??一

??政策層面強化金融監管  確保樓市平穩健康發展

??三季度，中央層面多次召開會議強調要毫不動搖堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，嚴格落實城市主體責任，提高工作主動性，強調“問題導向，快速處置”，確保實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標。最高人民法院發布《關于為新時代加快完善社會主義市場經濟體制提供司法服務和保障的意見》，提出積極運用司法手段支持政府嚴控房價，保障房地產市場平穩健康發展。

??房地產金融監管進一步加強，住建部與央行召開重點房企座談會，要求實施好房地產金融審慎管理制度，提出重點房地產企業資金監測和融資管理規則，明確了“三道紅線”，四檔管理，分級融資，實施時間等政策細節。

??住房保障方面，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，對改造對象和改造內容做出具體明確的制度安排。落實新型城鎮化建設上，推進縣城智慧化改造，提出錯位發展先進制造類特色小鎮，聚焦高端產業和產業高端環節，同時強調要嚴控特色小鎮房地產化傾向。

??在農業農村用地管理方面，提出需要保障農村村民住宅建設用地計劃指標需求，嚴禁違規占用耕地從事非農建設，嚴禁違法違規批地用地等。

??地方層面，差別化精準調控特征顯現。多地調控政策收緊，內容主要集中在限購、限貸、限售升級，調控手段直接，力度較大；租賃市場、土地市場、商品房交易市場監管持續高壓。公積金政策現出“松緊互現”的特點，寬松性政策主要圍繞提高住房公積金貸款最高額度、拓寬住房公積金提取使用用途、放寬住房公積金貸款異地申請限制等，緊縮性政策主要圍繞提高住房公積金貸款利率、加強住房公積金申請個人信息審核、提高住房公積金貸款最低首付比例、停止三套及以上住房公積金貸款等。人口人才政策依舊是地方放寬調控的主窗口，具體內容圍繞拓寬人才認定標準，給予相應工作津貼、租房補貼、購房補貼、子女就學等政策待遇，放寬落戶限制等。

??制度創新方面，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》，以清單式批量授權方式，賦予深圳在重點領域和關鍵環節改革上更多自主權。在土地方面提出，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準；探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制；深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革；賦予深圳占用林地省級審核權限等。

??二

??前三季度房地產市場發展特點

??1、市場：投資、建設和銷售等指標繼續夯實鞏固

??三季度，房地產行業主要指標增勢繼續夯實鞏固，市場呈現出較強的發展韌性。房地產開發投資同比增速繼續回升；企業開工意愿強烈，新開工面積同比跌幅收窄；土地購置面積與成交價款同比漲跌互現，土地價格快速上漲；商品房銷售面積同比跌幅收窄，銷售金額實現正增長；房企到位資金環境持續好轉；商品房庫存繼續減少；季度內國房景氣指數提升至100.43。

??投資：增速持續回升。1-9月份，全國房地產開發投資103484億元，同比增長5.6%；其中住宅投資76562億元，增長6.1%。三季度開發投資總額40704億元，與上季度基本持平，同比增長11.8%；其中東部、中部和東北地區開發投資同比增速分別為14.0%、10.7%、8.8%，較上季度提高5.9、7.3和3.2個百分點，西部地區同比增速較上季度回落3.8個百分點。

??土地：購置面積與成交價款同比漲跌互現。1-9月份，房地產開發企業土地購置面積15011萬平方米，同比下降2.9%，跌幅有所擴大；土地成交價款9316億元，同比增長13.8%。三季度，土地購置面積7046萬平方米，環比增長17.5%，同比下滑5%；土地成交價款5280億元，環比增長72.6%，同比下滑20.7%。土地購置面積和成交價款同比增速漲跌互現，反應出土地價格的快速上漲。

??銷售：銷售面積同比跌幅收窄，銷售金額實現正增長。1-9月全國商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅持續收窄；商品房銷售額115647億元，同比增長3.7%，8月起實現正增長；分區域銷售規模來看，東部地區率先實現正增長，同增長2.2%，中部、西部及東北地區分別同比下降7.0%、1.0%、8.9%。三季度商品房銷售面積47669萬平方米，環比增加0.5%，同比增加9.9%；商品房銷售額48752億元，環比4.8%，同比19.5%。

??庫存：持續減少。9月末，商品房待售面積49581萬平方米，比6月末減少1500萬平方米。其中，住宅待售面積減少1440萬平方米，辦公樓待售面積減少46萬平方米，商業營業用房待售面積減少53萬平方米。

??2、價格：新房同比漲幅繼續收窄但上漲城市數量與漲幅高于同期二手房

??新房：環比上漲城市數量有所減少，同比漲幅持續收窄。7-9月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為59個、59個、55個，環比增幅算數平均值分別為0.47%、0.56%、0.34%。7-9月，房價同比上漲的城市數量分別為62個、59個、59個，同比增幅算數平均值分別為4.75%、4.72%、4.52%。

