??2018年，全球房地產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)1.75萬(wàn)億美元，預(yù)計(jì)2019年將繼續(xù)保持這一發(fā)展趨勢(shì)

??房地產(chǎn)投資周期預(yù)計(jì)將延長(zhǎng)，投資者將有時(shí)間適應(yīng)未來(lái)一段加息期

??跨境投資蓬勃發(fā)展，歐洲、中東和非洲地區(qū)成為首要目標(biāo)

??上海，2019年3月15日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)交易規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達(dá)到1.75萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)4%，超過(guò)了2017年的1.68萬(wàn)億美元。

??《2019年國(guó)際投資指南》（Global InvestmentAtlas 2019）回顧了2018年國(guó)際投資走勢(shì)，并預(yù)測(cè)來(lái)年市場(chǎng)表現(xiàn)。

??戴德梁行預(yù)測(cè)，2019年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將維持在1.75萬(wàn)億美元的歷史新高水平，一方面投資者將瞄準(zhǔn)更廣泛的市場(chǎng)，尋找投資機(jī)會(huì)；另一方面，越來(lái)越多的買家將會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是因?yàn)橘I家們將調(diào)整房地產(chǎn)投資策略，適應(yīng)不斷變化的貨幣政策、緊張的地緣政治形勢(shì)和結(jié)構(gòu)性調(diào)整。該報(bào)告指出，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)計(jì)將小幅上漲，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收益率的穩(wěn)定和租金的穩(wěn)步增長(zhǎng)將助推這一趨勢(shì)的發(fā)展，從而一改近年來(lái)出現(xiàn)的收益率壓縮形勢(shì)。

??報(bào)告作者、戴德梁行歐洲、中東及非洲投資策略主管David Hutchings表示：“相對(duì)于前幾個(gè)月的預(yù)測(cè)，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加脆弱，通脹前景愈加走弱。因此，雖然風(fēng)險(xiǎn)升高，但企業(yè)和投資者的利率清算日再次被延遲。未來(lái)一年房地產(chǎn)周期將進(jìn)一步延長(zhǎng)，這將為投資者再次提供機(jī)會(huì)，以便在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩到來(lái)之前，確定他們的投資組合。”

??“雖然穩(wěn)定的收入出現(xiàn)了縮水，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹也帶來(lái)了影響，但房地產(chǎn)依然具有難以置信的吸引力，合適產(chǎn)品的需求依然強(qiáng)勁。然而，電子商務(wù)、社會(huì)和商業(yè)的變革、低增長(zhǎng)和支付能力受限等因素重塑了實(shí)力雄厚、積極拓展的租戶的房地產(chǎn)策略，定義合適的產(chǎn)品變得越來(lái)越困難。”

??戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示：“盡管近期中國(guó)下調(diào)了銀行存款準(zhǔn)備金率，但我們認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，緊縮的貸款環(huán)境將依舊持續(xù)。同時(shí)我們預(yù)測(cè)中國(guó)將不斷推進(jìn)完善外商于境內(nèi)的投資環(huán)境。”

??“鑒于中國(guó)持續(xù)的降杠桿政策，預(yù)計(jì)中國(guó)境外投資在短期內(nèi)將有所放緩。但在長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，境外投資將在金融收緊政策得以放松之后見(jiàn)到穩(wěn)定增長(zhǎng)。另外，中資企業(yè)將持續(xù)出售在全球包括中國(guó)在內(nèi)的資產(chǎn)，進(jìn)而改善其境內(nèi)周轉(zhuǎn)資金。”

??“同時(shí)，戴德梁行預(yù)計(jì)深圳，廣州，及香港的投資需求將在2019年有所增長(zhǎng)。粵港澳大灣區(qū)的其他城市，比如珠海、中山、佛山和東莞也將受到大灣區(qū)利好政策的影響。”

??戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)主管陳妍斐提到，“中美貿(mào)易摩擦對(duì)美資企業(yè)于中國(guó)境內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資影響微乎其微。去年，由美資收購(gòu)的物業(yè)總投資規(guī)模創(chuàng)下歷史高峰，其中大部分位于上海。在中國(guó)不斷以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，其龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將吸引更多外商投資。”

??復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)

??由于美國(guó)在晚周期推出的稅收優(yōu)惠政策幫助抵消了較高的借貸成本，2018年北美的房地產(chǎn)投資從2017年的下滑中回彈，不僅成為投資的熱門對(duì)象，也成為了投資資金的重要來(lái)源地。上一年度，雖然全球所有地區(qū)都有活躍的購(gòu)買者，但北美是唯一在整體商業(yè)地產(chǎn)（CRE）分配上較2017年出現(xiàn)資金投入增長(zhǎng)的地區(qū)，投資額達(dá)5,460億美元，同比增長(zhǎng)17%。預(yù)計(jì)2019年北美投資規(guī)模將達(dá)到5,307億美元。雖然這一預(yù)期同比下降了3%，但也反映了該地區(qū)處于發(fā)展成熟期的房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的壓力, 2018年的市場(chǎng)發(fā)展有其特殊背景，2019年出現(xiàn)下滑實(shí)屬正常。

