??市場利率持續下行，3月一年期國債收益率創近十年新低，

??預計房貸利率仍有小幅下降空間

??上海易居房地產研究院4月13日發布了《2020年3月金融環境與房地產市場月報》。報告指出，2020年3月，房地產行業金融環境相比上個月繼續小幅寬松。其中，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速繼續小幅回落，一年期國債收益率較上個月下降，首套房貸平均利率小幅下降。市場利率持續下行，房貸利率仍有下行空間。隨著央行多次降準和定向降準，市場利率持續下行，3月一年期國債收益率已創2010年5月以來的近十年新低。預計全國首套房貸平均利率仍有下降空間，但在目前政策基調不變的情況下，下降空間或不會太大。

??易居研究院研究員沈昕表示，2月份以來，央行已多番強調“房住不炒”。4月10日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產行業做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產行業特點是資本密集型行業，而且周期很長，央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩”目標做好工作。目前來看，央行對房地產行業的政策基調依然是以穩為主，行業融資環境暫時還不會大幅放松。

??報告顯示：

??3月末M1余額同比增長5%，增速小幅提高；住戶部門貸款余額同比增長13.7%，增速再創2011年以來新低

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。從央行公布的數據來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數據進行研究。

??3月末，M1余額同比增長5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.4個百分點。

??3月末，住戶部門貸款余額同比增長13.7%，增速分別比上月末低0.05個百分點，比上年同期低3.8個百分點，增速再創2011年以來新低。從房貸來看，今年一季度住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中能夠反映房貸變化的中長期貸款增加1.26萬億元，2019年一季度這一數字為增加1.38萬億元，這意味著，今年一季度同比少增1200億元。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至今，M1同比增速有2個階段性低點，前者領先后者時間分別為6個月和16個月，后一次領先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??1月M1同比增速為0，是該指標有統計以來的首次，與春節錯位有關。2月份以來，隨著春節因素的影響消退，以及實體經濟流動性的改善，M1同比增速持續回升。目前來看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點。

??2月份以來，央行在多個場合表態要堅定“房住不炒”，要求保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，說明不會給房地產大放水。受疫情影響，2020年一季度商品房成交量大幅下降，住戶部門貸款余額同比增速持續收窄。二季度后隨著商品房成交量的回升，預計住戶部門貸款余額同比增速會提高，一季度有可能是本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。

??3月末中國一年期國債收益率1.69%，創2010年5月以來新低；3月份全國首套房貸平均利率5.45%，連續4個月小幅下降

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。3月末，中國一年期國債收益率為1.69%，比上月末低0.24個百分點，比去年同期低0.75個百分點，創2010年5月以來的近十年新低。

??融360大數據研究院監測數據顯示，2020年3月全國首套房貸款平均利率為5.45%，為當期5年期LPR加點70BP，環比下降0.05個百分點，同比下降0.11個百分點。2月20日5年期LPR下調5BP后，3月多數城市首套房貸利率環比有所下調。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個階段高點，前者領先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個階段性低點，前者領先后者的時間分別為4個月和13個月。后一次領先的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??后續來看，新冠肺炎疫情發生后，為穩定市場預期和支持實體經濟發展，央行年內已三次降準，未來MLF和LPR利率繼續下行或可期，中國一年期國債收益率2020年二季度有望繼續小幅下行。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響。此次疫情對包括房地產行業在內的大多數行業均有影響，雖然已有不少城市出臺新政支持房地產行業，政策側重點在于幫扶房企，保障企業資金周轉安全，主要目的是為了穩樓市，刺激需求端的政策不會大面積發布。從央行連續多次“房住不炒”的表態來看，目前還不會給房地產市場大放水。隨著央行多次降準和定向降準，市場利率持續下行，一年期國債收益率已創近十年新低，預計全國首套房貸平均利率還有下降空間，但在目前政策基調不變的情況下，下降空間或不會太大。

??預計二季度住戶部門貸款余額同比增速將小幅提高

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月和11個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月和9個月。

??目前首套房貸平均利率已連續4個月小幅下降，利率持續下行會對刺激居民購房需求產生一定作用。進入二季度，隨著國內疫情的基本控制，此前積壓的購房需求和消費需求會逐漸釋放，預計二季度和下半年住戶部門貸款余額同比增速大概率會有所回升。

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