??2020年已經過去5個多月，疫情對于房地產、尤其是土地市場的影響逐漸消退，樓市指標持續向好，六成超百億城市土地規模已經回正（《六成典型城市土地出讓金已同比回正，杭、京、滬位列三甲》），長三角地區更是最受青睞，除了一二線核心城市之外，在三四線城市中南通無疑最為耀眼，但從戶籍人口數據來看，南通卻是長期生育低迷、本地人外遷、老齡化嚴重，為何是這座城市迎來這一波上漲？本文將從人口、規劃、房價、政策等多方面進行剖析，并對未來市場做出進一步展望。

??01商品房市場

??近年銷售規模持續高位

??2020年市場韌性同樣亮眼

??從統計局公布的商品住宅銷售數據來看，近幾年南通的房地產市場發展良好，2017-2019年商品住宅銷售面積均在1500萬平方米左右，尤其是在房地產承壓、整體環境不佳的2019年，商品住宅銷售面積與2018年依舊持平，高達1571萬平方米。

??即使受疫情影響較嚴重的2020年一季度，全市商品房銷售面積321.8萬平方米，同比下降9.0%，降幅小于江蘇省平均水平6.3個百分點，列江蘇省設區市第4位；并且一季度新建商品住宅可售房源572.9萬平方米，同比下降16%，庫存明顯下滑；此外，房地產投資方面表現也十分突出，1-4月，全市房地產開發投資364.3億元，同比增長16.7%，高于全省平均水平17.0個百分點，列設區市第3位，整體市場表現向好。

??02土地市場

??前5月土地出讓金躍居長三角第七位

??可比地價增幅超六成

??CRIC監測數據顯示，前5月南通土地出讓金總和為324億元，在長三角城市中僅次于杭州、上海、南京、溫州、蘇州和寧波，居于第七位，在三四線城中僅次于溫州；與2019年同期相比，漲幅高達261%，漲幅在長三角41個城市中居于首位。

??從價格方面來看，2020年1-5月南通土地成交均價為4870元/平方米，較2019年均價3332元/平方米上漲了46%。在這期間，優質地塊集中入市，競拍超百輪的現象頻現，地價也由此一路上升，單4月以來，主城區成交7宗宅地的平均樓板價約在8388元/平方米，其中大部分地塊的成交樓板價基本均超過了10000元/平方米，而2019年其周邊地塊平均樓板價還不足8000元/平方米，可比地價漲幅超過60%。種種數據均顯示，前5月南通土地市場熱度急劇攀升。

??03城市發展

??人口回流彌補老齡化短板

??滬通鐵路加速融入上海進程

??由于本地年輕人外遷比重較高，南通長期生育低迷，自2003年至今，人口自然增長率已經連續17年負增長，并且近些年人口負增長率越發嚴重，在此影響之下，南通在2018年就成為上海之后又一戶籍人口老齡化率突破30%的城市，在江蘇省各個城市中排名第一，2019年南通老齡化較2018年又上升了0.6個百分點，60歲以上老人比重升至增至30.8%。

??值得慶幸的是，近些年在長三角一體化布局加速之下，尤其是滬通鐵路開工建設的近2年，南通外出人口逐漸減少，人口回流速度有了明顯的提升，以2019年為例，常住人口為731.8萬人，較2018年增加了0.8萬人，在考慮自然人口負增長導致的人口規模減少2.1萬人，2019年其人口機械遷入量達到2.9萬人，較2015、2016年有了顯著增加。經濟方面，南通民營經濟較為發達，經濟體量巨大，2019年地區生產總值達9384億，即將進入“萬億俱樂部，在省內僅次于蘇州、南京和無錫，發達的民營經濟造就了良好的民富基礎，因此購買力較強。

??隨著滬通鐵路的開通和上海第三機場的落戶，南通作為上海“北大門”的屬性被進一步強化，屆時，上海至南通鐵路出行最短時間將從4小時左右壓縮到約1.5小時，這樣南通在一定程度上可以承接上海的溢出效應，包括承接上海全球城市非核心功能以及優質產業。這無疑會對當地經濟帶來有力影響，房地產行業勢必會受益良多。