??2018年，歐洲、中東和非洲以及亞太地區(qū)的CRE投資配置分別下滑了2%和1%，其中亞太地區(qū)的投資下滑主要是因?yàn)?018年全球購(gòu)買量的下降。但是，歐洲和亞洲機(jī)構(gòu)正在增加房地產(chǎn)的投資配置，兩地區(qū)可能出現(xiàn)更多的跨境流入需求。并且，由于投資者的投資計(jì)劃往往會(huì)追隨人口統(tǒng)計(jì)學(xué)趨勢(shì)，這一情況將短期內(nèi)在歐洲尤為顯著。而從中期來(lái)看，亞洲或?qū)⒊蔀槿刖惩顿Y熱點(diǎn)。

??2018年，由于全球、歐洲、中東及非洲投資來(lái)源的減少以及一些大型投資組合交易的結(jié)束，歐洲、中東及非洲的總投資額為3,310億美元，同比下降10.8%。歐洲零售地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑（560億美元），其他許多地區(qū)的零售額甚至更低。工業(yè)和辦公樓交易量分別同比下降24.7%和9.7%，但這也許是因?yàn)榭赏顿Y存量的匱乏。預(yù)計(jì)2019年在不斷擴(kuò)大的二線城市和新興部門需求的推動(dòng)下，歐洲、中東及非洲投資額將達(dá)到3392億美元，相比2018年的投資規(guī)模上升2.5%。

??2018年，歐洲、中東及非洲和大陸地區(qū)的強(qiáng)勁消費(fèi)水平使得亞太地區(qū)投資者得以保持投資總額的最高份額，投資額達(dá)8660億美元，創(chuàng)下本地區(qū)新高。雖然國(guó)內(nèi)投資者保留了絕大多數(shù)交易額，但所有以本區(qū)域?yàn)橥顿Y目標(biāo)的資金源都增加了投資。開(kāi)發(fā)地塊是本地區(qū)投資最熱的領(lǐng)域，占據(jù)高達(dá)80%的市場(chǎng)份額。在辦公樓和工業(yè)領(lǐng)域的投資也超過(guò)了之前的記錄，酒店市場(chǎng)則達(dá)到了GFC之后的最高點(diǎn)。亞太地區(qū)投資規(guī)模預(yù)計(jì)將在2019年達(dá)到8750億美元，相比2018年增長(zhǎng)1%。

??巴西、墨西哥、哥斯達(dá)黎加和哥倫比亞都經(jīng)歷了政治動(dòng)蕩。這些國(guó)家貨幣兌美元匯率的下降也使得投資出現(xiàn)下降，2018年拉丁美洲的交易額幾乎處于近十年的最低谷。然而，隨著機(jī)會(huì)型投資者信心的增長(zhǎng)，投資額預(yù)計(jì)將在2019年飛躍增長(zhǎng)6%，達(dá)到240億美元。例如，亞太地區(qū)投資者在本地區(qū)市場(chǎng)愈加活躍，其投資目標(biāo)主要瞄準(zhǔn)了酒店和建設(shè)用地。同時(shí)，預(yù)計(jì)中國(guó)也將繼續(xù)保持對(duì)物流設(shè)施的投資。

??洲際流動(dòng)推動(dòng)跨境投資

??相較更普遍的民族主義趨勢(shì)，跨境房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了10.7％，達(dá)4,050億美元。這種蓬勃發(fā)展之勢(shì)得益于強(qiáng)有力的洲際流動(dòng)。

??戴德梁行全球資本市場(chǎng)與投資者服務(wù)部首席行政官Carlo Barel di Sant'Albano表示：“國(guó)際資本流動(dòng)變得更加活躍，跨境日益增多，而且更加注重質(zhì)與量的平衡——無(wú)論是存量、投資收益、人才或是生活水平，無(wú)不如此。”

??“2019年，充裕的資本將繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)并維持定價(jià)，即使經(jīng)濟(jì)周期放緩，電子商務(wù)等結(jié)構(gòu)性力量也仍將推動(dòng)那些跑贏市場(chǎng)的地區(qū)。因此，一定要以超越市場(chǎng)平均水平的眼光來(lái)仔細(xì)了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、交易、供應(yīng)商、貸款方，尤其是用戶。”

??雖然美國(guó)是全球CRE投資的首要目標(biāo)（450億美元），歐洲、中東及非洲仍保持其最受國(guó)際資本歡迎的投資目的地的歷史地位，其大多數(shù)城市位居十大跨境投資目標(biāo)之列，吸引53％（880億美元）全球投資。

??美國(guó)和加拿大是跨境投資資本的主要來(lái)源地，占去年所有非國(guó)內(nèi)投資流量的40％（1,250億美元）。德國(guó)資本以260億美元躋身前三。有趣的是，盡管英國(guó)投資者加強(qiáng)了洲際投資組合，法國(guó)跨境投資外流量卻有史以來(lái)首次超過(guò)英國(guó)。亞太地區(qū)的跨境投資構(gòu)成同樣也發(fā)生了變化，中國(guó)大陸和香港有所回落，新加坡和韓國(guó)的排名出現(xiàn)上升。