??二手房：環比漲幅波動，同比漲幅相對平穩。7-9月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為45個、47個、50個，環比指數算數平均值分別為0.26%、0.35%、0.27%。7-9月，價格同比上漲城市數量分別為43個、43個、46個，同比指數算數平均值分別為2.10%、2.18%、2.17%。

??3、城市：中西部地區城市成交規模領先

??三季度，監測的28個重點城市商品住宅成交總量8391萬平方米，同比增加10.0%。其中，武漢成交面積領先于其他城市，成交總量為619萬平方米，重慶、青島、成都、杭州超過450萬平方米。位于前十的還有徐州、佛山、廣州、西安、昆明，成交面積在332—396萬平方米之間。

??28個重點城市商品住宅庫存共計25965萬平方米，較二季度末增加368萬平方米。庫存面積最大的城市為青島，達到2374萬平方米，成都、佛山、武漢超過1500萬平方米，庫存面積最小的寧波，近211萬平方米。消化周期上，20座城市低于12個月，其中寧波、常州、濟南、東莞、重慶不足6個月；8座城市消化周期超過12個月，大連高于30個月。

??土地成交面積方面，重慶明顯領先于其他城市，高達1639萬平方米, 其次徐州也達到1124萬平方米。成交面積位于前十的還有武漢、長沙、寧波、西安、長春、上海、昆明、成都，在542—786萬平方米之間。

??4、企業：銷售業績明顯恢復融資環境收緊

??業績：三季度銷售恢復明顯。1-9月TOP100房企銷售操盤金額同比增長9.2%，第三季度同比增長28.5%，較一、二季度有明顯恢復。百強規模房企競爭持續，各梯隊企業保持分化格局，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻提升13.7%至1607億元，TOP20房企入榜門檻下降2.4%，TOP30和TOP50房企入榜門檻分別提升4.4%和7.9%，TOP100入榜門檻下降0.7%至140.1億元。

??集中度：頭部房企穩健發展。前三季度百強房企各梯隊銷售操盤金額集中度有所提升，龍頭房企保持穩健發展，TOP3集中度達13.7%，同比增長1.3個百分點；TOP11-20、TOP31-50集中度分別提升0.9和0.4個百分點；TOP4-10、TOP21-30、TOP51-100集中度均提升0.1個百分點。百強之后房企集中度出現一定回落，TOP101- 200集中度為7.3%，同比降低0.1個百分點。

??到位資金：保持增長。1-9月房地產開發企業到位資金136376億元，同比增長4.4%，連續3個月正增長，企業融資壓力有所緩解。其中，國內貸款20484億元，增長4.0%；利用外資94億元，下降9.5%；自籌資金44485億元，增長5.9%；定金及預收款45145億元，增長2.9%；個人按揭貸款21783億元，增長9.5%。

??融資：環境收緊、成本上升。1-9月95家典型房企的融資額為11708.07億元，同比微漲0.91%。第三季度融資額3475.48億元，同比下降6.2%，環比下降16.1%，相對于前兩個季度超過4000億元的表現來看，三季度融資額處于低位。從融資成本來看，9月房企融資成本一改下降勢頭，較8月回升0.25個百分點至5.59%，其中境內融資成本4.97%，是今年以來單月境內融資成本最高值。

??三

??當前房地產行業存在的問題

??1、房地產企業亟需適應國家新的產業定位

??中國經濟雖然率先走出疫情影響，在第三季度實現了正增長，但未來面臨的增長壓力依然較大。同時，國家外部發展環境依然具有較大不確定性，已經確定了國際國內雙循環且強調國內大循環的經濟發展理念，國家對房地產行業的定位也在發生變化，“三道紅線”的融資管理就是這種變化的具體體現，不排除未來這類政策還會加碼。房地產企業自身的發展定位能否與國家戰略進行統一和適應，也決定著企業和行業未來的發展。

??2、多數房企面臨規模與利潤的平衡

??今年以來，房地產市場調控趨嚴，“三線四檔”政策對房企和行業帶來很大影響。為了降低負債率、降杠桿，企業必須加快銷售回籠資金，放緩拿地節奏，控制融資總量。9月起，恒大、融創、旭輝等企業均有降價促銷的動作，部分企業銷售規模上漲的同時銷售均價也出現下滑。在業績和紅線壓力下，企業之間以價換量的競爭不斷加大，短期內漲價并不現實；在土地成本的限制下，企業也不會大幅讓利。多數房企面臨規模與利潤的平衡。

??3、基礎設施和公共服務設施不完善影響項目銷售

??隨著我國城市化速度的加快，城市區域不斷向外擴張，城市擴張也帶來巨大的基礎設施建設和公共服務成本。數據顯示，1-9月基礎設施投資增長0.2%，年內增速首次轉正；公共設施管理業投資依然是負增長，同比減少3.3%；房地產開發投資增速在6月轉正后持續走高，1-9月增長5.6%。城鎮化發展的進程中，很多房地產項目因為城市基礎設施和公共配套設施不完善出現滯銷。

