大宗房地產(chǎn)投資市場降溫，融資困境利好險(xiǎn)資及境外買家

——第一太平戴維斯2018年度中國房地產(chǎn)大宗投資市場報(bào)告

??第一太平戴維斯近期發(fā)布2018年度中國房地產(chǎn)大宗投資市場報(bào)告。報(bào)告中從融資環(huán)境、投資資產(chǎn)類別表現(xiàn)等多個(gè)方面來考察中國投資市場，并分析包括平臺收購、小眾資產(chǎn)收購在內(nèi)的各商業(yè)地產(chǎn)投資表現(xiàn)，同時(shí)也討論了一些市場中主題性的話題。

??資本市場：融資環(huán)境仍困難重重，但樂觀因素同樣存在

??從2016年起，中國政府采取一系列去杠桿政策，其中包括打壓影子銀行以及提高境內(nèi)債券發(fā)行要求，使得一些中小型私營企業(yè)資金狀況受到極大影響。房地產(chǎn)開發(fā)商和境內(nèi)投資者融資成本與日俱增，也面臨了更大的貸款償還壓力。中國開發(fā)商在2018年上半年的償債能力達(dá)到三年來最低水平。

??盡管資本市場充滿了許多挑戰(zhàn)和困難，一些積極樂觀的因素仍不容忽視。其中包括中國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金以及保險(xiǎn)資金仍然有很大的投資潛力，若其增加房地產(chǎn)的投資配置，將會對大宗市場產(chǎn)生重大影響。另外，市場普遍期待中國會在不久將來發(fā)行真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品（REITs），為投資者提供一個(gè)重要的退出渠道。

來源：中國人民銀行、第一太平戴維斯研究部

??亞太大宗房地產(chǎn)投資市場：差異顯著，整體小幅下滑

??受到不斷持續(xù)的貿(mào)易戰(zhàn)、利率上升、融資收緊等消極因素的影響，亞太地區(qū)2018年大宗交易總成交額同比下降6%。其中，香港、首爾、東京以及悉尼為交易量最大的城市，另外，孟買成為增長最快的亞洲城市。

??亞洲每個(gè)城市都有其獨(dú)特的地理、文化、經(jīng)濟(jì)和社會特色，既包含了像日本、香港、澳大利亞這樣的核心市場，也有像印度、菲律賓這樣的新興市場，而中國獨(dú)特的發(fā)展階段并不具備核心市場的全部優(yōu)勢，也不完全符合新興市場的特點(diǎn)，然而對于外資投資者而言，中國市場巨大，已經(jīng)成為資產(chǎn)配置中不可缺失的一部分，投資者不希望錯(cuò)失未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長帶來的機(jī)會。

??中國內(nèi)地大宗房地產(chǎn)投資市場：流動性未見顯著改善，市場漸進(jìn)調(diào)整周期

圖1：中國大宗成交總額統(tǒng)計(jì)

來源：RCA、第一太平戴維斯市場研究部，基于一億元人民幣以上成交（不含土地）

??在宏觀經(jīng)濟(jì)影響下，2018年中國大宗房地產(chǎn)投資市場有所降溫。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)，大宗成交（人民幣1億元以上的成交，不含開發(fā)地塊）總額達(dá)到人民幣1,888億元，相比2017年同期下降20%。寫字樓資產(chǎn)憑借出色的流動性以及透明度，仍然是最受歡迎的資產(chǎn)類別，而最活躍的市場仍然是一線城市以及重慶、杭州、武漢和成都等發(fā)展迅速的二線城市。零售商場的成交額保持平穩(wěn)，成交集中在一線城市。物流地產(chǎn)基本面表現(xiàn)出色，租金具有上升潛力，加之收益率相對較高，投資者仍然在積極尋找投資機(jī)會。

??險(xiǎn)資及境外資金迎來機(jī)會

??2016年底前，中國開發(fā)商和私募股權(quán)基金通常可以較低成本獲得充足的融資，因而成為大宗商辦市場主要買家。然而，這種借助高杠桿進(jìn)行投資、寄望于資產(chǎn)短期增值的策略，在融資形勢嚴(yán)峻的市場中難以為續(xù)。

??市場形勢的轉(zhuǎn)換為境外投資者打開新局面。預(yù)計(jì)在未來12-18個(gè)月間，境外投資者在市場上仍將保持活躍，并且可能會聯(lián)合當(dāng)?shù)亻_發(fā)商或國有企業(yè)進(jìn)行投資。

??保險(xiǎn)公司始終是市場上核心資產(chǎn)的活躍買家，主要收購提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心資產(chǎn)，與其風(fēng)險(xiǎn)承受能力相匹配。

??一些外資養(yǎng)老基金和主權(quán)基金在內(nèi)的其他機(jī)構(gòu)投資者也將在國內(nèi)融資渠道收緊的市場中表現(xiàn)更活躍。他們資金儲備充沛，對風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，投資周期大多在5至10年。機(jī)構(gòu)投資者看重穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及中國物業(yè)的長期估值，因此愿意承擔(dān)物業(yè)改造升級成本，以在長期持有過程中獲得價(jià)值提升。

??另外，企業(yè)自用性需求也將維持一定活躍度。

來源：RCA、第一太平戴維斯市場研究部，基于一億元人民幣以上成交（不含土地）

??存量項(xiàng)目改造及不良貸款成為機(jī)會型投資焦點(diǎn)

??目前市場的核心型投資機(jī)會包括一線城市高品質(zhì)的甲級寫字樓以及市中心商場項(xiàng)目，良好的流動性及透明度深受核心資產(chǎn)買家歡迎。而隨著市場存量項(xiàng)目不斷增加，老舊項(xiàng)目運(yùn)營面臨激烈競爭，越來越多的投資者積極尋找增值型投資機(jī)會以及機(jī)會型投資機(jī)會，例如對核心區(qū)域陳舊的寫字樓或者運(yùn)營不良商場進(jìn)行升級改建。此外，隨著不良貸款市場規(guī)模與日俱增，境外投資者在積極尋求投資大額不良貸款資產(chǎn)包的機(jī)會，以獲得較高回報(bào)率。

??展望：諸多不確定性因素帶動市場步入盤整態(tài)勢

??2019年投資市場充滿諸多不確定因素，地緣政治、融資前景乃至科技應(yīng)用對市場的影響難以估量。同時(shí)，信貸偏緊、經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)持續(xù)增加意味著部分細(xì)分市場及項(xiàng)目將迎來價(jià)格盤整。從價(jià)值角度而言，合適的買入機(jī)會將有所增加。

??隨著周期性拐點(diǎn)降至，投資者也將持續(xù)尋找風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)類別，通過改造提升價(jià)值；或在利基資產(chǎn)領(lǐng)域挖掘機(jī)會。整體而言，中國市場風(fēng)險(xiǎn)雖仍與新興國家市場相提并論，但投資回報(bào)展現(xiàn)出的穩(wěn)定性愈發(fā)受到國際買家認(rèn)可。