??導 讀 

??榮萬家規模、盈利水平處于行業中間水平，但從一季度表現來看，未來有望提升。

??◎  文 / 沈曉玲、董藝葩
??近日，榮盛發展發布公告稱其擬分拆物業管理公司榮萬家于港交所上市，是繼碧桂園服務、新城悅、永升生活服務、雅生活等一眾房企旗下物業管理公司上市后的又一家擬上市的物業服務商。

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??榮萬家19年在管面積達6000余萬平
??近十年營業收入持續遞增

??布局全國47個城市，在管面積達6000余萬平。截至2020年5月，榮萬家服務了全國47個城市，接近50萬戶的業主，管理項目近300個，管理面積達6000余萬平。管理業務涵蓋住宅地產、商業地產、產業園區、旅游地產及養老地產等。2019年，物業公司從“重品質、提客滿、拓疆土、促社商”四個方面穩步提升服務水平，營業收入、凈利潤分別完成計劃的104%和185%；外部拓展面積2141.26萬平方米，完成了計劃的268%。物業營收呈幾何倍增，增速未見放緩趨勢。近十年來，榮萬家物業管理的營業收入呈幾何倍增，由2010年的0.4億元持續增至2019年的13億元，2020年僅第一季度的營業收入就達4.05億元，按此預估全年營收或超15億元。企業營收同比增長率雖屢有波動，但鮮少低于20%，多集中于40%至70%間，更在2015年及2019年高達90%以上。

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??榮萬家經營規模處行業中游
??盈利能力正逐步提升

??經營規模雖處行業中間水平，但有望提升。相比已經在港股上市的物業管理公司——碧桂園服務、綠城物業、雅生活、中海物業、彩生活、新城悅、永升生活服務、中奧到家、佳兆業物業、奧園健康等，榮萬家的營業收入及在管面積均處于中間水平，經營規模仍有待提升。但榮萬家2019年營業收入達13億元，在管面積6000余萬方，外部拓展面積也超計劃完成，在過去十年內，經營規模增速日益加快，有望提升。就單平效能[1]而言，榮萬家19年單平效能為1.81，略低于行業平均水平2.24。盈利水平雖處行業較低位，但正逐步提升。榮萬家2019年凈利潤為1.01億元，雖超計劃完成，但凈利率7.8%仍在整體行業中處于較低水平，低于行業內平均數值13.4%，盈利水平仍有待提升。但在2020年第一季度，榮萬家的凈利率為12.5%，較19年年末穩步上升了5個百分點，正逐步趨于行業內平均水平。

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??榮盛發展“3+X”全面發展
??多元化進程與行業平均相當

??地產、產業園、康旅并進，物業占比高于行業平均。榮盛發展自2015年起，逐步由傳統房地產開發向“3+X”新型產業全面發展轉型?！?”指以地產開發為主，產業園與康旅板塊并行；“X”則指其他多元化業務全面發展。從營業收入分布情況來看，近三年來的地產銷售仍是營業收入的主要來源，該占比接近90%，相比30強房企平均多元化業務營收占比約為12%，榮盛發展的多元化進程與30強行業平均基本相當。產業園板塊作為榮盛發展的第二大利潤來源，經過五年多的發展，已較為成熟，在河北、安徽、湖北三個省布局了13個園區，營收情況也在年報中單獨列出，三年來的營收占比較大，維持約在5%上下。榮盛康旅經過五年多的發展，項目布局也已基本形成，19年全年實現營業收入59.07億元，約占總營業收入的8.3%，但由于康旅業務涉及地產、管理、服務等，在年報營收構成表中，未將康旅業務的營收情況單獨列出。此外，在其他多元化業務中，物業服務表現突出，目前物業服務的營收占比為1.64%，高于30強行業平均（約為1.3%左右），并有望進一步提升。

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??榮萬家近年來穩步發展
??榮盛發展將繼續堅持多產業協同發展

??榮萬家規模發展增速快，凈利潤穩步上升；多元化業務與地產業務協同發展。榮萬家雖現階段規模較其他物業管理公司而言略低，但從近十年的營收情況看，規模處于快速增長階段，19年外部拓展面積也創得佳績，20年第一季度的凈利率也較19年末實現穩步上升，在多元化業務的營收占比中，也高于30強房企平均水平。榮萬家的上市，將有助于突出榮盛發展生活服務板塊的發展優勢，提升物業服務的競爭優勢。另外，榮盛發展的地產銷售簽約收入在2018年突破千億，從近三年的營收情況看，其他多元化業務與地產業務協同發展。