??4、物業行業隱憂難掩

??研究數據顯示，2020年我國物業管理面積將達345億平方米，物業已發展成萬億規模的行業。9月，一面寫著“干啥啥不行，收錢第一名”錦旗送到了萬科物業，再次將這個巨大市場背后的問題揭開。不止萬科，多數物業公司都受到品質下降、口碑下滑的詬病，業主和物業的矛盾不斷激化，業權矛盾頻發，導致了物業費收繳率低的難題。無論是品牌房企旗下物業，還是獨立物業公司，需要思考如何提供專業的服務、花好業主的錢，讓資產保值增值，同時保證企業收入的盈利。

??四

??第四季度及全年房地產市場走勢預判

??1、三季度國內經濟運行持續恢復，累計增速由負轉正，房地產業增加值增速為6.3%，高于GDP增速。房地產行業對穩經濟發揮積極作用，保持市場長期穩定更加重要，四季度政策環境仍然趨嚴，堅持靈活執行因城施策，有保有壓。房價持續異動依然是中央判斷地方是否嚴格執行調控政策的重要指標，并大概率被認定為“問題”，進而需要主動或被動“快速處置”。房地產金融監管將繼續強化，以穩杠桿為主。

??2、四季度新建商品房開發投資增速可能高位回落，走勢趨于平穩；在全年銷售業績和融資壓力下，企業寄希望“以價換量”加速銷售回款，但消費端則受到收入增長放緩，外部不確定性增加導致的消費觀望等影響，不一定會配合開發企業的銷售策略，根據9月份數據及10月當月的部分數據判斷，全年商品銷售規模有一定概率實現新高，但需要的前提條件更加苛刻，如中國經濟持續回穩，疫情不反彈，中美關系緩和等等。

??另外，雖然針對企業融資的“345”規則延后到2023年才執行，但規則已經引發了預期的改變，處于紅區的企業不得不改變原來的發展節奏，提前適應新規則或向新標準靠攏，這在客觀上限制了房企的擴張速度，土地市場未來可能會出現降溫。

??城市層面，一、二線城市及其組成的長三角、粵港澳大灣區、成渝城市群等核心區域競爭力加強，人口吸引力突出，更受企業關注，房價上漲的可能性較大，城市之間的分化也將加劇。

??3、在融資環境收緊背景下，部分企業資金面進一步承壓，四季度企業營銷方式更加多元化，采取更多手段促銷回款。投資策略上房企會更加謹慎、放緩拿地，更注重資金的使用率及成本控制能力。降低負債的同時倒逼企業從產品本身出發，注重房屋質量、物業服務及周邊配套等。企業之間的合作加強，以提升綜合競爭力與抗風險能力。

??五

??對當前行業發展的有關建議

??1、企業自覺維護房地產市場正常秩序和社會責任，注重事務細節和政策環節。

??在新建商品房市場、二手房市場和租賃市場等三大市場中，房地產開發企業和中介經紀企業均是市場的主體，其經營活動方式、方法和手段，直接關聯市場活力和市場秩序。

??在多年的房地產政策調控過程中，中國房地產企業認真學習政策內容，自覺履行盡責，一方面與政府相關部門溝通協調，一方面更高質量地服務于市場客戶，取得了社會各界的理解、信任和支持。在當前，企業在加強自身建設和業務培訓同時，在一系列細節事務和政策環節上，需要注重以下幾點：

??1）從業人員限購政策培訓及掌握；

??2）購房資格核驗材料填報和留存；

??3）杜絕誘導、教唆、協助購房人騙取購房資格行為；

??4）銷售、租賃房屋的產權真實性、合規性；

??5）租賃房屋及時辦理出租登記與合同備案；

??6）預售資金收存、支取、使用的及時性、合規性；

??7）防范延期交房、樓盤爛尾等風險措施；

??8）資產負債率、凈負債率、現金短債比達標措施等。

??2、政府慎重、科學推動“三條紅線、四檔管理”，確保房地產市場平穩健康發展。

??8月份，央行和住建部對重點房地產企業資金監測和融資管理，提出了以“三條紅線”來劃分紅、橙、黃、綠“四檔管理”的新舉措，建議相關部門慎重決策，科學推動相關規則，確保市場平穩健康發展：

??1）房地產開發企業的資金循環鏈，不像制造業、服務業表現的相對平衡，而是在不同時段表現的起伏大，收縮擴張短而強烈。一年當中，每條紅線，三條紅線，表現是不均衡的，極端的兩頭是拿地和賣房。

??2）房地產企業負債減速或增幅是隨著項目進度和融資能力走的，以5%、10%、15%劃定閾值是否合適？中國500強企業平均資產負債率，2018年是84.8%，2019年是83.89%。對中國房地產開發企業資產負債率劃出70%的紅線是否合適？三條線均超閾值的紅色檔企業，階段性降低投資規模或借長還短擴大融資水平，都是解決問題的不同選擇。以上硬指標的設定及社會上的不同意見，建議在過渡期內進行充分討論。