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??入榜門檻：上半年Top20內(nèi)房企租金收入下滑20%

??2020年上半年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為19.4億元和4.3億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門檻比外資房企高出了15.1億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門檻為10.7億元，超出了外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門檻6.4億元?？梢钥闯?，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，在疫情影響下2020年上半年TOP20內(nèi)房企總租金收入同比下滑了20%；下半年能否追平去年總租金規(guī)模仍有待觀察。

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??收入結(jié)構(gòu)：外資租金收入占比超內(nèi)資達(dá)88.7%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)80.7%，而外資房企則為88.7%。 

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來(lái)源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2019年富力的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了85%，而中國(guó)金茂這一占比也達(dá)到了58%。此外部分企業(yè)繼續(xù)加大長(zhǎng)租公寓布局力度，預(yù)計(jì)未來(lái)租金中長(zhǎng)租公寓的貢獻(xiàn)占比也將持續(xù)增大。如龍湖冠寓目標(biāo)2020年計(jì)劃開(kāi)到10萬(wàn)間，希望實(shí)現(xiàn)租金收入接近20億元。

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??部分房企加快商業(yè)布局

       地?cái)偨?jīng)濟(jì)沖擊需警惕

??2020年初一場(chǎng)疫情席卷全國(guó)，房企旗下的商業(yè)項(xiàng)目均收到不同程度的沖擊。但隨著疫情在國(guó)內(nèi)逐步受到控制，以及對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，二季度不少房企在恢復(fù)了正常的商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還加大了商業(yè)領(lǐng)域的合作布局。 

??以華潤(rùn)為例，2020年6月，華潤(rùn)置地先以39.33億的代價(jià)獲取了義烏市一塊商住地，地塊要求建設(shè)商業(yè)總建面不少于8萬(wàn)平；此后華潤(rùn)又宣布將以25.57億的代價(jià)，向華潤(rùn)集團(tuán)購(gòu)買沈陽(yáng)、北京、寧波、深圳4個(gè)萬(wàn)象匯項(xiàng)目。據(jù)年報(bào)顯示，2019年華潤(rùn)置地?fù)碛锌傋猿譅I(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)88個(gè)，其中在營(yíng)購(gòu)物中心42個(gè)，可租面積317萬(wàn)平方米。相信通過(guò)此次母公司的資產(chǎn)注入，將進(jìn)一步加大華潤(rùn)置地的商業(yè)版圖，擴(kuò)大品牌影響力。 

??除了華潤(rùn)外，中南建設(shè)則于2020年5月推出自己的全新購(gòu)物中心品牌“大有境”，并將其作為主力產(chǎn)品線進(jìn)行全國(guó)化布局；其中東臺(tái)項(xiàng)目、海門大有境、南通崇川大有境三個(gè)項(xiàng)目將于2020年下半年推出；泰安大有境及重慶大有境則計(jì)劃于2021及2022年分別推出。對(duì)此中南商業(yè)總裁韓石表示：“品牌大有境為中南城的升級(jí)版，未來(lái)將以其為重點(diǎn)持續(xù)聚焦深耕二線省會(huì)及長(zhǎng)三角百?gòu)?qiáng)縣，加快戰(zhàn)略布局。” 

??酒店方面，雖然在疫情沖擊下受挫明顯，但仍有部分企業(yè)選擇逆勢(shì)擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)先機(jī)。如2020年6月，碧桂園鳳悅酒店及度假村宣布，將成為希爾頓集團(tuán)旗下希爾頓惠庭酒店品牌在中國(guó)區(qū)的獨(dú)家戰(zhàn)略合作，全權(quán)負(fù)責(zé)希爾頓惠庭酒店品牌在中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、籌建、運(yùn)營(yíng)和管理工作，并計(jì)劃未來(lái)于中國(guó)建造超1000家希爾頓惠庭酒店。通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，碧桂園與希爾頓能各取所長(zhǎng)，加快酒店版圖擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)先機(jī)，同時(shí)也體現(xiàn)了對(duì)中國(guó)高端酒店的長(zhǎng)期看好。 

??需要警惕的是，鑒于國(guó)外疫情仍未退去，房企運(yùn)營(yíng)商仍需警惕日后可能遇到的疫情等衛(wèi)生緊急情況；此外近期興起的地?cái)偨?jīng)濟(jì)或會(huì)對(duì)商場(chǎng)造成人流分流，從而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)不振，影響投資商業(yè)地產(chǎn)的租金前景，或造成商業(yè)地產(chǎn)空置率攀升。建議房企運(yùn)營(yíng)商在積極拓展的同時(shí)仍需謹(jǐn)慎，不要刻意追求租金及規(guī)模，良好的出租率及銷售額才是實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)的有效保障。

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??資本證券化釋放商業(yè)價(jià)值

       公募REITs對(duì)接商業(yè)值得期待

??值得注意的是，2020年較多房企都通過(guò)資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，通過(guò)提前釋放企業(yè)旗下投資物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，不僅有利于提前渡過(guò)疫情關(guān)鍵期，還能提速發(fā)展，提前實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。如2020年3月世茂受理通過(guò)的8.4億酒店抗疫資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，就為武漢本地首單疫情防控CMBS；4月中海還獲批通過(guò)了中海商管1號(hào)及2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，2筆總規(guī)模將達(dá)約67億元；此后6月新城、融信、富力等也先后傳出了資產(chǎn)證券化的消息。 

??以中海4月推出的37.01億中海商管1號(hào)為例，公告顯示該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品涉及資產(chǎn)包括北京中海地產(chǎn)廣場(chǎng)，以及成都中海國(guó)際中心。除了兩棟寫字樓外，中海還擁有較多其他優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，如寫字樓物業(yè)。截止2019年中海已持有在運(yùn)營(yíng)寫字樓45棟，寫字樓收入約29億元；此外共持有在運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心13 家，購(gòu)物中心收入約8.4億元。如此規(guī)模的持有物業(yè)，完全可以為中海吸引到更多的資金，從而提前釋放商業(yè)物業(yè)價(jià)值，投入到更快的商業(yè)發(fā)展中去。按照計(jì)劃2020年中海將有10座寫字樓、3座購(gòu)物中心竣工，并預(yù)計(jì)會(huì)有兩個(gè)寫字樓、兩個(gè)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)入市。而中海通過(guò)實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)的資本證券化，無(wú)疑將會(huì)進(jìn)一步助力其商業(yè)的快速發(fā)展，以早日完成設(shè)想規(guī)劃。 

??值得注意的是，2020年4月30日中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)的通知。雖然此次公募REITs的推動(dòng)對(duì)商業(yè)物業(yè)利好的領(lǐng)域有限，僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別也僅涉及物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園以及數(shù)據(jù)中心等。但此次公募REITs的試點(diǎn)無(wú)疑我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域的一次大跨步，未來(lái)能否延展到寫字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃領(lǐng)域完全值得期待。