??導(dǎo)讀：在2018年3月5日的政府工作報告上，國家對三四線城市商品住宅去庫存成效表示肯定。作為之前幾年的重點經(jīng)濟工作任務(wù)，房地產(chǎn)庫存成為社會各界高度關(guān)注的問題之一。研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過2016年的大力“去庫存”，目前全國商品住宅庫存規(guī)模已整體進入合理規(guī)模區(qū)間，但商品房去庫存工作任重而道遠。主要體現(xiàn)為：（1）新建商品房庫存壓力來源由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公，后者去化難度更高；（2) 商品房期房庫存、潛在庫存持續(xù)施壓; （3）三四線城市商品房庫存增速過快，去化壓力巨大。

??新建商品房庫存壓力來源由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公，后者去化難度更高。

??觀察住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)現(xiàn)房庫存(即待售面積)占商品房現(xiàn)房庫存的比重，辦公樓的占比一直較為平穩(wěn)，在5%附近上下波動，商業(yè)營業(yè)用房的占比經(jīng)歷了先下降后上升的過程，從2008年的31%左右下降到2014年初的19%左右，然后又反彈至今年9月的25%，與住宅占比呈此消彼長之態(tài)。

??從庫存面積來看，全國辦公樓現(xiàn)房庫存的走勢和全國商業(yè)營業(yè)用房庫存的走勢較為一致，均可分為三個時間段，分別為2007年至2010年平穩(wěn)上行、2011年至2017年一季度加速上升、2017年二季度至今觸頂回落。2017年9月全國辦公樓現(xiàn)房庫存全國商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房庫存分別為0.35億平方米和1.55億平方米，相比于各自的峰值分別下降6.6%和3.7%。

??可以看到，全國辦公樓現(xiàn)房庫存和全國商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房庫存的降幅很小，2016年以來全國商品房現(xiàn)房庫存的下降主要是全國住宅現(xiàn)房庫存下降導(dǎo)致的，可見商品房“去庫存”主要體現(xiàn)于住宅方面。

??商品房期房庫存、潛在庫存持續(xù)施壓

??長期以來，人們對商品房庫存的理解大多局限于國家統(tǒng)計局公布的“商品房待售面積”,但商品房待售面積只是商品房現(xiàn)房庫存的數(shù)量反映。而我國商品房銷售的主要方式是期房銷售，因此，可預(yù)售但尚未完成預(yù)售的新建商品房，也是實際存在的一種商品房庫存，可稱之為商品房期房庫存。商品房期房庫存與現(xiàn)房庫存共同構(gòu)成了商品房實際庫存。此外，在我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)管理制度下，已開工但未竣工且未達到預(yù)售條件的在建商品房，在不久的將來就會變?yōu)槠诜浚巧唐贩科诜繋齑娴闹饕獊碓矗煞Q之為“商品房潛在庫存”。

??無論從全國層面還是一、二、三四線各級城市層面看，2011年以來商品房實際庫存的加速增長，都主要來源于期房庫存的快速增長，即使經(jīng)過2016年的去庫存，期房庫存規(guī)模均大大超過現(xiàn)房庫存，是商品房實際庫存的主體。

??從2000年開始，全國商品房潛在庫存，即新開工面積，每年均大于全國商品房銷售面積，即使考慮到小部分新開工面積因為爛尾或無法拿到預(yù)售證等原因不能轉(zhuǎn)化為庫存，但每年新開工面積與銷售面積的差值經(jīng)累積之后，必然會對商品房庫存持續(xù)施壓。尤其是2010年到2014年，新開工面積超出銷售面積較多，令庫存問題更加嚴重。此外，相比于住宅庫存，商辦用房庫存的壓力相對更大。2002年至2017年11月，商辦用房的新開工面積與銷售面積之比一直大于住宅，并且長期維持在1.5以上，峰值甚至達到3以上。商品房潛在庫存總量和結(jié)構(gòu)的不合理將將對未來的商品房實際庫存繼續(xù)施壓，導(dǎo)致實際庫存總量和結(jié)構(gòu)的不合理。若長此以往，商品房庫存問題將更加嚴重。

??三四線城市商品房庫存增速過快，去化壓力巨大

??2011年至2015年，從商品房現(xiàn)房庫存、期房庫存和實際庫存這三類庫存的增速來看，三四線城市均明顯快于一線城市和二線城市。以實際庫存為例，2011-2015年，三四線城市有增速和增長規(guī)模均大于一二線城市，至2016年，三四線城市商品房實際庫存總和達到一二線城市總和的1.5倍，占全國商品房實際庫存的6成。

??從長期看，切實影響商品住宅庫存去化的核心因素是人口。選取了全國123個城市，根據(jù)各地統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2012年到2016年35個一二線城市的平均常住人口增速為4.9%，同期88個三四線城市的平均常住人口增速僅為1.7%。并且常住人口增速前十位的城市中有9個是一二線城市，常住人口增速后十位的城市則全部為三四線城市。可見，三四線城市人口增長乏力是不容回避的事實，它將嚴重制約三四線城市商品住宅庫存的合理去化。

??2012年到2016年平均常住人口增速前十位和后十位的城市

??對于商業(yè)營業(yè)用房，其庫存去化的關(guān)鍵因素是居民收入。我們選取了全國50個城市進行分析，根據(jù)各地統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年31個一二線城市的平均人均可支配收入為34990元，19個三四線城市的平均人均可支配收入為29318元，三四線城市人均可支配收入比一二線城市低16%。并且人均可支配收入前十位的城市中有8個是一二線城市，人均可支配收入后十位的城市中有9個是三四線城市。這意味著，三四線城市的居民消費水平更低，這必然會影響三四線城市零售商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)發(fā)展，不利于商業(yè)庫存的去化。

??2015年人均可支配收入前十位和后十位的城市

??辦公樓庫存的去化主要與所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，因為辦公樓的需求主要來自于第三產(chǎn)業(yè)。我們選取了全國27個城市，根據(jù)各地統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年前三季度13個一二線城市的平均三產(chǎn)占比為61.8%，14個三四線城市的平均三產(chǎn)占比為44.4%。并且三產(chǎn)占比前十位的城市均是一二線城市，三產(chǎn)占比后十位的城市均是三四線城市。可見，三四線城市的三產(chǎn)占比顯著低于一二線城市，這會造成三四線城市辦公樓的需求萎靡，不利于辦公庫存的去化。

??2017年前三季度三產(chǎn)占比的城市排名

??綜合來看，盡管三四線城市商品住宅去庫存已取得明顯成效，但是，大多數(shù)三四線城市在人口吸引力、居民收入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級方面均未有明顯改善，其規(guī)模龐大的商品房庫存依然存在巨大的去化壓力。

??房地產(chǎn)庫存問題的形成與我國房地產(chǎn)現(xiàn)行制度、房地產(chǎn)市場與行業(yè)的發(fā)展階段以及我國宏觀社會經(jīng)濟層面存在的某些問題密切相關(guān)。盡管目前全國商品住宅庫存已進入合理區(qū)間，但必需重視我國房地產(chǎn)庫存依然存在著重大問題。

??(內(nèi)容來源：易居研究院)

　　完整版報告：中國房地產(chǎn)市場研究-熱點專題：商品房去庫存成效顯著，是否意味著可以告一段落？