??2019年10月21日，上?！袢?，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年9月70個(gè)大中城市商品房住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格總體穩(wěn)定，環(huán)比漲幅微升。其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??市場(chǎng)成交明顯放緩，“金九銀十”表現(xiàn)平淡

??雖然9月各線城市價(jià)格漲幅微微擴(kuò)大，但事實(shí)上，9月多地整體市場(chǎng)成交已出現(xiàn)放緩，市場(chǎng)調(diào)整壓力正在增大。在整體政策趨嚴(yán)的背景下，9月作為傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)平平。仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)重點(diǎn)一、二線城市在9月的成交量環(huán)比下跌0.6%，較去年同期下滑10.2%。按城市看，除上海成交量環(huán)比相對(duì)平穩(wěn)以外，北京、廣州和深圳均出現(xiàn)成交下滑。長(zhǎng)期高壓調(diào)控之下，加上近期供應(yīng)放量，購(gòu)房者選擇增多，觀望情緒加重，決策周期延長(zhǎng)，成交明顯放緩。二線城市成交規(guī)?？傮w平穩(wěn)，其中杭州、南京和青島等城市需求強(qiáng)勁，但鄭州、西安、廈門、大連和寧波等地的9月成交均有收縮，“金九銀十”的表現(xiàn)差強(qiáng)人意。

??融資收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性

??今年8月，央行推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制改革，以引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行從而降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。但為阻止低成本資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，此次改革特意增加5年期報(bào)價(jià)利率，將房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款分而治之。從最新10月的LPR報(bào)價(jià)來(lái)看，房貸利率“換錨”前后各地個(gè)人房貸利率水平基本穩(wěn)定，“房住不炒”定位不改。因此，短期內(nèi)，房貸利率“換錨”不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

??融資收緊，土拍降溫

??自今年5月以來(lái)，房地產(chǎn)融資收緊政策密集出臺(tái)，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托、海外債、銀行貸款等融資渠道全面收緊，房企融資壓力增大。從土地市場(chǎng)來(lái)看，9月土拍持續(xù)降溫，“底價(jià)成交”頻現(xiàn)。在市場(chǎng)調(diào)控、金融監(jiān)管等多重因素的影響下企業(yè)拿地理性回歸，土拍熱度明顯下滑。主要原因?yàn)椋?）前端融資全面收緊，開(kāi)發(fā)商資金壓力凸顯，拿地節(jié)奏放緩。1-8月房企到位資金同比增長(zhǎng)6.6%，增速較1-7月下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)，已是連續(xù)4個(gè)月回落。房企到位資金增幅持續(xù)下滑，表明近期房地產(chǎn)融資全面收緊效果顯現(xiàn)。2）地產(chǎn)政策偏緊，住宅銷售偏弱，影響開(kāi)發(fā)商預(yù)期。目前調(diào)控政策未見(jiàn)放松，住宅銷售總體承壓，從而影響房企的資金回籠速度，也影響開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期。同時(shí)，一些城市的限價(jià)政策擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，因此購(gòu)地?zé)崆榻档停袌?chǎng)逐漸趨于理性。

??四季度住宅市場(chǎng)將繼續(xù)放緩

??展望四季度，經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期難改，地產(chǎn)政策將依然偏緊。利率改革對(duì)整體市場(chǎng)影響有限，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融監(jiān)管將繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。預(yù)計(jì)未來(lái)房企融資仍將持續(xù)收緊，土地購(gòu)置面積將繼續(xù)回落，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工面積增速繼續(xù)放緩。銷售方面，結(jié)合“金九銀十”期間市場(chǎng)的平淡表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期逐漸強(qiáng)化，購(gòu)房者的觀望情緒或?qū)⒓又兀募径仁袌?chǎng)銷售規(guī)模的調(diào)整幅度將小幅加劇。