文／ 楊科偉、柏品慧

??調研感受

??限價政策略有松動，“搶人”目標百萬18年超標完成；

??高端下滑幅度有限、改善“夾生”，剛需結構性分化；

??光谷東短期陣痛，但高收年輕群體會繼續“買買買”；

??渠道營銷大行其道轉化率是硬傷，多盤脫掉“精裝外衣”；

??投資退場、剛需及改善持續釋放，公寓去化慘淡；

??外來房企“登臺唱戲”，東原、華發單盤爆發打天下。

??01 調控政策

??分區域限購、認房不認貸 部分高價盤突破區域限價紅線

??2016年，武漢重啟并升級限購，本市戶籍家庭限購2套，非戶籍家庭社保連續繳滿2年限購1套。不限購區域僅剩蔡甸區、漢南區、新洲區，以及東西湖區、江夏區、黃陂區的部分區域。

??認房不認貸，首套首付比例不低于30%，二套普通住宅不低于50%，非普通住宅不低于70%。精裝貸款雙合同，毛坯商貸、精裝消費貸，消費貸最長期限不超過10年。

??分區域限價，各區域皆有隱形的房價監管紅線。老盤加推售價原則上不超過2017年10月，新盤售價不超過周邊競品。根據毛坯售價分段限定精裝標準，最高不超過5000元/平方米。

??不過，2019年以來限價政策略有松動，部分高價盤以地價+開發成本綜合測算售價，預售價格可在一定程度上突破所在片區最高限價。

??武漢落戶條件相較寬松，本專科畢業生不滿40歲、中專畢業生滿足相應條件皆可落戶。受此影響，2018年武漢新增戶籍人口再創新高，全年戶籍人口凈增長30.08萬人。

??02 市場綜述

??高端、改善持續下滑但幅度有限 剛需從火爆到結構性分化

??2018年，武漢市場結構性分化，剛需盤銷售持續火爆，去化率基本能達到90%；改善類產品去化明顯放緩，去化率大都在50%-60%；豪宅去化普遍不暢，去化率僅在30%左右。

??2019年，武漢市場進一步降溫，中高端產品去化持續不暢，尤其是售價在2.7-2.8萬/平方米的中檔“夾生”產品，高不成低不就。據統計，年內售價2.8萬/平方米以上的高價盤潛在供應量約150萬平方米，去化壓力可見一斑。不過，盡管高端產品開盤去化不佳，但進入持銷期成交表現尚可，尤其是那些渠道分銷項目，月均成交量仍維持在較高水平。

??剛需市場結構分化，三環內人口高度集聚，高性價比產品最受市場歡迎，毛坯售價1.3-1.5萬/平方米+精裝3000元/平方米的項目大都開盤即售罄。反觀，三環外人口分布稀松，疊加土地供應持續增多，占比提升10個百分點至70%，吳家山、陽邏等板塊供求壓力浮現，且有加劇的趨勢。

??綜合而言，武漢高端市場下滑幅度有限，改善市場“夾生”，剛需市場結構性分化。

??而從市場數據來看，2018年武漢房地產市場供應明顯放量，供應量升至2500萬平方米，但基于限簽、備案延遲等多方面因素，成交數據“失真”，實際成交量約2160萬平方米，全年房地產庫存量凈增加300萬平方米以上。預計2019年實際成交量將小幅回落至2000萬平方米，同比減少7%。

??03 熱點區域

??光谷東短期陣痛供需顯著失衡 長期購房需求堅挺去化問題不大

??2019年，光谷東市場陷入階段性陣痛期，前20強房企扎堆進入，產品高度同質化，皆開發高品質住宅。

??據統計，光谷東潛在供應量約150萬平方米，但月均成交量僅5-6萬平方米，短期去化壓力著實不容小覷。不過，光谷高科創產業發展勢頭強勁，小米、華為等高科技企業大量導入，帶動60萬就業人口、40萬常住人口，且普遍有著較強購買力，現階段月供9000元基本無壓力。長期來看，光谷東購房需求依舊堅挺，房地產市場可高看一線，在售項目成交去化問題不大。

??04 營銷去化

??渠道分銷常態化但轉化率低至10% 從搶房必須加裝修到改賣毛坯

??2019年以來隨著市場轉冷，在售項目營銷層面出現以下兩點新變化：

??其一，渠道分銷常態化，且多以“跳點”的形式結算傭金，意即渠道分銷量達到一定的成交套數，便可以結算更高的傭金比例。不過，受客戶質量參差不齊等多方面因素影響，渠道客戶轉化率偏低約10%。

??其二，從原先的一房難求搶房必須加裝修，到現階段的精裝改毛坯，進而降低總價門檻，并減輕購房者月供還貸壓力。

??05 客戶結構

??成交主力剛需及改善、投資占比極低 因住宅供應充足公寓難去化

??受限購、限貸等調控政策影響，本地自住以及改善性購房需求穩居市場成交主力，即使光谷東這類熱點區域，投資性客戶占比極低。

??公寓可謂是住宅“補充”產品，一方面，2016、2017年房地產市場異常火熱，住宅供應緊俏，致使公寓出現一波搶購熱潮。另一方面，2018年以來住宅供應充足，公寓難言性價比優勢，成交去化顯著放緩。

??06 競爭格局

??TOP20集中度降至不足50% 憑單盤爆發東原、華發躋身TOP10

??2015年武漢房地產市場逐步市場化，隨后3年約40家標桿房企扎堆進入。相較而言，頭部房企土儲充足，不著急高價拿地；外來房企拿地態度普遍激進，甚至不惜虧本拿地。“僧多粥少”致使市場集中度持續走低，TOP20房企銷售業績占比由60%-70%降至現階段不足50%。

??縱觀房企銷售業績排行榜，近年來外來標桿房企排名迅速提升，已然取代本地房企，排名穩居市場前列，典型如本地房企武漢地產很難重回前5名。其中，萬科、保利毫無疑問是兩大龍頭房企，年均銷售金額都在200億元左右；2020年融創或將迎來銷售業績爆發期，多盤集中入市銷售，預計全年銷售金額能達到150億元。

??我們認為TOP10房企可以劃分為以下四大類型：其一，萬科、保利以及金地，持續深耕武漢市場；其二，國企武漢地產、中建，有一定的資源性優勢；其三，萬達、華僑城以及綠地，發展節奏穩健；其四，新晉10強東原、華發，項目少而精，單盤爆發、銷售業績喜人。

??07 總結與展望

??成交量下滑幅度有限 房價整體運行平穩

??展望未來，2019年武漢市場進一步降溫，但實際成交量下滑幅度有限，預計同比跌幅將在10%左右。受限價、限簽等多方面因素影響，房價整體運行平穩。具體而言，豪宅、改善市場并不差，進入持銷期往往都有不錯的成交表現，成交量整體跌幅有限；剛需結構性分化，三環內低價盤供應持續偏緊，成交去化依舊不成問題，三環外供地明顯過量，短期將面臨較大的去化壓力。