??04價格優勢

??房價仍是環滬“價格洼地”

??整體房地價差也較為寬裕

??除了人口回流和交通規劃利好之外，價格也是南通房地產價格洼地的原因。CRIC監測數據顯示，與周邊其他環滬三四線城市相比，南通具有較強的價格優勢，2020年商品住宅的價格較無錫、昆山、常州、張家港有2000-5000元/平方米不等的差距，還處于“價格洼地”。

??此外，就其自身來看，對比其全市1.4萬元/平方米、市區2萬元/平方米、高端3.5萬元/平方米的房價水平來看，南通當前的地價房價比仍在50%以下，投資南通土地市場的盈利預期依舊相對安全。

??這對于承接上海需求外溢尤其是剛需外溢具有先天優勢，尤其是南通滬通高鐵開通在即，地理位置帶來的先發優勢，促使南通從“接軌上海”換擋至“融入上海”，成為上海的“北大門”，開通之后，南通將在上海“一個半小時”交通圈內，樓市勢必迎來一波快速上漲。

??05限價政策

??“雙限”之下項目盈利依然有保障

??通州區土地成交量增5倍

??此外，相對寬松的“限價”政策和較強的房價上漲預期也為南通房地產的高漲奠定了基礎。就前5個月土地成交數據來看，南通西站所在的通州區和上海第三機場所在的海安區是土地成交建面最多的兩個區域，分別占全市成交建面的25%和27%，尤其是滬通高鐵開通已經官宣在7月1日開通，在此利好之下，通州區成為熱點板塊，前5月成交建面達166萬平方米，較去年同期增加了5.5倍。

??不僅僅在量方面表現突出，通州區的地價也有了明顯上漲，多宗土地競拍輪次超百輪，表現最突出的是4月份，有三宗地競拍輪次均在300輪左右，分別被中南、大唐地產、裕景置業競得，其中裕景置業競得的先鋒鎮R2020-003地塊樓板價最高，達14000元/平方米，溢價率高達97.65%，地塊周邊有城市名人府邸、英倫上院、南通別業等高檔住宅小區，生活氛圍濃厚，周邊在售的仁恒公園世紀均價為28500元/平方米，參照這一售價，項目未來房價比不足50%，項目盈利尚佳。

??當然不僅僅是新區，傳統老城區崇川區也從2019年年中開始，加大了優質地塊的供應，截止6月14日，2020年崇川區已經成交了4宗純宅地，樓板價均在1.4萬元/平方米以上，其中三宗均在開拍前均以達到最高限價，市場熱度高漲，但是由于“限價”相對寬松，項目盈利空間依然較佳，以R20001地塊為例，成交樓面價為17391元/㎡，參照其房屋備案均價為30980元/㎡，房地比為56%，實現盈利肯定不成問題。

??06未來展望

??交通利好下人口回流加速

??房地產規模或將再度提升

??在滬通高鐵等規劃利好的帶動之下，南通人口回流逐漸顯現，高德數據顯示，南通在全國熱門遷入和遷出城市中排在40位左右，交通出行量較去年同期呈上升趨勢；并且絕大部分時間遷入指數大于遷出指數，逐漸成為典型的人口流入型城市。而且結合招聘數據來看，近期南通月平均工資水平已經達到8000元/平方米，較2019年底漲幅達4%；并且就工資水平來看，與杭州、蘇州、寧波等高房價城市的差異日益縮小，與同樣環滬、但房價較其稍高的無錫、常州、昆山、張家港的工資水平基本持平或略高，購買力優勢逐漸顯現，這在一定程度上也能促進人口回流的速度。

??展望未來，在各種規劃利好的帶動之下，南通長期人口流失的劣勢有望得到改善，并且疊加人才新政的利好，高收入人群比重或將增加，購買力也將有顯著的提升。在購買力和需求均有保障的局面下，南通房地產成交量價有望再度提升，拿地機會也依舊值得關注。