、我國各省區市城鎮住房飽和度

??由于目前沒有官方渠道公布統一口徑的全國和各省市的戶均住房套數，各種推算方法也存在一定的缺陷，本文采用國家統計局和各地統計局公布的城鎮人均住房建筑面積來進行橫向比較。各省區市的統計年鑒目前基本都只有2018年的數據，因此本文統一用2018年的數據來進行比較分析。

??從數據來看，有9個省的城鎮人均住房建筑面積超過了全國平均水平，其中湖南、江西、江蘇和浙江的人均住房面積最大，居民住房條件較好，可以認為住房飽和度較高。整體上來看，人均住房建筑面積較大的省區市中，南方省份居多，這與南方經濟發展水平較高、居民收入較高、房地產市場發展較快、中小城鎮地區自建房面積較大等因素有關。其中，湖南與江西相鄰，均屬于南方中部省份，經濟發展水平中等，可能與城鎮地區自建房較多且戶型較大有關。

??城鎮人均住房建筑面積較低的省區市中，北方省份占多數，其中東北地區吉林、遼寧和黑龍江分別位于倒數第一、第二和第五，原因是東北城市發展較早，房改之前的福利分房較多，這類住房普遍面積較小，加之近年來東北經濟低迷人口流出，房地產市場整體成交亦比較低迷。海南由于獨特的地理位置和氣候環境，外地購房者較多，推高了當地房價，導致城鎮常住居民的人均住房面積較小。廣東雖然是中國經濟最發達的省份之一，但外來人口較多，部分外來人口住職工宿舍或租住住房，這類住房一般面積較小，導致整體常住人口的人均住房建筑面積較小。從長遠來看，這些人均住房面積較小的省區市，住房飽和度較低，改善型需求還會長期存在，房企和購房者可以關注。

??四、我國40城城鎮人均住房建筑面積排名

??從2018年40城城鎮人均住房建筑面積的排名來看，排在前10位的分別是福州、金華、徐州、南通、濟南、寧波、無錫、揚州、蘇州和成都，除成都外，其他均是東部沿海省份的城市，說明東部城市的居民住房水平要高于其他城市。其中福州是40城中唯一一個城鎮人均住房建筑面積超過50平方米的城市，遠超全國平均水平，說明福州人民的住房舒適度很高，另外一個因素是福州郊區城鎮的自建房樓層多、面積很大。此外，從城鎮人均住房建筑面積這個指標來看，近幾年樓市持續火熱的徐州、南通、寧波等城市的城鎮住房飽和度也已經很高，需要注意后續房地產市場可能將降溫。

??排在末10位的分別是深圳、海口、長春、廈門、沈陽、呼和浩特、青島、北京、三亞和唐山。其中深圳2018年的城鎮人均住房建筑面積僅為21.8平方米，遠低于其他一線城市，這與深圳土地資源稀缺有關。改革開放以來，深圳經濟持續高速發展，人口大量流入，2018年常住人口為1302.7萬人，分別是北京、上海、廣州的61%、54%、87%，但深圳市面積僅為1997平方公里，分別是北京、上海、廣州的12%、32%、27%，深圳人均擁有的土地資源遠小于其他三座一線城市。此外，深圳近年來房價持續上漲，房價收入比為全國最高，居民購房壓力大，也是人均住房面積最小的一個重要原因。海口和三亞由于外地購房者多，推高了當地房價，導致城鎮常住居民購房壓力大，因此人均住房面積較小。廈門由于島內面積有限，而人口又大量集中于島內，導致土地資源稀缺，且房價較高，人均住房面積也比較小。長春、沈陽、呼和浩特等北方省會城市的人均住房面積也比較小，主要是這類城市近年來經濟發展比較差，城市建設和房地產市場發展也相對滯后，導致居民住房水平比較低。

??五、 我國40城住房飽和度分類

??以日德法英四國成熟平穩期的人均住房面積36平方米，折合成人均住房建筑面積45平方米為標準，我們認為人均住房建筑面積超過45平方米的城市是住房飽和度較高的，45平方米以下的城市住房還未飽和。

??第一類，住房飽和度較高的城市有福州、金華、徐州、南通、濟南、寧波、無錫、揚州、蘇州這9個，這些城市的人均住房水平已經超過日德法英四國成熟平穩期的水平，在住房形態不發生大變化的情況下，繼續提升的空間可能有限。

??第二類，40城中剩余的31城均屬于住房還未飽和的城市。這些城市的城鎮人均住房水平距離45平方米的目標還有一些差距，住房還未飽和。其中深圳、海口、長春、廈門、沈陽等城市差距較大，人均住房建筑面積的提升空間較大。

??六、 結論和啟示

??目前來看，我國的人均住房面積依然小于世界上其他主要國家，距離日本還有5%的提升空間，距離英法德還有20%的提升空間，距離美國則有一倍以上的提升空間。相對而言，我國的國情及住宅發展與日本有較高的相似性，因此隨著經濟的持續發展和人民生活水平的提高，不久的將來，我國肯定能達到日本的人均住房面積。如果同時考慮到未來我國城鎮化的大中小城鎮結構將更加均衡發展，也可適度參考德法英的人均面積標準，綜合考慮日德法英四國成熟平穩期的人均住房面積水平為36平米，我國還有10%的提升空間；如果換算成建筑面積，則未來我國城鎮人均住宅建筑面積達到45平米時為成熟平穩期，或者說住房飽和期。

??近期 ，十九屆五中全會提出，十四五期間的發展目標之一是，城鄉人居環境明顯改善，民生福祉達到新水平，實現更加充分更高質量就業，居民收入增長和經濟增長基本同步。隨著經濟社會的發展和居民收入水平的進一步提高，預計十四五期間，我國城鎮人均住房建筑面積還將進一步提高至45平方米左右，基本達到日本的人均居住水平。

??從整體上來看，我國南方省份的城鎮人均住房建筑面積較大，北方省份尤其是東北的城鎮人均住房面積較小，這與南方經濟發展水平較高、居民收入較高、房地產市場發展較快、小城鎮地區自建房樓高面積大有關。但隨著京津冀一體化、東北振興、中原城市群發展等一系列政策利好的實施，北方的城市未來也存在很多的發展機會，屆時隨著經濟的發展和居民收入的提高，人民對居住環境的改善也會有更多需求。