??“盡管經濟持續面臨下行壓力，一些規模較大、較穩健的租戶充分利用當前辦公樓市場更為靈活的租金和更多的租賃選擇，尋求合適的升級機會。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。2019年，國內外投資者表現積極，前三個季度總交易額已超過2018年的全年水平。同時，由于今年上半年的銷售優于預期，一些優質購物中心的業主對項目年底表現更為樂觀。工業物流市場租金增速進一步放緩，但對黃金地段倉儲空間的租賃需求保持穩定。在高端住宅市場，本季度新增供應集中入市，整體需求保持穩定，而銷售價格有適度增長。 

??甲級辦公樓

??受經濟下行壓力持續影響，本季度需求趨勢保持疲軟，但由于一些租戶有效利用當前的市場條件，本季度租賃活動較2019年上半年相比略有回升。大型、穩健型企業充分利用當前市場中更為靈活的租金和條款，尋求辦公面積的升級。這一趨勢推動本季度市場租賃活躍度回升，全市錄得多宗搬遷升級類租賃成交。 

??本季度無新項目竣工入市，全市新增供應保持低位，且CBD核心區未來項目進一步推遲，CBD及周邊業主持續受益。新增供應的匱乏和新項目入市時間的推遲，在一定程度上幫助業主緩解了需求疲軟所帶來的挑戰。盡管市場壓力持續，且租戶的承租能力有所下降，但市場總體空置率錄得7.1%，與上一季度持平。 

??受市場壓力影響，租金繼續下跌。本季度，整體租金仍保持下行趨勢，錄得環比下跌0.8%。在當前市場環境中，為填補空置面積，業主在本季度繼續保持靈活的租金策略。“由于業主希望能逐步出租項目中的空置面積、維持現有出租水平，他們目前也更愿意接受更為靈活的租賃條款及不同方案，以此吸引和留住更穩健、可靠的租戶。市場已充分意識到，項目租戶結構的穩定性比短期內實現高租金更具可持續性。” 仲量聯行北京商業地產部總監賀睿柯（Eric Hirsch）表示，“在經濟不確定性的持續影響下，預計更多業主會接納這一思路。因此，我們預測年底前租金將會持續下降。”

??投資

??北京投資市場大宗成交集中涌現，2019年前三季度成交總額共計超過500億元人民幣，已超出2018年全年總值。本季度仍有多宗交易尚在談判進程中，因此2019年全年成交總額預計將遠超去年的380億元，創下歷史新高。本季度備受市場矚目的大宗成交包括，吉寶置業以1.79億元人民幣收購上地NEO項目，華夏幸福基業以58億元向平安人壽轉讓麗澤原中鐵物大廈項目，北京金隅集團通過司法拍賣以51.8億元人民幣競得盤古大觀“龍首”5號樓。

??隨著北京投資市場不斷升溫，更多外資投資者積極尋求投資機會，而內資投資者仍是市場的主導力量。在當前經濟氣候下，北京基本面強勁、機會陸續浮現，吸引投資人不斷追逐新機遇，推高市場活躍度。“近幾個月，受當前環境影響，許多市場原先少有機會見到或參與的投資機會不斷增多，北京投資市場勢頭強勁、熱度攀升。” 仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，“即使受到經濟不確定性的持續影響，內外資投資者仍對北京市場充滿信心。隨著更多待售資產陸續出現，我們相信現在正是進入市場的最佳時機。” 

??優質零售

??酒吧業態持續入駐優質零售項目，逐步推動購物中心的運營方向由日間營業場所轉向全天候目的地。重點新開業門店包括，奈雪的茶旗下的Bla Bla Bar入駐華貿購物中心，以及星巴克在其嘉里中心旗艦店開設酒坊Bar Mixato。同時，美妝行業持續保持快速增長，業主對美妝業態認可度進一步提升，該品類在購物中心租戶結構中所占比例持續增加。本季度，迪奧在北京APM購物中心開設新店，蘭蔻和嬌蘭等多家品牌也將持續擴張。 

??在當前市場環境下，多家租賃、運營經驗豐富的優質零售物業公布2019年上半年銷售額，項目表現優于預期。部分購物中心上半年業績表現相對強勁，推動租金增長略有回升。本季度，市區租金環比上漲0.5%，而郊區市場租金環比增長1.1%。其中，幾家領先的郊區購物中心的租金甚至可以達到部分市區項目水平。“即使持續的經濟不確定性為市場帶來一定壓力，一些業主仍能不斷調整租戶結構和產品服務，進一步開發消費者的購買意愿和消費力，進而推動銷售增長，” 仲量聯行北京零售地產部總監楊菁菁表示， “這有助于市場在當前大環境下保持增長態勢。盡管2019年市場預期普遍較低，但與前幾個季度相比，一些業主對年底市場前景持更為樂觀的態度。”

