??世邦魏理仕近日發(fā)布《2018年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，指出2018年上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰持續(xù)，寫(xiě)字樓需求進(jìn)入多元化階段；零售市場(chǎng)開(kāi)啟“線(xiàn)上技術(shù)+線(xiàn)下體驗(yàn)+智慧物流”的融合新模式；科技進(jìn)步和消費(fèi)升級(jí)支持倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)活躍度，供應(yīng)量與凈吸納量均創(chuàng)2015年之后新高；大宗物業(yè)投資市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，跨境資本需求旺盛。

??優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：全年走勢(shì)先揚(yáng)后抑，新經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)寫(xiě)字樓需求轉(zhuǎn)型升級(jí)

??2018年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑走勢(shì)，上半年整體去化速度穩(wěn)健，下半年受到外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)新變化，加上市場(chǎng)供給體量維持高峰，企業(yè)觀(guān)望心態(tài)升溫，租賃決策周期平均延長(zhǎng)1-2個(gè)月；更觀(guān)察到部分以成本導(dǎo)向的企業(yè)，改以續(xù)租加聯(lián)合辦公的組合模式，解決短期需求。綜上因素，全年凈吸納量超歷史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，為過(guò)去10年歷史新高。全市平均報(bào)價(jià)基本持平，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨明顯并逐步反映在實(shí)際成交價(jià)格，全年平均有效租金較去年同期下滑1.2%。

??世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸皬?018年寫(xiě)字樓需求來(lái)看，上海已逐漸告別過(guò)去金融、科技業(yè)與制造業(yè)三大行業(yè)巨頭主導(dǎo)的局面，這三大行業(yè)占比同比縮小9%。反之，來(lái)自新媒體、新能源、文體娛樂(lè)等行業(yè)的需求逐漸躍升，與其它國(guó)際大都會(huì)的租賃結(jié)構(gòu)更加相近。我們的工作方式已經(jīng)永遠(yuǎn)地改變了，從移動(dòng)化到智能化，未來(lái)隨著企業(yè)多元化，產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟化，具有延展可能性的辦公空間將受到越來(lái)越多的關(guān)注。”

??優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)繁榮，上海零售物業(yè)市場(chǎng)存量持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)

??2018年上海零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得9個(gè)新增項(xiàng)目，新增零售面積約116.6萬(wàn)平方米。其中，單體體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)較去年翻番，占比達(dá)89%且皆位于非核心商圈。

快閃、跨界，新零售，共享衣櫥以及脫胎換骨級(jí)的商場(chǎng)改造讓申城散發(fā)著一股欣欣向榮的力量。2018年，電商品牌持續(xù)加碼線(xiàn)下開(kāi)出實(shí)體店，線(xiàn)上線(xiàn)下融合全面駛?cè)肟燔?chē)道。另一方面，商業(yè)項(xiàng)目為謀求差異化競(jìng)爭(zhēng)不斷引入新元素，諸如室內(nèi)動(dòng)物園，室內(nèi)主題樂(lè)園和美術(shù)館等。品牌方面，餐飲和服飾類(lèi)業(yè)態(tài)租賃需求活躍，全年錄得72%新租案例。

??世邦魏理仕華東區(qū)董事總經(jīng)理莫非表示：“上海零售物業(yè)市場(chǎng)存量率先跨入千萬(wàn)級(jí)行列，達(dá)1,068萬(wàn)平方米，持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。未來(lái)隨著上海城市軌道交通的持續(xù)完善和進(jìn)一步的向城郊延伸，新興商圈將強(qiáng)勢(shì)崛起，成為開(kāi)發(fā)商搶占商機(jī)，打造大型商業(yè)項(xiàng)目的新高地。”

??倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：供應(yīng)量與凈吸納量均創(chuàng)三年新高

物流市場(chǎng)全年共有6個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)63萬(wàn)平方米，供應(yīng)量為近三年最高。來(lái)自電商的倉(cāng)儲(chǔ)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，部分需求已擴(kuò)張至自建庫(kù)內(nèi)。第三方物流與制造業(yè)需求保持活躍，年內(nèi)錄得多筆超萬(wàn)平方米的租賃記錄。全年累計(jì)凈吸納量為50萬(wàn)平方米，達(dá)到三年內(nèi)最高峰。

??受充足供應(yīng)以及政府對(duì)租戶(hù)注冊(cè)和稅收要求的影響，年底整體空置率達(dá)到6.8%，同比上升1.7%。除嘉定、青浦和金山仍有近20%的空置面積以外，上海其它主要園區(qū)的可租賃空間十分有限。租金方面，多數(shù)業(yè)主于一季度進(jìn)行年度調(diào)整，全年整體租金同比上漲4.7%至每月每平方米45.8元。

??世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管繆博文表示：“今年預(yù)計(jì)將有27萬(wàn)平方米高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)入市，供應(yīng)量與2018年相比大幅減少，隨著市場(chǎng)需求的持續(xù)增長(zhǎng)，空置率將會(huì)直線(xiàn)下降。租戶(hù)對(duì)智能倉(cāng)儲(chǔ)需求的日益增長(zhǎng)將不斷促進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)在物流倉(cāng)儲(chǔ)中的應(yīng)用，推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施硬件設(shè)施的發(fā)展。未來(lái)消費(fèi)升級(jí)也將持續(xù)推動(dòng)冷鏈物流、跨境電商及區(qū)域商貿(mào)中心等細(xì)分市場(chǎng)的需求。”

??大宗物業(yè)投資市場(chǎng)：投資交易量持續(xù)超越千億元，維持歷史高位

2018年上海大宗物業(yè)投資市場(chǎng)交易總額突破了千億大關(guān)，達(dá)到1,176億人民幣。從投資者策略偏好來(lái)看，資本增值型及機(jī)會(huì)型的投資占比61%，顯示了上海投資市場(chǎng)的投資邊際比以往更廣闊。從投資的傾向性分析，物業(yè)類(lèi)型的投資更加多元，無(wú)論零售物業(yè)、工業(yè)物流及酒店的投資比例明顯增加；同時(shí)地域的輻射也更加寬廣，約61%以上的交易發(fā)生于新興市場(chǎng)。無(wú)論從各個(gè)層面而言，無(wú)界的投資策略已經(jīng)是上海投資市場(chǎng)的主旋律。

??世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管何樹(shù)奇表示：“雖未來(lái)總體經(jīng)濟(jì)增速將呈放緩之勢(shì)，但上海作為中國(guó)最成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)動(dòng)能引擎，加上中國(guó)作為美國(guó)經(jīng)濟(jì)體系對(duì)沖市場(chǎng)的情況下，仍將吸引外資持續(xù)積極布局。在城市更新、基建優(yōu)化及新興商務(wù)區(qū)日益成熟的帶動(dòng)下，將營(yíng)造更多的投資機(jī)會(huì)。在需求堅(jiān)實(shí)與可投資標(biāo)的物充足的情況下，我們認(rèn)為市場(chǎng)仍將持續(xù)活躍。”