??工業

??盡管經濟下行壓力持續影響市場，本季度需求基本保持穩定。 第三方物流公司在市場中保持活躍，續租持續主導本季度租賃成交。盡管經濟存在不確定性，但市場空置率仍保持低位，可租賃面積緊缺，因此大部分租戶仍持有很強的續租意愿。 

??在經歷了此前的高速增長之后，近期工業物流租金漲幅受到當前經濟氣候的影響，本季度增速進一步放緩。2019年第三季度，市場租金適度增長，環比上漲1.7%。即使續簽時租金較之前租期有顯著提升，大多數租戶仍愿意接受當前市場的租金水平，因為在供應緊缺的市場環境中，租戶很難以更低租金找到合適的可租賃面積。“但是，鑒于目前的市場情況，與前幾個季度相比，業主的漲租計劃明顯放緩。” 仲量聯行華北區研究部總監米陽表示，“因此，目前租金的增長趨勢更具有可持續性，我們預計這一趨勢將在年底前延續。”

??酒店

??高端酒店住宿需求相對平穩，業績增幅同比有所收窄。2019年休閑旅游住宿需求仍保持穩健增長。北京市旅游局數據顯示，截至2019年8月，城市主要旅游景點接待游客共計2.2億人次，同比增長5.4%，但商務客源及會議會展客源需求量及預算均出現小幅下滑。高端酒店市場需求整體較為平穩，業績增幅同比有所回落，截至2019年8月，北京市高端酒店每間可出租客房收入同比小幅上漲1.2%。

??高端酒店供給仍保持平穩，供給增幅遠低于全國其他一線城市。截至2019年10月，北京市共有4家高端酒店相繼開業，向市場新增674間客房，新增客房供給0.9%，遠低于廣州的6.5%和上海市的3.2%。其中值得關注的酒店項目為北京首北兆龍飯店，該酒店是凱悅酒店集團在亞太地區的首家Joie de Vivre品牌酒店。2020年北京市預計將新開7家高端酒店，將向市場新增約1,700間客房，受中心城區限制新建酒店土地供應政策的影響，新增供給主要分布于通州，豐臺及大興等城市外圍區域。

??不斷完善的城市基建設施及活躍的大型會展活動預計將帶動北京市高端酒店業績增長。仲量聯行預計2020年北京高端酒店各項業績指標有望實現穩健增長。中短期內，包括世界體育大會和北京國際汽車展等在內的大型會展及城市活動將于2020年于北京舉辦，預計為城市帶來更多休閑及商務客源，帶動需求增長, 推升平均房價及入住率。從長遠來看，環球國際影城將于2021年正式開業，冬奧會將于2022年舉辦，這些都將利好高端酒店業績增長。仲量聯行大中華區酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁梁濤表示：“雖然2019年北京高端酒店業績增速同比有所放緩，但伴隨城市主要交通樞紐等基礎設施的落成、重要國際賽事及城市會議活動的承辦，預計將為高端酒店市場帶來新的增長契機。”

??高端住宅

??本季度高端市場供應量猛增，而需求保持穩定，推動售價平穩上漲。本季度，豪華公寓銷售量與上季度持平，價格環比上漲0.9%。因部分開發商需緩解資金壓力而推出新樓盤，本季度豪華公寓新增供應量大幅上升至1,088套，為上季度總量的兩倍。當前市場中充足的高端新房供應有望推動下季度的銷售表現。與此同時，高端別墅價格大體穩定，環比小降0.6%。本季度無高端別墅項目入市。

??本季度初央行公布，商業住房貸款利率將以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準，但并未對北京的一手及二手購房者產生顯著影響。10月8日起新發放的個人住房貸款利率將不再以4.9%的固定基準利率為基準，而將隨LPR浮動。新標準實施前后，貸款利率大體保持一致。“北京調整后的房貸利率與之前水平基本保持不變，本次改革預計將不會在短期內對住宅市場產生影響”，仲量聯行華北區研究部總監米陽表示，“央行的貸款市場利率改革并非樓市緊縮政策，而是將逐步推動貸款利率趨于市場化。”

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